不動産コラム

住宅購入は、人生の中で最も大きな買い物の1つです。家を建てるときに、「年収はどれくらい必要か」「頭金はいくら用意すべきか」といった疑問を持つ方も多いでしょう。

当記事では、4,000万円の住宅を建てる際に必要な年収の目安、頭金や住宅ローンの組み方、さらに返済計画を立てる上で注意したい点などを解説します。これからマイホームの購入を検討している方はぜひ参考にしてください。

住宅購入を検討するときは、自分の年齢でどの程度の価格帯の家を建てられるのかを考える必要があります。その際に目安となるのが「年収倍率」です。年収倍率は住宅価格が年収の何倍に相当するかを示すもので、住宅ローンの借入可能額や無理のない返済計画を立てる際の参考となります。

一般的には、年収の5～7倍の価格帯の住宅が無理のない目安とされています。4,000万円の家を購入する場合、単純計算では年収約570万～800万円が必要となる計算です。

実際、住宅金融支援機構が公表している「2023年度フラット35利用者調査」によれば、年収倍率は住宅の種類によって以下のように異なります。

出典：住宅金融支援機構「2023年度フラット３５利用者調査」

ただし、物件種別によって求められる年収は変わるため、4,000万円の住宅を検討する際は、物件タイプと年収倍率のバランスを意識しながら資金計画を立てることが大切です。

4,000万円の予算があれば、建てられる住宅の選択肢は広がります。ただし、「土地代込み」か「土地代別」かで、実際に建物にかけられる費用は大きく異なります。

土地代を除いた場合、4,000万円すべてを建物費用に充てられるので、自然素材の使用や高性能な設備の導入など、住宅のグレードを高めることも可能です。一方、土地代込みで予算が4,000万円の場合、土地価格によって建物の予算が大きく変動します。

実際の住宅購入における平均融資金額は以下の通りです。

出典：住宅金融支援機構「2023年度フラット３５利用者調査」

予算を4,000万円に設定している場合は、平均的か平均よりも少しクオリティの高い住宅を建てられるでしょう。

住宅ローンの借入金額は、頭金の額によって大きく変わります。頭金を多く用意すれば借入額が減り、毎月の返済負担や総返済額の軽減につながります。ここでは、4,000万円の住宅購入を前提に、頭金の額による返済額と総返済額の違いを比較します。

なお、ここでは元利均等返済方式、固定金利年1.820％で返済額を計算しています。

出典：フラット35「金利情報」

また、シミュレーションはフラット35の下記データを参照しています。

出典：フラット35「借入希望金額から返済額を計算」

頭金を一切用意せず、全額を住宅ローンで賄う「フルローン」を選択する場合、借入額は4,000万円となります。返済年数によって、総返済額には大きな差が生じます。

35年ローンの場合、月の返済額は約13万円となり20年ローンと比べると軽く感じますが、返済総額は約5,400万円とかなり高額になるため注意が必要です。

頭金として500万円を用意できると、住宅ローンの借入額は3,500万円に抑えられます。この場合、月々の返済負担や総返済額が軽減されるため、フルローンに比べて金銭的なメリットがあります。

フルローンと比較すると、35年返済では総返済額が約700万円安くなります。借入比率が9割以下となるため、適用金利も低くなるケースがあります。

頭金1,000万円を用意できれば、住宅ローンの借入額は3,000万円まで減少します。この水準まで頭金を入れると、返済額・総返済額ともに一段と下がり、家計への負担は大きく軽減されます。

フルローンと比べて総返済額が1,200万～1,400万円近く安くなり、住宅購入後の生活費や教育費に余裕を持たせることが可能です。金利もさらに優遇される傾向があるため、長期的に見た場合の経済的効果は大きいと言えます。

住宅購入にあたっては、住宅ローンの頭金だけでなく、さまざまな名目で現金支出が発生します。別途自己資金として用意しておく必要があるので、代表的な費用である手付金と諸費用について知っておきましょう。

注文住宅を建てる場合、契約時に「手付金」としてハウスメーカーや工務店に一定の現金を支払うのが一般的です。もし契約後に施主側が一方的に契約を解除する場合、手付金は返還されないのが通常です。ハウスメーカーや工務店側が解除する場合には、手付金の2倍を返還します。

金額の目安としては、物件価格の5％～10％程度が相場とされます。4,000万円の住宅であれば、200万円～400万円程度となります。手付金は契約時に現金で支払う必要があり、住宅ローンの融資実行前に必要なお金なので、自己資金としてあらかじめ用意しておきましょう。

