不動産コラム

日本は世界有数の地震多発国であり、住宅の耐震性能は安全な暮らしを守る上で欠かせない要素です。「耐震等級3」は、建築基準法で定める耐震性能を上回る最高ランクの強度を示す基準で、地震発生後も住み続けられる家づくりを目指す人から注目を集めています。

一方で、耐震等級3の取得には設計や構造計算、認定手続きなどの手間と費用がかかります。当記事では、耐震等級3の特徴や他の等級との違い、メリット・デメリット、認定の流れや費用の目安などを詳しく解説します。住宅を建てる前に知っておきたい、安心とコストの両立ポイントをあらかじめ理解しておきましょう。

耐震等級3とは、建物がどの程度の地震に耐えられるかを示す「耐震等級」の中で最も高いレベルを指します。消防署や警察署など防災拠点となる建物も等級3に相当する強度で建てられるケースが多く、一般住宅においても地震への備えを重視する人に選ばれています。

耐震等級とは、住宅がどの程度の地震に耐えられるかを耐震等級1～3の数字で示す指標です。国が定める「住宅性能表示制度」に基づき、建物の構造強度を客観的に評価する仕組みとして2000年に導入されました。この制度は、住宅の品質を見える化し、購入者が安心して比較・検討できるようにすることを目的としています。

耐震等級1は建築基準法と同等の耐震性能を持ち、等級2はその1.25倍、等級3は1.5倍の強度が求められます。評価の対象は、柱・梁・壁・基礎など建物を支える構造躯体であり、倒壊や大規模な損傷のしにくさを基準に判定されます。

地震の多い日本において、耐震等級は住宅の安全性と資産価値を左右する基準です。

出典：国土交通省「新築住宅の住宅性能表示制度かんたんガイド」

耐震等級は、建築基準法で定める基準を基準値（等級1）として、等級2・等級3の3つの等級に分かれています。ここでは、耐震等級1から3までの違いと特徴を解説します。

耐震等級1は、建築基準法で定められた最低限の耐震性能を満たす等級です。数十年に一度発生する規模の大地震（建築基準法施行令第88条第3項に定める地震力）に対しても建物が「倒壊・崩壊しない程度」に設計されており、居住者の命を守る最低限の強度が確保されているという位置づけです。

ただし、倒壊は免れても「中破」や「大破」といった損傷を受ける可能性はあります。地震後の補修費用がかさむ場合もあり、建物の継続使用には支障が出るケースもあります。

耐震等級1はどの程度の地震に耐えられる？危ないとされる理由も解説

耐震等級2は、建築基準法で定められた地震力の1.25倍に耐えられる設計を求められる等級です。学校や病院など、多くの人が利用する施設にもこの基準が採用されることが多く、等級1に比べて被害リスクを大幅に抑えられます。

地震による揺れに対して、主要構造部（柱・梁・耐力壁など）の損傷が起きにくく、修繕コストを軽減できる点がメリットです。建築コストは若干上がるものの、耐久性や安心感の向上を重視する家庭に適しています。特に、家族構成が多く安全性を優先する世帯では、等級2以上を検討するケースもあります。

耐震等級3は、建築基準法レベルの1.5倍の地震力に耐えられる最高等級です。消防署や警察署といった防災拠点にも採用される水準であり、地震時の倒壊・崩壊リスクを最小限に抑えます。

国土交通省が行った熊本地震後の調査結果によると、等級1の住宅で「大破・倒壊」した割合が6％以上であったのに対し、等級3の住宅では大破・倒壊はゼロに抑えられています。被害の軽減効果が明確に示されており、災害後も継続して住み続けられる可能性が高いのが特徴です。

長期的な安心と資産価値の維持を優先したい場合は、耐震等級3が最も推奨される等級と言えます。

出典：国土交通省　国土技術政策総合研究所「住宅を選定する時に候補となる住宅の基本性能」

耐震等級1でも、建築基準法に定められた最低限の耐震性能は確保されています。しかし、「倒壊しない＝損傷しない」ではない点に注意が必要です。大地震を一度は耐えられても、連続して発生する強い揺れでは構造部分に大きなダメージを受け、住み続けることが難しくなる可能性があります。

