不動産ブログ

不動産の売却を考える際、「古家が残ったままでは売れにくいのでは？」
「更地にしておいた方が高く売れる？」といったご相談を多くいただきます。
とくに狭山市・所沢市・入間市など、住宅街の建て替え需要が多いエリアでは、建物を残すか解体して更地にするかが販売戦略の重要なポイントになります。

この記事では、古家を解体する際に気をつけるべき点を、一次取得者の方にもわかりやすくまとめました。
境界確認・解体工事会社の選び方・アスベスト・ご近隣への挨拶・更地化のメリット・土留（どどめ）対策など、
売却現場で実際に起きやすいポイントを、不動産と建築の専門家の視点から丁寧に解説します。

狭山不動産では、地域密着46年のネットワークを活かし、
解体工事の段取りから販売計画まで一体的にサポートしています。この記事を読んで「うちのケースはどうだろう？」と感じたら、お気軽にご相談ください。

▶ 解体・売却の無料相談はこちら 

古家がある状態でも売却は可能ですが、建物の老朽化が進んでいたり、雨漏り・傾き・設備故障などがある場合、購入検討者の心理的ハードルは高くなります。また、建物の状態によっては、内覧への不安から見学数が減り、販売期間が長期化するケースもあります。

▶ 更地にするとどうなる？
・検討者がイメージしやすい
・土地のポテンシャルが伝わりやすい
・買主側の解体費が減り、検討の幅が広がる
 

とくに狭山市・入間市のように戸建て住宅の建て替えが多い地域では、
「更地の方が売却スピードが上がる」という傾向が明確にあります。

解体工事に入る前に必ず行いたいのが、境界の確認です。 境界とは土地の区画を示す線のことで、一般的には以下のようなもので示されています。

• 金属プレート
• コンクリート製の杭
• プラスチック杭

解体工事では重機が入るため、誤って境界杭を壊してしまうこともあります。破損すると復元が必要になり、工事や契約のスケジュールに影響することも。

▶ 必ず行うべきチェック
・境界杭の有無・位置を事前に写真で記録
・越境物（屋根・樹木・ブロック）の確認
・隣地所有者との認識のズレを解消

狭山不動産では、販売前の敷地調査で境界の確認を行い、必要に応じて測量士や解体業者と連携した調整を行います。

解体工事は価格だけで判断すると後悔するケースが多くあります。 理由は、見積内容の違いが大きいからです。

例えば「建物解体費」以外にも次のような費用が発生します。

• 残置物処分費
• ブロック塀の撤去
• 庭木・庭石の撤去
• 地中埋設物の処理

これらを見積に入れるかどうかで、総額は50〜150万円ほど変わることがあります。

狭山不動産では、品質と安全性の高い提携解体工事会社と連携し、費用の明確化から工事後チェックまでワンストップで対応しています。

解体工事は騒音・振動・トラックの出入りなど、
どうしてもご近隣に影響が出てしまいます。そのため、施主（所有者）または解体工事会社が事前に挨拶を行うのが一般的です。

挨拶の内容
・工事期間
・作業時間
・休日作業の有無
・業者名・担当者名

トラブル防止だけでなく、売却後に買主さまが気持ちよく生活できる環境づくりにもつながります。狭山不動産では挨拶のサポートも行っています。

2023年より、解体工事の前にはアスベスト（石綿）調査が義務化されました。
 古い建物には断熱材や外壁材などにアスベストが使用されている場合があり、専門の調査が必要です。