なお、金融機関によっては「つなぎ融資」を利用すれば手付金の支払いを一時的にカバーできますが、別途利息や手数料が発生します。自己資金を十分に準備することで、契約時の資金繰りに余裕を持たせられるでしょう。

住宅購入時には、手付金のほかにも多くの諸費用がかかります。これらの費用は住宅ローンでまかなえないケースが多く、自己資金として準備する必要があります。具体的には、下記のような諸費用が必要となるので押さえておきましょう。

住宅購入に向けて「頭金をしっかり貯めてから購入するか」「早めに購入するか」で悩む人は少なくありません。家は高額な買い物であり、頭金の有無によって資金計画や生活設計が大きく左右されます。

ここでは、頭金を多くすることで得られるメリットと、頭金を増やすことで生じるデメリットについて解説します。

頭金を増やすことで得られるメリットは複数あります。以下に、返済や審査、金利面での効果を詳しく見ていきます。

頭金を増やすと、資金面や生活設計におけるデメリットもあります。以下に代表的なリスクを紹介します。

住宅ローンは長期にわたる大きな負債となるので、借りる段階で無理のない返済計画を立てておくことが重要です。返済に追われて家計を圧迫しないためには、将来の生活や収支も見据えた上で計画的に借入条件を設定する必要があります。

ここでは、無理のない返済計画を立てる際に押さえておきたい4つのポイントを紹介します。

住宅ローンの返済は数十年にわたるため、無理なく支払い続けられる金額を設定することが第一です。

月々の返済額を抑える方法として、返済期間を長く設定するという手段があります。たとえば、20年返済よりも35年返済のほうが、同じ借入額でも月々の返済額は大幅に軽減され、その分、生活費や教育費などの変動にも対応しやすくなります。

ただし、返済期間を延ばすと、その分利息が多くかかるというデメリットもあります。たとえば4,000万円の借入でも、20年返済と35年返済とでは、総返済額に700万円近い差が生じることもあります。将来の出費や総返済額のバランスを考慮に入れながら、生活に余裕を持たせる返済額を設定することが大切です。

繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に一定の金額を前倒しで返済し、ローンの元本を減らす仕組みです。元本が減ると将来支払う予定だった利息の一部が不要となり、結果として総返済額を減らせます。

繰り上げ返済を活用するにはまとまった資金が必要ですが、ボーナス時や貯蓄ができたタイミングで計画的に実行することで、家計の負担軽減につながります。ただし、金融機関によっては手数料が発生するケースもあるため、事前に条件を確認しておくことが重要です。

住宅ローンの金利タイプには、大きく分けて「固定金利」と「変動金利」があります。固定金利は契約時の金利が返済期間中ずっと変わらないため、毎月の返済額が一定で、将来の計画が立てやすいのが特徴です。一方、変動金利は市場金利の変動に応じて定期的に見直されるので、金利が低い場合は返済額を抑えられるというメリットがあります。

ただし、変動金利は将来的な金利上昇によって返済額が増えるリスクがあるので、金利変動への備えが必要です。一方で、固定金利は初期金利がやや高めに設定される傾向があり、金利が低い時代では損に感じることもあります。

どちらの金利タイプが適しているかは、今後の収入やライフプラン、金利の変動リスクへの耐性によって異なります。金融機関のシミュレーションなどを活用し、自分にとって最適な金利タイプを選びましょう。

住宅ローンを返済していくためには、家計全体の設計が不可欠です。家族構成や将来のイベント（子どもの進学、車の購入、介護や老後資金など）を見越した収支の見通しを立てましょう。特に子育て世帯や共働き家庭の場合、収入や支出が変動しやすいので、将来を見据えた資金計画が必要です。

ライフプランをもとに、返済期間や繰り上げ返済の時期なども検討すると、長期的に安定した家計運営が可能になります。

4,000万円の住宅を建てる際は、単に物件価格を見るだけではなく、年収倍率や頭金、さらには諸費用まで含めたトータルの資金計画を行う必要があります。

頭金は、多く用意することで金利や審査面で有利になる一方、手元資金が減ることで生じるリスクにも注意が必要です。住宅ローンを組むときは、自分に合った金利タイプや繰り上げ返済の活用、将来を見据えたライフプランを検討し、安心してマイホームを持つための準備を整えましょう。