不動産コラム

2-1.STEP1「売却相場を調べる」

まずは、土地や不動産の売却相場を調べます。
「査定があるからわざわざ調べなくても良いのでは…」と感じる方も多いと思いますが、査定価格が適正であるかを判断するために、売却相場を調べておくのがオススメです。
不動産の相場価格を調べる方法としては、以下の2つが挙げられます。

■過去の取引事例を参考にする方法

・レインズマーケットインフォメーション

・土地総合情報システム

■現在販売中の売り出し価格を参考にする方法
・不動産ポータルサイト
・物件検索サイト

2-2.STEP2「不動産会社に査定を依頼する」

次に、不動産会社へ家の売却査定を依頼します。
不動産査定では不動産をいくらで売却できるか“見込み額”を算出します。査定結果を基に不動産会社を選定したり、価格設定をしたりするため不動産売却における重要なステップです。不動産査定の方法には「机上査定」と「訪問査定」の2つがあります。以下を参考に、それぞれの特徴を確認しましょう。

不動産査定のポイントは、「複数の会社に机上査定を依頼し、信頼できる会社を選定してから訪問査定の依頼をすること」です。また、以下の点に注意して不動産会社の選定を行いましょう。

■不動産会社の選定ポイント
・査定価格だけで判断をしない
・売却予定のエリアに強い不動産会社を選定する
・連絡がスムーズに取れる不動産会社を選定する

「不動産の査定方法」については以下の記事でも詳しくご紹介しています。査定の流れや失敗しないためのポイントを解説しています。ぜひ参考にされてみてはいかがでしょうか。

2-3.STEP3「不動産会社と媒介契約を締結する」

次に、不動産会社と媒介契約を締結します。ステップ1の「売却相場の調査」から「媒介契約の締結」までは、1ヶ月ほどかかるのが一般的です。
媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。売主は3つの媒介契約の中から、自分に合った契約方法の選択が可能です。媒介契約は売却活動の成否にも関わる重要な要素となるため、以下を参考にそれぞれの特徴を確認しましょう。

■一般媒介
・複数の不動産会社へ依頼でき、自己発見取引が可能
・好立地、築浅などの人気物件の売却をしたい方にオススメ
・ご自身でも買主を探したい方にもオススメ

■専任媒介
・売却依頼ができるのは1社のみ、自己発見取引は可能
・手間をかけず、なるべく早く売却したい方
・ご自身でも買主を探したい方にもオススメ

■専属専任媒介
・売却依頼ができるのは1社のみ、自己発見取引は不可能
・築年数の経った物件の売却をしたい方
・手間をかけず最速で売却を行いたい方

※自己発生取引とは：売主個人が探した買主と、個人売買をすること

媒介契約の種類は以下の記事でも詳しくご紹介していますので、ぜひ参考にされてみてはいかがでしょうか。

2-4.STEP4「売却活動を行う」

媒介契約を締結したら、売却活動を行います。
売却活動で重要なのは“不動産会社と連携を取る”ことです。売却活動は3ヶ月ほどかかるのが一般的ですが、不動産会社と連携を取ったり、事前に売却戦略を立てたりすることでスムーズな売却ができます。以下のポイントを参考に売却戦略を立てるのがオススメです。

■売却戦略を立てる際のポイント
・売却スケジュールの調整
・売却ターゲットとそれに合った広告媒体の検討
（ご近所の方売却を知られたくない場合は必ず相談しましょう）
・物件のアピールポイントの洗い出し

もう1つ重要視したいポイントに「内覧」があります。購入希望者に物件を見学してもらうことを「内覧」といいます。内覧前は掃除をして、できるだけ万全な状態にしておくのがオススメです。特に水回りのカビや室内のほこりは重点的に掃除し、台所の油汚れや臭い対策をするのも効果的です。

2-5.STEP5「買主と売買契約を締結する」

売却活動を経て買主が決まったら、売却契約の締結をします。 売買契約の締結は以下の流れで行います。

売買契約を締結すると、内容を覆したりキャンセルしたりすることはできません。
そのため、署名捺印をする前に契約書の内容に相違点がないかを必ず確認しましょう。
なお、不動産売却では「欠陥」や「不具合」などのマイナスな情報も買主に伝え、売買契約書に明記する義務があります。引渡し後に発覚した場合は、損害賠償などを迫られたり契約が破棄されたりすることもあるので注意しましょう。