一方、耐震等級3は建築基準法レベルの1.5倍の地震力に耐えられる構造を持ち、極めて強固です。耐震等級3の家は震度7クラスの地震に複数回見舞われても、致命的な損傷を避けられる強度を持つとされています。単に命を守るだけでなく、「地震後も安心して暮らせる家」を実現する水準こそが、耐震等級3の強みです。

地震に強い家の特徴を紹介！耐震性能の高い家を建てるには？

「耐震等級3相当」という言葉は、耐震等級3と同等の性能を持つと住宅会社などが自社で判断した住宅を指します。しかし、正式な「耐震等級3」とは異なり、国が定めた評価機関による認定を受けていません。つまり、耐震等級3相当はあくまで設計上の想定であり、第三者による性能保証がない状態です。

耐震等級3の認定を受けた住宅は、住宅性能評価書が発行され、地震保険の割引や贈与税の非課税枠拡大といった公的優遇を受けられます。一方、耐震等級3相当の住宅は、こうした優遇措置の対象外になるケースが多く、住宅ローン金利の引き下げなどの恩恵を受けられない可能性があります。

もちろん、耐震等級3相当の住宅が必ずしも地震に弱いというわけではありませんが、評価を受けていないため、実際の強度を客観的に証明できない点には注意が必要です。「等級3」と「等級3相当」の違いを明確に理解した上で、自分たちにはどちらが適しているかを判断しましょう。

耐震等級3の家は、他の等級に比べて地震に強く、安全性を高められるため、地震の多い日本で長く安心して暮らしたい人にとって価値のある選択肢です。ここでは、耐震等級3の家を選ぶメリットを詳しく解説します。

耐震等級3の家は、建築基準法で定められた基準（等級1）の約1.5倍の強さを持つように設計されています。そのため、強い地震でも建物が倒れたり、大きく壊れたりするおそれが少なくなります。実際に2016年の熊本地震では、耐震等級3の木造住宅はほとんど壊れず、多くが「無被害」だったという報告があります。

地震が続けて起きても損傷を受けにくいため、避難生活をせずにそのまま住み続けられる可能性が高いのも安心です。家族の命を守るのはもちろん、災害後の生活を安定させられる点が、耐震等級3の大きな強みです。

地震保険では、建物の耐震性能に応じて保険料が割引されます。耐震等級3の家なら、保険料が最大で50％も安くなる制度があり、長く暮らすほど節約効果が大きくなります。たとえば、等級1では10％、等級2では30％、等級3では50％の割引が受けられます。割引を受けるには、国が認めた第三者機関による「耐震等級3」の証明書が必要です。

出典：社団法人 日本損害保険協会「地震保険の保険料の割引制度について教えてください。」

保険料は毎年の出費になるため、半分に減らせるのは大きな違いです。地震への備えをしながら、家計の負担も軽くできるのが耐震等級3のメリットです。

耐震等級3を取得した住宅は、住宅金融支援機構の「フラット35S」などで金利の優遇を受けられます。金利が下がると、同じ金額を借りても総返済額を減らせる可能性があります。たとえば、「金利Aプラン」では当初5年間の金利が年0.5％引き下げられ、「金利Bプラン」では0.25％下がります。耐震等級3の家なら、より有利なAプランの対象になる可能性が高いとされています。

出典：【フラット３５】「【フラット３５】Ｓ」

少しの金利差でも、長期ローンでは大きな金額差になります。地震に強く、安全性を高めながら、返済の負担を減らせるのは大きな魅力です。

耐震等級3の家は、将来売却するときにも評価されやすいのが特徴です。耐震性に対して第三者機関による正式な評価があるため、買い手から信頼を得やすくなります。被害を受けにくい構造なので、建物の状態を良好に保ちやすく、修繕や補修の費用も少なく済みます。

