不動産コラム

住宅購入を検討する際、頭金の金額をどれくらい準備すべきかは、多くの人にとって大きな関心事です。頭金が多ければローン総額や月々の返済額が減る一方で、手元資金をどう活用するか悩むケースも少なくありません。

当記事では、3,000万円の家を購入する際に理想とされる頭金の目安や、頭金なしで住宅ローンを組む場合のメリット・デメリット、さらには注意点について詳しく解説します。資金計画を立てる上で、知っておくべき重要なポイントを押さえて、理想のマイホームを手に入れましょう。

住宅ローンにおける頭金とは、住宅購入費用の一部を先払いするための自己資金です。頭金として支払った部分はローン総額から差し引かれます。

例えば、3,000万円の住宅購入時に頭金を500万円支払った場合、住宅ローン借入額は2,500万円となります。

頭金を支払えば、月々のローン返済額や支払利息を減らすことが可能です。また、全額を住宅ローンで借りるケースと比較すると、融資審査に通りやすくなるというメリットもあります。

住宅ローンの頭金は、住宅購入価格の10～20％が目安です。

「フラット35」の利用者調査結果によると、頭金の平均額および住宅購入費に対する割合は以下の通りです。

出典：住宅金融支援機構「2023年度 フラット35利用者調査」

頭金の住宅購入費用に対する割合は購入物件の種類によって異なるものの、概ね10～20％となっていることが分かります。

一般的な頭金の目安は住宅購入費の10～20％であるため、3,000万の家を購入する場合、頭金として自己資金を300～600万円ほど用意するのが理想です。

しかし、頭金は必ず支払わなければならないものではなく、金額に決まりはありません。頭金をどの程度用意するかは、各家庭の世帯年収やライフプランなどを考慮して、総合的な目線で検討することが重要です。

場合によっては、頭金を支払わずに3,000万円全額でフルローンとするケースもあります。

住宅を購入する際は、頭金を含む純粋な住宅購入金額のほかにも各種諸費用が必要です。諸費用の内訳や金額は、購入住宅が新築・中古のどちらか、マンション・一戸建てのどちらかなどの条件によって異なります。

諸費用の主な内訳は以下の通りです。

目安として、諸費用金額は新築マンションや一戸建てであれば物件価格の3～6％程度、中古住宅や建売住宅の場合は6～9％程度となります。

例えば、3,000万の住宅購入時に頭金を20％・諸費用を6％用意すると仮定すると、頭金は600万円、諸経費は180万円必要です。つまり、約800万円の手元資金を準備しておかなければなりません。

住宅を購入する際は、頭金の支払いを加味して住宅ローンを組むのが一般的です。しかし、頭金の支払いは必須ではないため、頭金を0円として全額をローンにする「フルローン」という選択肢もあります。

フルローンを組むと、手元資金がなくても住宅を購入できるメリットがある一方で、ローン金額が大きくなり、月々の返済額が高くなるというデメリットがあります。初期費用は抑えられますが、支払総額は通常、頭金を支払う場合よりも多くなるため、慎重な検討が必要です。

例えば、頭金を貯めるために数年間賃貸に住む場合、その間の家賃負担がかさむことがあります。ケースによっては、フルローンで早期に住宅を購入し、家賃支払いを避ける方がトータルでお得になることもありますが、これは特定の条件下での例外です。通常は、フルローンによって総支払額が増える点に留意しましょう。

住宅ローンを借りる際は、ローンの返済期間やライフイベント（子供の教育費や定年退職など）を見据え、長期的な資金計画を立てることが重要です。

頭金0円でフルローンを組めば、手元資金を貯める必要がないため早期に住宅を購入することが可能です。頭金なしでの早期の住宅購入には、さまざまなメリットがあります。

ここでは、頭金0円で住宅を購入するメリットについて詳しく解説します。

マイホームとの出会いは一期一会であると言われており、家族の理想に合った住宅を見つけるのは容易ではありません。「立地は気に入っているものの土地が狭い」「通勤しやすいエリアで気に入る物件を見つけられない」など、住宅探しが難航するケースは少なくないでしょう。

また、頭金の貯金には数年単位の時間がかかります。希望に合う住宅が見つかっても貯蓄期間に買い手がついてしまえば、再度1から住宅探しを始めなければなりません。

頭金なしで住宅を購入する場合、理想の物件を見つけられたタイミングですぐに購入に踏み切ることが可能です。住宅の購入機会を逃す心配がなく、理想の物件を手に入れやすくなるでしょう。