アスベストが含まれる場合、解体費は一定額上がる可能性があります。

提携業者で適正な調査と処理を行い、買主側へも安心して説明できる体制を整えています。

建物を取り壊すと、土地の高さの差が明確に出る場合があります。
 隣地よりも高くなっている土地では、土が流れないようにする「土留」が必要です。

ブロック塀や擁壁などが劣化していると、解体時に撤去しなければならないケースもあり、
住宅地では特に注意が必要です。

土留が必要なケースとは？
・隣地との高低差がある
・古いブロック塀が傾いている
・土が崩れやすい地盤

狭山不動産では、敷地調査の段階で土留の必要性も確認し、売却計画に反映しています。

解体工事は、ただ建物を壊すだけではありません。境界・近隣配慮・地中物・土留・アスベストなど、さまざまな判断が必要です。

狭山不動産では、これらを個別に進めるのではなく、売却のゴールから逆算して最適な流れを提案しています。

「解体した方がいいの？」 「そのままの方が早く売れる？」 「費用はどれくらい？」 など、ケースによって答えは大きく変わります。

まずは現地調査を行い、売却計画と合わせて最適な方法をご提案いたします。

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仲介・買取センターへのお問い合わせ▶04-2950-0055

この記事でお伝えすること

・相続物件を売却する前に知っておきたい残置物の基本ルールと費用の考え方。
・当社が手配する「整理整頓サービス（不用品の処分）」の内容と、料金の目安、提携業者の役割。
・空家管理からエアコン撤去やリサイクル品の取り扱いまで、実務的な手順と注意点。
・査定・見積もりの受け方と、売却につなげるための効率的な整理のコツ。

はじめに：残置物の“扱い”は売却価格にも関係します

相続した家をそのまま販売する場合でも、残置物がそのままだと買い手がつきにくく、
内覧の機会を逃すことがあります。不用品の処分は単なる片付けではなく、
売却戦略の一部です。売却前に適切に整理されている物件は、見た目の印象が良くなるだけでなく、査定時の評価も安定しやすくなります。

残置物とは何か？

残置物とは、建物内に放置された家具、家電、日用品、庭の道具やごみなど、
所有者の生活に関わる物品を指します。法律上は所有者（相続人）に処分の責任がありますが、
実務上は売主側が処分してから引渡しするケースがほとんどです。

当社のサポート内容（整理整頓・不用品処分のフロー）

狭山不動産では、相続物件の売却を検討されるお客様向けに、以下のようなワンストップサービスを提供しています。

1) 現地調査と残置物のチェック（無料）

まずは当社スタッフが現地にうかがい、残置物の量・種類（家具、家電、可燃ごみ、不燃ごみ、粗大ゴミ、危険物の有無）を確認します。
現地調査の結果をもとに処分方法と概算見積もりをその場でご提示します。

2) 明確な見積もり提示（無料見積）

当社は提携している専門の不用品処分業者、
ハウスクリーニング業者、解体・エアコン撤去業者と連携して、作業内容を分かりやすく分解した見積もりをご提供します。

3) 作業日の調整と近隣への配慮

不用品搬出の日程は、内覧予定や売却スケジュールに合わせて調整可能です。
作業当日は当社スタッフが立会い、近隣への騒音やごみの一時的な露出を最小限にする配慮を行います。

4) エアコン撤去や家電の処理

エアコンは専門業者が安全に取り外し、リサイクル法に基づいて適切に処分します。冷蔵庫や洗濯機などの家電もリサイクル対象となるため、別途リサイクル費用が発生します。当社の提携業者は家電リサイクルの手続きを代行可能です。

費用の目安と節約の考え方

残置物処分の費用は、物量・品目・搬出のしやすさ・階数などによって大きく変わります。小規模な不用品処分であれば数万円から、大量の粗大ゴミがある場合は十数万円〜になることもあります。以下は一般的な目安です（地域差あり）。

• 軽トラック半分程度の不用品：5万〜10万円
• 家財一式（家中の不用品を含む）：20万〜40万円
• エアコン撤去：1台あたり1万〜3万円（機種や取り外し難易度で変動）

節約のコツとしては、売却前に「売れるもの」は別に分けて買取業者に出すこと。家具や状態の良い家電、ブランド品や骨董は買取が見込めます。当社では買取可能な品目の判定や、買取業者の紹介も行っています。

相続物件ならではの注意点

相続の手続きが未了のまま残置物処理を進めると、
後々トラブルになる可能性があります。特に相続人が複数いる場合、処分の同意や費用負担の確認は書面で残しておくと安心です。