また不動産売却における売買契約で、売主が用意するものや必要書類には以下のものが挙げられます。何が必要になるのかを予め把握し、準備しておきましょう。

■売買契約で売主が用意するものや必要書類
・本人確認書類
・実印
・印鑑証明書
・登記済権利証or登記識別情報通知書
・固定資産税納税通知書
・収入印紙
・仲介手数料

※不動産会社やローン残債の有無によって変動する可能性があります

2-6.STEP6「買主に家を引渡す」

最後に、物件の引渡しを行います。
売買契約の締結から引渡しまでは、2週間〜1ヶ月ほどかかるのが一般的です。
引渡しにおける最大の注意点は「売主の引越し」です。引渡し日までには引越しを済ませておく必要があるため、逆算して手配をしておきましょう。特に年度末や年末年始に引越しを検討している場合は、早めに依頼するのがオススメです。

3.不動産売却後に必要な「確定申告」も忘れずに

確定申告とは「納税額を確定させる手続き」です。
不動産売却で得た利益は「譲渡所得」と言い「所得」として扱われ、会社員や公務員の方でも確定申告が必要になります。そのため「不動産売却後は確定申告をする」という情報を、耳にした方も多いのではないでしょうか。しかし確定申告の要否は、売却した家や個人の状況によって異なります。以下の図を参考に、要否を確認をしておきましょう。

「確定申告」については以下の2つの記事でも詳しくご紹介しています。不動産売却に伴う確定申告の流れや、必要書類について詳しく解説をしていますので、ぜひ参考にされてみてはいかがでしょうか。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は不動産売却について、査定から引渡しまでの流れと期間をご紹介しました。それでは本記事でご紹介した内容をおさらいします。

• ■不動産売却の流れ

  STEP1:売却相場を調べる
  STEP2:不動産会社に査定を依頼する
  STEP3:不動産会社と媒介契約を締結する
  STEP4:売却活動を行う
  STEP5:買主と売買契約を締結する
  STEP6:買主に家を引渡す

• ■査定から引渡しまでの期間

  ・売却相場の調査から媒介契約の締結まで：約1ヶ月
  ・売却活動：約3ヶ月
  ・契約締結から引渡しまで：2週間〜1ヶ月程度
  ・査定から引渡しまで：3ヶ月〜6ヶ月かかるのが一般的

狭山不動産では、多種多様な売却サービスをご用意しております。特に広告媒体は幅広く取り扱っており、折り込みチラシ・自社ホームページ・ポータルサイトから、お客様ごとに最適な方法をご提案しています。そのため初めての不動産売却でも安心してお取引して頂けます。また開業以降、狭山・所沢・入間エリアで多くのお客様の売却をサポートして参りました。これまで培った豊富な経験と実績で、お客様一人一人に合わせたご提案が可能です。ぜひ狭山不動産へご相談下さい。

1-1.不動産査定とは？

不動産査定は「不動産をいくらで売却できるのか」という見込み額の算出を指します。算出した査定額は、売却時の価格設定に活用できます。そのため、不動産査定は売却活動において欠かすことのできない最初のステップです。

1-2.不動産の査定方法は2種類

不動産査定の方法には「机上査定」と「訪問査定」の2つがあります。それぞれ詳しくご紹介します。

• ■机上査定

  机上査定は「簡易査定」とも呼ばれ、データのみで査定額を算出します。
  大まかな査定額を、早く知りたい方は机上査定がオススメです。現地調査がなく当日～3日程度で結果が出るため、気軽に活用しやすい特徴があります。しかし物件状態を加味していない価格のため、正確な査定額と大きな差が生じる場合があります。机上査定の査定額は、目安として把握しておくと良いでしょう。

• ■訪問査定

  訪問査定は「現地査定」とも呼ばれ、机上査定に加えて現地調査を行い算出する方法です。
  時間がかかっても、正確な価格を知りたい方は訪問査定がオススメです。訪問査定は結果が出るまでが長く、数日〜1週間程度かかります。机上査定で使用するデータと、現地調査で得た物件状態から、正確な査定額を算出できます。

また、不動産査定の結果は不動産会社によって異なります。そのため査定価格が妥当か判断するためにも、いくつかの会社で査定を行うことをオススメします。狭山不動産でもサイトから簡単に申し込める「無料査定」を行っておりますので、ぜひご活用下さい。