頭金なしで住宅を購入すると、初期の自己資金を最小限に抑えられます。これにより、教育費や老後資金の貯蓄に余裕を持てる可能性があります。

住宅購入時に支払う頭金は住宅価格の10～20％が相場であることから、基本的には数百万円単位のまとまった額の支払いが必要です。また、住宅購入費用や諸費用以外にも、家具・家電の購入費用や引越し費用などがかかります。

貯蓄額が十分でなければ、その後の生活や貯金が苦しくなってしまう可能性もあるでしょう。

頭金0円で手元資金を残せば将来の教育資金や老後資金に回せるため、マイホームでの生活にも余裕ができます。貯蓄額や収入、家族構成、ライフスタイルなどを考慮し、手元資金をどのように活用するかを検討しましょう。

住宅ローン控除とは、年末時点の住宅ローン残高の0.7％を所得税から控除できる制度です。住宅ローン控除が適用されるのは最大13年間であり、控除分は申告によって現金で還付されます。

頭金なしの場合は住宅ローンの借入額が高額になるため、住宅ローン控除により還付される金額も大きくなります。控除には上限額が設定されているものの、条件によっては最高5,000万円までが控除対象です。

出典：国土交通省「住宅ローン減税」

また、所得税から控除しきれない分は翌年の住民税からも一部控除されます。

フルローンを組むと頭金がない分利息が高額になりますが、住宅ローン控除を加味すると、利息によるマイナスを上回る還付金が受け取れるケースもあります。つまり、トータルで考えると頭金を支払わないことで総出費を抑えられる場合もあるため、細かな条件を確認しながら控除を有効活用するのがおすすめです。

頭金なしであれば貯蓄期間が必要なく、早期に住宅購入に踏み切れます。早くから住宅ローン返済を開始することで、定年退職前の完済を目指せます。

住宅ローンの多くは35年返済ですが、65歳までに完済するには、30歳前後での購入が理想です。

頭金が貯まるまで数年間待ってから住宅を購入すると、ローン完済が70歳を超えてしまう可能性もあります。定年退職後は収入が大きく減少するため、毎月数万円かかる住宅ローン返済が残っていることで経済的に苦しくなるケースもあるでしょう。

頭金なしで若いうちに住宅ローン契約に踏み切れば、老後の生活にも余裕を持てます。

頭金なしで住宅ローンを組むことにはさまざまなメリットがある一方で、いくつかの注意点もあります。フルローンを検討している人は、注意点についてもしっかりと把握しておきましょう。

ここでは、頭金なしで住宅ローンを組む際に気をつけるべきポイントについて詳しく解説します。

住宅ローンを借りる際には、金融機関で融資審査を受けなければなりません。頭金なしでローンを組むと、頭金を支払う場合に比べて審査が厳しくなる可能性があります。

融資審査では、住宅ローン契約者の年収額や貯蓄・資産状況等を把握した上で、毎月滞りなく住宅ローンを返済できるかどうかをチェックします。具体的な審査ポイントは、契約者の収入・貯蓄額に対し住宅ローン金額が適切かどうか、毎月安定した収入を得て返済能力を維持できるかといった点です。

頭金なしでローンを組む場合、住宅ローンの借入金額・毎月の返済金額がともに高額になり、審査が厳しくなりやすいです。また「頭金として支払うまとまった自己資金がない」という点自体が懸念事項になる可能性もあるでしょう。

ローン審査の通りやすさという観点では、頭金を支払わないことが不利に働きやすくなります。

頭金なしで住宅ローンを組む場合は、物件価格がそのままローン借入額となるため、毎月の返済額と利息がともに高額になります。住宅ローン審査に通って無事にローンを借りられたとしても、数年後・数十年後のライフスタイルや収入の変化によっては、月々の返済が苦しくなる可能性もあるでしょう。

万が一、住宅ローンの返済ができなくなれば、マイホームを手放して売却しなければならないケースもあります。

頭金なしで住宅ローンを組むのであれば、家計に占めるローン返済額の割合が大きくなりすぎないかを十分に考えた上で検討することが必要です。

住宅ローンは物件を担保に入れて借りるため、何らかの事情で住宅を売却する際には、売却で得た金額をローン返済に充てるのが一般的です。

頭金なしで住宅ローンを組む場合、ローンの借入額が大きくなります。そのため、いざ物件を売却してもローン残債をカバーできず、住宅を売却したにもかかわらずローンが残ってしまう「担保割れ」が起こる可能性もあります。