立ち合い不要で進める場合のリスク

相続人の了承を得ないまま処分を進めると、後で「重要な書類や価値ある物が捨てられた」といった問題が起こります。
重要書類（権利証、保険証書、通帳、実印等）は事前に専門家と一緒に確認することをおすすめします。

実例：当社が受けた相談ケース

ケースA：築30年、空家となってから3年。家財が多く、エアコンが全て残置している物件。
→現地調査後、家財一式の撤去＋エアコン4台の撤去で見積を提示。エアコンは専門業者が撤去し、リサイクル費用を含めて提示。作業後に室内の写真を撮影し、内覧用に最小限の清掃で仕上げて販売に回しました。

ケースB：相続人が遠方に住んでいるため片付けに来られないケース。
→当社が鍵を一時預かり、立会い無しで処分作業を実施（事前の同意書を受領）。作業完了後に明細と写真で報告し、そのまま販売活動に入りました。

売却につなげるための実務チェックリスト

下記の項目をチェックしておくと、売却準備がスムーズに進みます。

• 重要書類（権利証・固定資産税の書類等）の保管場所を確認する
• 相続人間の費用負担について合意を取る（可能なら書面化）
• 買取可能な家具・家電は分別しておく（査定で有利）
• エアコンや給湯器などは取り外し・点検の可否を確認する
• 現地の鍵の管理方法を決めておく（代理での作業許可）

よくある質問（Q&A）

Q：自分で処分したほうが安く済みますか？

A：小規模であれば可能ですが、運搬や家電リサイクル、階段搬出の手間は侮れません。
当社の提携業者は迅速・安全に搬出を行い、近隣トラブルの回避にも配慮します。

Q：貴重品が見つかった場合はどうなりますか？

A：発見した場合はすぐに相続人にご報告し、保全措置を取ります。
処分の同意書がある場合でも、重要書類や貴重品は例外的に保護する運用を徹底しています。

次のステップ：無料調査と見積のご案内

まずはお気軽にお問い合わせください。現地調査・概算見積は無料で対応しております。狭山・所沢・入間エリアの相続物件の整理整頓・不用品処分は地域密着の当社にお任せください。

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売却でつまずかないために大切なこと：最も時間がかかりやすい手続きが「抵当権抹消登記」です。
早めに段取りをしておくことで、決済・引渡しのトラブルを未然に防げます。
この記事では、抵当権抹消登記の基本から、司法書士への依頼・費用感、銀行側の処理にかかる時間目安、具体的なスケジュール例まで丁寧に解説します。

抵当権抹消登記とは？

抵当権抹消登記とは、住宅ローンなどで設定された抵当権を登記簿上から消す手続きです。
売却時には登記簿に抵当権が残っていると買主側の融資が下りにくく、決済の妨げになることが多いため、確実に抹消する必要があります。
初めての方にもわかりやすい言葉で順を追って説明します。

抵当権抹消登記に時間がかかる主な理由

• 銀行側の完済確認と抹消証明書（債権消滅証明書）発行の手続き
• 司法書士が法務局へ申請するまでの書類準備と提出
• 法務局の審査・処理期間（混雑により変動）

特に銀行手続きは、金融機関や支店ごとの運用差が大きく、月末・年度末・大型連休前後は処理が遅れがちです。

必要書類（代表的なもの）

• 登記事項証明書（登記簿謄本）— 抵当権の種類・名義を確認
• 金融機関の「債権消滅証明書」または同等の書類
• 委任状（司法書士に代理を依頼する場合）
• 本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカード等）
• 印鑑（実印、必要に応じて）

司法書士に代理で依頼するメリットと費用感

司法書士への依頼は一般的で、ミスを防ぎ手続きを迅速化できます。
目安として、司法書士報酬は約3万円〜5万円、書類取得の実費や郵送費が別途かかります。
抹消登記自体は登録免許税の課税対象とならない（非課税）場合が多いですが、
事務所やケースにより異なるので見積りを確認してください。

