売却予定の不動産にある外構やブロック塀は、見た目だけでなく「周囲外構の高さ」や古さを法規と安全の観点で点検しておくことがたいせつです。
とくに高さ1.2m以上のブロック塀や、昔の仕様でつくられた万年塀は是正の検討対象になりやすく、買主さまの安心や建物審査にも影響することがあります。

なぜ「周囲外構の高さ」を気にするのか

外構は暮らしの安全性、売却時の評価、将来の維持費に直結します。外構と言うと門やフェンスを思い浮かべますが、実際には敷地を囲うブロック塀、隣地との仕切り、土留め（どどめ：土が崩れないように抑える構造）、擁壁（高低差を支える壁）、生垣、境界杭、排水や側溝までが関わります。これらは単体ではなく「周囲とのつながり」で安全性が決まります。自宅側が新しくても、隣地側の古い塀が地震や台風で倒れやすい場合、相互に悪影響が起きる可能性があるためです。

売却前チェックの3ポイント

周囲との外構が与える3つの影響

1. 心理的な安心：通学路や歩道に面した高い塀は圧迫感と倒壊時の被害が大きくなります。
2. 査定・融資：古い万年塀や控え壁のない高い塀は是正費の見積りが必要になる場合があります。
3. 将来コスト：ひびや傾きは早期対応で費用を抑制。放置は“積み直し”や撤去に発展することも。

外構劣化のサイン

• 上端のラインが波打つ／外側にふくらむ
• モルタルや目地がポロポロ落ちる、赤茶色のサビ汚れ
• 空洞音がする、ぐらつき・ガタつき
• 根本に水が溜まる、白華（はっか：白い粉）

厚さと薄さの考え方

ブロック塀の厚さは倒れにくさに直結します。昔の施工で薄いブロックが使われていると、厚さに対して高さが見合わず、強風や地震で転倒しやすくなります。下部の基礎が十分に地中に入っているか、控え壁が適切な間隔で配置されているかも重要です。

高さ1.2m以上は規制に注意

一般に塀は高さが増すほど風や地震の力を受けやすくなります。1.2mを超えると自治体の指導や建築基準関係の確認が必要となるケースが多く、控え壁や鉄筋、基礎寸法など細かな決まりが関わります。古い塀は当時の基準で作られ、現在の考え方とズレていることも。売却前に「今の考え方で安全か」を点検し、低くする・控え壁を設ける・フェンスに置換する等を検討しましょう。

崖条例（がけ条例）に該当するか

敷地や隣地に高低差がある地域では、自治体の崖条例が適用されることがあります。擁壁や土留めの安全性、建物の離隔距離、補強方法など追加配慮が必要です。周囲外構の高さだけで判断せず、地形や排水計画まで含めて確認しましょう。狭山市・所沢市・入間市は丘陵の起伏が多いエリアもあり、現地の見立てが重要です。

“万年塀”は早めの見直しを

万年塀はコンクリート板を柱に差し込む古いタイプの塀。重厚に見えても基礎や支え方が現行の考え方と合わないことがあり、老朽化による割れ・ぐらつきも目立ちます。安全点検のうえ、撤去・新設／高さを抑えてフェンス併用など、買主さまが安心できる提案を用意すると交渉がスムーズです。

控え壁の役割と配置

控え壁は塀が倒れにくくなるよう敷地側へ張り出す“つっかえ”です。高い塀ほど必要性が増し、適切な間隔で設けることが大切。見た目をスッキリさせたいなら、高さを抑えつつ上部を軽いフェンスにする複合案も有効です。

“積み直し”で価値を守る

部分的なひびや傾きには、いったん解体し健全な構造で積み直す“積み直し”が有効です。既存基礎を使えるか、新設が必要か、鉄筋の状態や水はけ改善の要否を見極めましょう。将来不安の軽減は査定や印象にも好影響です。