マイホームを売却する際は、基本的には住宅ローンを一括返済しなければなりません。資金難による売却で担保割れが起こる場合、物件を売るに売れないという事態に陥ってしまうケースもあるでしょう。

頭金の金額が変わると、同じ条件の住宅ローンでも毎月の返済額や完済までの返済総額が大きく異なります。頭金を支払うかどうか、支払う場合の金額を決める際は、月々の返済額と返済総額を計算して検討するのがおすすめです。

ここでは、以下の条件で住宅ローンを組んだときの頭金の有無や金額の違いによるメリット・デメリットなどを詳しく解説します。

頭金なしで3,000万円のフルローンを組む場合の毎月の返済額と返済総額は、以下の通りです。

出典：三井住友銀行「新規借り入れシミュレーション」

頭金なしで3,000万円のフルローンを組む場合、毎月の返済額は約95,000円です。ローン返済総額は約3,900万円であり、実際の物件価格よりも1,000万円ほど多く支払うことになります。

ただし、頭金なしであれば貯蓄期間を設ける必要がないため、借入金利が低いタイミングで住宅ローンを組めるというメリットもあります。

現在は史上最低金利と言われるほど金利が低いことから、頭金を貯めている数年の間に金利が上がってしまう可能性も否定できません。頭金の額や借入期間などの条件にもよりますが、「金利の上昇前に頭金なしでローンを組んでいれば総返済額を減らせた」という事態に陥るケースも十分に考えられます。

また、早期のマイホーム購入により、住宅ローンの完済が早くなるのもメリットの1つです。

頭金を住宅購入費用の10％にあたる300万円支払う場合の毎月の返済額と返済総額は、以下の通りです。

出典：三井住友銀行「新規借り入れシミュレーション」

3,000万円の物件に対して頭金300万円を用意すると、毎月の返済額は約85,000円となります。頭金なしのフルローンと比較すると、月々の負担を約1万円減らすことが可能です。

ローン返済総額は約3,600万円となっており、頭金なしの場合よりも300万円ほど安く抑えられます。頭金300万円と総返済額を足して考えても、総支払額を数十万円単位で減らすことが可能です。

毎月の返済額や総支払額を少しでも抑えたい人は、余裕資金があれば住宅購入資金の10％のみでも頭金を支払っておくのがおすすめです。

また、利用する住宅ローンの種類によっては、新築工事費用と土地価格の1割以上の頭金を支払うことで金利が低くなるケースもあります。頭金の金額を決める際は、利用する融資制度の詳細条件をよく確認しておくのも重要です。

頭金を住宅購入費用の20％にあたる600万円支払う場合の毎月の返済額と返済総額は、以下の通りです。

出典：三井住友銀行「新規借り入れシミュレーション」

3,000万円の物件に対して頭金600万円を用意すると、毎月の返済額は約76,000円となります。頭金なしの場合と比べると月々の負担が約2万円減っており、さらに、頭金300万円の場合と比較しても約1万円の差があります。

ローン返済総額は約3,200万円となっており、頭金なしよりも700万円ほど安く抑えることが可能です。頭金600万円と総返済額を足して考えても、総支払額を約140万円減らせます。

頭金を住宅購入費用の30％にあたる900万円支払う場合の毎月の返済額と返済総額は、以下の通りです。

出典：三井住友銀行「新規借り入れシミュレーション」

3,000万円の物件に対して頭金900万円を用意すると、毎月の返済額は約66,000円となります。頭金なしの場合と比べると月々の負担が約3万円減っており、家計における住宅ローン返済費用の割合をぐっと抑えることが可能です。

ローン返済総額は約2,800万円となり、頭金なしの場合と比べて1,100万円ほど抑えられます。頭金900万円と総返済額を足して考えても、総支払額を約240万円減らせます。

住宅ローンを組む際の頭金の有無や金額は、返済額や総支払額に大きく影響を与えます。頭金を支払えば、月々の返済負担を軽減できるメリットがある一方で、まとまった自己資金を用意するために数年間の貯蓄期間が必要です。

また、頭金なしでの購入には利便性があるものの、毎月の返済額が高額になるリスクや、融資審査のハードルが高くなる可能性もあります。フルローンを選ぶ際には、長期的な返済計画をしっかり立てることが大切です。当記事で紹介した情報をもとに、自分や家族のライフスタイル・経済状況に合った住宅購入プランを検討してください。