安全で壊れにくい家は、長く暮らせるだけでなく、将来売るときにも強みになります。つまり、「暮らしの安心」と「資産の安心」の両方を得られるのが、耐震等級3の大きな魅力です。

耐震等級3の家は高い安全性が魅力ですが、いくつか注意したい点もあります。注意点を理解した上で、安心とコストのバランスを考えて耐震等級について検討するのがおすすめです。

耐震等級3を満たすには、柱や梁、耐力壁の配置バランスが重要です。そのため、広いリビングや吹き抜けなど、自由な間取りを希望しても設計上制限がかかることがあります。

ただし、設計力の高い建築会社であれば、構造計算を工夫して耐震性とデザイン性を両立できる場合もあります。間取りの自由さを重視するなら、耐震設計に詳しい会社と相談しながら、希望を反映させることが大切です。

耐震等級3の家は、強度を高めるために太い柱や梁、耐震金物、追加の耐力壁などが必要になるので、材料費や施工費が増え、建築費用全体が高くなる傾向があります。

また、耐震等級3の認定を受けるには、第三者機関による構造計算や評価手続きが必要で、その分の申請費用もかかります。加えて、工事や設計の期間が長くなる場合もあり、結果として人件費や工期コストが上乗せされるケースもあります。

ただし、初期費用がかかっても、地震による修繕費や再建費用を抑えられる可能性が高いため、長い目で見れば経済的な選択であるとも言えます。建築前に総コストと得られる安心感のバランスをよく考えることが大切です。

耐震等級3の取得は、設計段階で構造を定めて審査を受ける必要があります。つまり、建築途中や完成後に「やはり等級3にしたい」と思っても、途中で変更することはほぼ不可能です。すでに柱や耐力壁の配置が決まっているため、後から強度を高めるには大がかりな改修工事が必要になってしまいます。

家を建てるときは、家づくりを始める前の段階でどの等級を目指すのかをしっかり決めておくことが大切です。将来の後悔を防ぐためにも、ハウスメーカーや設計士と十分に話し合いましょう。

耐震等級3は現行の基準で最も高いレベルの耐震性能ですが、どのような地震にも絶対に安全というわけではありません。地震の規模や震源の深さ、地盤の性質によっては、想定を超える揺れが発生することもあります。また、建物が倒壊しなくても、家具の転倒や壁面のひび割れ、ライフラインの損傷といった被害が起きる可能性はあります。

耐震等級3は「被害を最小限に抑える」基準であって、「被害を完全に防ぐ」ものではありません。安心して暮らすためには、家具の固定や防災グッズの備蓄など、日常的な防災対策もあわせて行うことが大切です。

耐震等級は、建物の「構造バランス」と「素材の強度」によって決まります。特に、基礎や床の強さ、耐力壁や柱の量と配置、そして建物全体の重さは、耐震性能を左右する大きな要素です。どれか1つが弱いと、地震の揺れに耐える力が十分に発揮されません。

ここでは、それぞれの要素が耐震等級にどのような影響を与えるのかを詳しく解説します。

建物の基礎と床は、地震の衝撃を最初に受け止める重要な部分です。強固な基礎がなければ、どれだけ上部構造が丈夫でも、揺れを受け止めきれずに傾いたり沈下したりするおそれがあります。一般的には「ベタ基礎」と呼ばれる、建物の底面全体で地面を支える構造が耐震性に優れているとされています。

また、床も大きな役割を果たします。床が弱いと地震のエネルギーを分散できず、壁や柱に過剰な負荷がかかってしまいます。特に吹き抜けや大空間のある住宅では、床の強度を高める工法を採用しましょう。床の剛性（ねじれにくさ）を確保することで、揺れを建物全体で分散し、倒壊を防ぐ効果が高まります。

耐力壁と柱は、建物の「骨格」を形成する部分であり、横からの揺れを受け止める大切な構造です。耐震等級を上げるためには、これらの数をしっかり確保する必要があります。耐力壁とは、筋交いや構造用合板を使って補強された壁で、横方向の力に耐えるよう設計されています。