測量で境界と高さを「明確に」

測量は、境界杭の有無、隣地との越境、道路との取り合い、そして周囲外構の高さの正確な把握に役立ちます。図面と現地のズレを早期に是正でき、測量図があると買主さまは安心して検討しやすくなります。

現地でできる“かんたん安全チェック”

• 上端の直線・角の通りを目視で確認
• 軽く触れてガタつきや空洞音を確認
• スマホの水平器アプリで連続測定
• 雨の翌日に排水・白華・コケを確認
• 同じ角度で写真記録（時系列で比較）

ケーススタディ（狭山市・所沢市・入間市）

費用感の考え方（一般論）

撤去・新設・積み直し費用は長さ・高さ・搬入経路・処分費で大きく変わります。相見積りでは仕様（ブロック厚、鉄筋、基礎、控え壁ピッチ、仕上げ）を揃えて比較。安さだけでなく保証・アフター・雨水対策まで含めて検討しましょう。

売却までの段取りモデル

1. 無料相談・現地確認：周囲外構の高さと劣化度を確認
2. 測量と図面整備：境界・越境・地形を明確化
3. 是正計画と見積り：安全最優先で複数案を比較
4. 簡易整備：小補修・清掃・植栽剪定で第一印象UP
5. 販売開始：点検報告・測量図・改善計画書を用意
6. 引渡し：工事が残る場合は仕様・時期を合意書に明記

買主さまに響く“情報の見せ方”

点検チェックリスト・測量図・是正案の3点セットで安心感が高まります。ビフォー・アフター写真や維持管理のコツも1枚にまとめて提示すると効果的です。

季節リスクへの備え

台風前は飛散物の片付けと排水口の落ち葉除去を。寒冷期は凍結で白華が出やすいので、水をかけすぎず専用クリーナー・ブラシでやさしく清掃。目地の欠けは早めに補修しましょう。

境界トラブルを防ぐコミュニケーション

お隣の外構が関わる場合は、測量の立会い・工事の音や振動の説明・工期と作業時間の共有を。工事後は清掃とご挨拶で良好な関係を保ちましょう。

チェックリスト（保存版）

• 周囲外構の高さを実測（1.2m超の有無）
• ひび・傾き・ぐらつきを写真で記録
• 万年塀・古い仕様の塀の位置と長さを把握
• 控え壁の有無と間隔を確認
• 排水（雨水の逃げ道）と地盤のぬかるみを確認
• 崖条例の該当を仮判断（擁壁や高低差の有無）
• 測量図・境界杭の有無を確認
• 是正の優先順位と概算費用を整理
• 内見時の説明資料を準備

よくある質問

Q：古いブロック塀が1.2mを少し超えています。必ず撤去ですか？

A：必ず撤去というわけではありません。現況の安全性を点検し、控え壁の追加・上部フェンス化・高さ調整など複数の選択肢があります。専門家の診断を受けて最適案を選びましょう。

Q：隣地の塀が傾いています。自分の売却に影響しますか？

A：境界の位置関係や管理区分によって対応が変わります。測量で境界を明確にし、所有者と協議のうえ安全を確保する案を検討しましょう。記録（写真・点検報告）があると交渉がスムーズです。

Q：崖条例に該当するかはどう調べますか？

A：自治体資料や地形図、現地確認で判断します。擁壁の有無や状態、周辺地形により必要な手続きが変わるため、早めの相談がおすすめです。

まとめ

周囲外構の高さは、売却のスピード・価格・安心の三拍子に効くポイント。高さ1.2m超の塀、万年塀、控え壁の不足、条例の可能性は、早めの点検と小さな是正で大きな不安を抑えられます。まずは現地を一緒に確認し、できるところから整えていきましょう。

※本記事は一般的な考え方をご紹介するもので、すべての物件に同じ対応が適用できるとは限りません。実際の安全性や必要な手続きは個別の現地条件・自治体の運用で異なる場合があります。詳細は担当者へご相談ください。