銀行が用意する時間の目安

金融機関によって差はありますが、
一般的には7〜21営業日を見ておくと安心です。短い場合は5営業日ほどで済みますが、
名義照会や本店対応が必要な場合、または書類の差替えが発生した場合は3週間以上かかることがあります。

実務的なスケジュール（例）

• （売買契約締結時）：登記事項証明書の取得、金融機関へ抹消手続きの事前相談。
• （完済・証明書取得）：ローン完済手続き、銀行からの債権消滅証明書の受領。
• （司法書士依頼）：委任状・必要書類を司法書士へ送付、登記申請。
• 　抹消確認後、引渡し。抹消が決済後に完了する場合は、別途合意や保証を用いるケースもあります。

押さえておきたい実務のコツ

• 銀行担当者と事前に「抹消に必要な書類」「所要日数」を明確に確認する。
• 共有名義や相続がある場合は追加書類が必要になり、時間を要するので早めに対応する。
• 司法書士は売買決済の実務経験がある事務所を選ぶと安心。
• スケジュールに余裕（目安：2〜3週間）を持たせる。

共有名義・相続があるケースの注意点

共有名義の場合、すべての名義人の同意と書類が必要です。相続が絡むと相続登記・遺産分割協議が優先される場合が多く、
抹消手続きは相続登記の完了後でなければ進められないことがあります。専門家と相談し優先順位を整理しましょう。

売却を急ぐときの対処法（リスクと注意点）

どうしても引き渡しを急ぐ場合、買主側と合意のうえで一時的に抵当権が残る条件で契約を進める方法や、決済後に売主が抹消を完了する合意を結ぶ方法があります。ただし、買主の融資が通らないリスクや、契約トラブルにつながる可能性があるため、必ず司法書士や当社と相談のうえ慎重に進めてください。

すぐ使える：銀行への依頼メール例

実際の事例（経験則）

電子申請や銀行の債権管理システムが整っているケースでは、
完済から1週間以内で抹消まで完了した例があります。
一方、名義や住所の不一致、共有者対応、書類差替えが発生したケースでは3週間以上かかった例もあり、事前準備の差が処理期間に直結します。

狭山不動産のサポート内容（狭山市・所沢市・入間市）

当社は地域の金融機関や司法書士との連携に慣れています。売却依頼をいただければ、金融機関との事前調整、司法書士の紹介・橋渡し、スケジュール管理をサポートし、お客様が売却に専念できる体制を整えます。

Q. 抵当権抹消登記は売主がやるべき？

A. 基本的には売主の責任で完済→抹消を行いますが、司法書士に委任するのが一般的です。

Q. 司法書士に頼むと日数はどれくらい？

A. 司法書士の申請後、法務局の混雑状況にもよりますが通常1〜2週間程度が目安です。

Q. 抵当権抹消登記に税金はかかるの？

A. 抹消登記自体は登録免許税の課税対象外（非課税）となるケースが多いですが、必ず事前に確認してください。

抵当権抹消登記は、売却を成功させるための重要かつ避けられないプロセスです。
狭山不動産は地域に根ざした対応で、あなたのスケジュールに合わせた最短ルートをご提案します。まずはお気軽にご相談ください。

住宅の売却を考える際、「私道の注意点」は必ず押さえておきたい重要項目です。特に狭山市・所沢市・入間市など、戸建ての多い地域では、私道を通って自宅へ入るケースも珍しくありません。しかし、売却時になると「持ち分はあるの？」「位置指定道路って何？」「掘削するときに承諾が必要？」というように、普段は気にしないポイントが一気に問題として浮上します。

この記事では、住宅購入・売却を考える方が迷いやすい「私道のチェックすべき点」を、建築士・宅建士の視点を交えながら、できるだけ専門用語を避けて丁寧にまとめました。最初に意識すべき方向性としては、「安心して売れる状態かどうか」を判断できること。そして買主さまにもわかりやすく説明できる状態にすること。この2つを達成することを目指します。