また、柱の太さや接合部の強さも耐震性に関わるため、設計時には壁量計算や構造計算を行い、必要な数と強度を確保することが求められます。適切な耐力壁と柱の配置によって、建物全体の変形を抑え、地震に強い家を実現できます。

耐力壁の量が多くても、配置が偏っていると地震に強い家にはなりません。壁が片側に集中していると、建物の重心と剛心（力の中心）がずれて「ねじれ変形」が発生しやすくなります。こうしたねじれは、地震の際に建物の一部に負荷を集中させ、倒壊の原因になるおそれがあります。

理想的なのは、建物の中心から見て四方にバランスよく壁を配置することです。さらに、1階と2階で柱や耐力壁の位置をなるべくそろえると、上から下まで力がスムーズに伝わり、耐震性がより高まります。

建物が重いほど、地震の揺れによる負荷も大きくなります。耐震性を高めたい場合は建物全体を軽く設計しましょう。

特に屋根材の重さは耐震性に大きく影響します。たとえば、重い瓦屋根よりも、軽量なガルバリウム鋼板やスレート材を採用したほうが、揺れを抑えやすくなります。また、建物の上部が重いと重心が高くなり、揺れの際に大きく振られやすくなるため、上階の構造を軽くする工夫も有効です。

ただし、軽量化ばかりを重視して強度を落とすのは本末転倒です。軽さと強さのバランスを取りながら、素材選びと設計を進めましょう。

耐震等級3を正式に名乗るためには、国土交通大臣が指定する「住宅性能評価機関」から認定を受ける必要があります。認定を受けるために、設計段階から評価を依頼し、建築中・完成後にわたって複数回の検査を受けましょう。

ここでは、耐震等級3の認定取得の流れと、必要となる費用の目安を紹介します。

耐震等級3の認定を受けるには、「住宅性能評価書」の交付を受ける必要があります。評価は、国土交通大臣に登録された第三者機関によって実施され、全国共通の基準に基づいて判断されます。

審査ではまず、建物の設計図書をもとに耐震性などをチェックする「設計住宅性能評価」を行い、基準を満たすと設計段階で評価書が発行されます。その後、建築中に数回の現場検査が行われ、施工状況や使用部材が設計通りであるか確認されます。最終的にすべての検査を通過すると「建設住宅性能評価書」が交付され、正式に耐震等級3の認定を取得できます。

評価書は、地震保険の割引や住宅ローンの優遇措置を受ける際の証明書としても活用できるため、大切に保管しましょう。

住宅性能評価を受ける際の費用は、依頼する第三者機関や建物の規模によって異なりますが、一般的には15万～30万円程度が目安です。

なお、耐震等級の認定は法律で義務付けられているものではなく、あくまで任意の制度です。申請費用を節約するために評価を受けず、社内基準で「耐震等級3相当」とする住宅会社もありますが、第三者機関の正式な認定を受けていない場合は、地震保険の割引などの優遇措置を受けられません。

長期的な安心や資産価値を重要視するなら、費用をかけてでも正式な認定を取得しておくことが望ましいでしょう。

耐震等級3は、現行基準で最も高い耐震性能を持つ住宅の指標です。建築基準法レベルの1.5倍の地震力に耐えられる強度を持ち、地震後も生活を継続できる可能性が高い点が大きな魅力です。

さらに、正式な認定を受けた住宅では、地震保険料の割引や住宅ローン金利の優遇といった経済的なメリットも得られます。ただし、設計の自由度が下がったり、建築費用が高くなったりする場合もあるため、設計段階で十分に検討することが大切です。

住宅の安全性は、家族の命と暮らしを守る基盤です。短期的なコストだけでなく、長期的な安心と資産価値を考慮して、耐震等級3の取得を前向きに検討することが、災害に強い住まいづくりの第一歩と言えるでしょう。