2-1.STEP１「査定の依頼」

サイトや電話から手軽に行える机上査定ですが、事前準備は必要です。
机上査定では以下の情報が必要になります。アクセスや立地条件など、事前に調べておくことでスムーズな査定ができます。また、不動産会社や査定業者によって異なる場合があるため注意が必要です。

2-2.STEP2「査定結果の確認」

机上査定では、当日～3日以内には結果が来るため留意しておきましょう。
不動産会社によっては、通知方法を指定できる可能性もあります。「電話で説明して欲しい」「メールでサクッと知りたい」という方は、依頼時に確認しておくと良いでしょう。

3-1.STEP1「査定の依頼」

まずはパートナーとなる不動産会社を選びます。
不動産一括査定サイトなども活用しながら、信頼できる不動産会社を選定しましょう。不動産会社との連携は、売却活動の成否を左右するカギとなります。「スムーズな連絡が取れるスタッフ」や「信頼できるスタッフのいる会社」を選び、査定を依頼しましょう。

3-2.STEP2「現地調査の日程を決める」

次に現地調査の日程を決めます。
現地調査は1〜2時間程かかるため、前後に予定を入れる際は要注意です。また「遠方でどうしても立ち会えない」という方もいるかと思います。物件種別によっては、立ち会い不要の場合もあるので不動産会社に相談してみましょう。

3-3.STEP3「必要書類を集める」

次に必要書類を集めておきます。
次に現地調査の日程を決めます。現地調査は1〜2時間程かかるため、前後に予定を入れる際は要注意です。また「遠方でどうしても立ち会えない」という方もいるかと思います。物件種別によっては、立ち会い不要の場合もあるので不動産会社に相談してみましょう。

3-4.STEP4「現地調査」

現地調査では、クローゼットや収納の中まで確認を行う可能性があります。また日当たりや外壁など屋外での調査もあります。事前に整理したり、草刈りをしたりと対策をしておくのがオススメです。

3-5.STEP5「査定結果の確認」

最後に査定結果の確認を行います。
査定結果の算出までは1週間程度見ておきましょう。売却スケジュールを過密に立てるとその後のスケジュールに影響する場合があるため、余裕をもって依頼をすることをオススメします。

4-1.無料査定が一般的

本記事でご紹介した「机上査定」と「訪問査定」は、無料で依頼できるのが一般的です。査定プランの中には「不動産鑑定士による査定」という有料プランもあるので注意しましょう。不動産鑑定士は国家資格のため、鑑定結果の信頼度が非常に高くなります。しかし不動産売却では、「机上査定」や「訪問査定」などの無料査定で十分です。「知らずに高額支払いをしてしまった」ということがないようにしましょう。

4-2.不動産一括査定の注意点

複数の不動産会社に査定を依頼することを「一括査定」といいます。複数社へ直接依頼する方法に加えて、査定サイトでの一括依頼もでき非常に便利です。便利な反面、注意点もあるので把握しておきましょう。「複数の会社から何度も連絡が来て対応できない」というケースや、査定サイトに掲載されていない不動産会社もあります。闇雲に依頼せず、時間をかけて吟味することも大切なポイントです。

4-3.シミュレーター査定との違いを理解しよう

先述した「机上査定」「訪問査定」の他に、ネット上ですぐに査定額が出る「シミュレーター査定」があります。机上査定と混同することが多いため違いを理解しておきましょう。

シミュレーター査定は「AI査定」とも呼ばれ、AIにより自動的に査定を行います。データ入力後すぐに結果が出るのが特徴です。対して机上査定では、お客様が入力したデータと公表されているデータを基に人間が査定を行います。査定方法や使用するデータ量が違うため、査定額にも差が生まれます。「売却予定はないが、家の価値を知っておきたい」という方はシミュレーター査定、「売却を視野に入れている」という方は机上査定や訪問査定など目的に合わせて使い分けをすると良いでしょう。

4-4.査定前の修理には要注意

破損部分があると査定額が下がる場合があります。雨漏りやシロアリ被害など破損部分があるかの確認と修理を行いましょう。しかし、業者による修理など費用がかかる場合は、不動産会社に相談をすることをオススメします。

また、不動産査定が完了した後の流れについて以下の記事で詳しくご紹介しています。 不動産売却の査定後の流れや期間を理解しておくことで、売却をスムーズに進めることが可能です。ぜひ参考にされてみてはいかがでしょうか。