私道とは？ 道路のように見えて道路ではない“個人の土地”

まずは基本の整理から始めます。私道とは、字のとおり「私有地でつくられた道路」です。見た目は公道とほとんど変わりませんが、管理者は市区町村ではなく、あくまで個人または複数の住民という点が最重要ポイントです。

売却する不動産が私道に接している場合、以下のような場面で問題が生じることがあります：

• 再建築できるかどうかの判断に影響する
• 給水管・ガス管・下水管などを引き込む工事で承諾が必要になる
• 道路を維持する費用が誰負担か曖昧になりトラブルの原因になる
• 買主が住宅ローン審査で不利になる場合がある

このように、私道は「売却時にこそ気を付けるべきポイント」が多くあります。

私道の注意点①：私道の“持ち分”はあるか？

売却時に最も大きなテーマになるのが、私道の持ち分の有無です。 私道は複数の家で共有して使っているケースがほとんどですが、その道路の土地に対して「持ち分（所有権の割合）」を保有しているかどうかが非常に重要です。

▶ 持ち分がある場合
道路を利用する権利が明確で、建て替えやライフライン工事などの際にスムーズな手続きが進めやすくなります。

▶ 持ち分がない場合
私道を使用する権利そのものが曖昧になるため、売却時に買主から不安視されやすいという課題が出てきます。

私道の注意点②：位置指定道路とは？ 再建築可能かを左右するポイント

次に押さえておきたいのが、「位置指定道路」という言葉です。私道であっても、一定の条件をクリアして行政から「ここは建築基準法上の道路として扱いますよ」と指定された道路のことをいいます。

位置指定道路のメリットは明確です：

• 原則として再建築が可能になる
• 買主が安心して購入しやすい
• 住宅ローン審査がスムーズになる

反対に、位置指定道路でない私道の場合、

→ 再建築できるかどうかが個別判断になる
→ 買主にしっかり説明が必要になる

という点が売却のハードルになります。

私道の注意点③：掘削通行承諾書は必要か？

私道に埋まっているライフライン（上下水道・ガスなど）を交換・延長する場合、「私道を掘らせてもらう許可」が必要になることがあります。それが掘削通行承諾書です。

売却時には、買主側がその後の改修工事を想定するため、「承諾書が取れる環境かどうか」を気にします。

・持ち分がある → 比較的スムーズ
・持ち分がない → 所有者全員の承諾が必要

私道所有者が多数いるケースでは、承諾を得るまでに時間がかかったり、そもそも連絡が取れない場合もあります。この点も売却前に把握すべき重要項目です。

私道の注意点④：道路幅は4mあるか？

建築基準法では、原則として「4m以上の道路」に土地が接していることが求められます。 私道の場合も同じで、4m未満の道路は「狭隘道路（きょうあいどうろ）」と扱われる場合があります。

4m未満の場合、再建築の際に道路中心線から2m後退する「セットバック」というルールが適用されることがあります。売却前にこの説明ができると、買主の不安を取り除くことができます。

私道の注意点⑤：接道は2m以上あるか？

道路に面している長さ（間口）が2m以上必要というルールもあります。 私道に接していても、接道部分が極端に短い場合、再建築できないケースがあります。

この「接道義務」をクリアしているかどうかは、売却に大きく影響します。 不安な場合は、売却相談時に図面や現地をもとに不動産会社へ確認するのがおすすめです。

狭山不動産では“私道の注意点”をまとめてチェックできます

私道を含む不動産は、売却前にチェックすべき項目が多いのが特徴です。しかし、すべてを自分で調べるのは容易ではありません。 狭山不動産では、

• 私道の持ち分の有無
• 位置指定道路かどうか
• 掘削通行承諾書が必要か
• 道路幅4mの基準を満たしているか
• 接道2m以上の条件を満たすか

といった項目を、現地と図面をもとに丁寧に確認し、売主さまにわかりやすく解説しながら売却のプランを立てています。

ご相談はいつでもお気軽にご利用ください。

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