不動産コラム

2-1.STEP1「売却相場を調べる」

まずは、土地や不動産の売却相場を調べます。
「査定があるからわざわざ調べなくても良いのでは…」と感じる方も多いと思いますが、査定価格が適正であるかを判断するために、売却相場を調べておくのがオススメです。
不動産の相場価格を調べる方法としては、以下の2つが挙げられます。

■過去の取引事例を参考にする方法

・レインズマーケットインフォメーション

・土地総合情報システム

■現在販売中の売り出し価格を参考にする方法
・不動産ポータルサイト
・物件検索サイト

2-2.STEP2「不動産会社に査定を依頼する」

次に、不動産会社へ家の売却査定を依頼します。
不動産査定では不動産をいくらで売却できるか“見込み額”を算出します。査定結果を基に不動産会社を選定したり、価格設定をしたりするため不動産売却における重要なステップです。不動産査定の方法には「机上査定」と「訪問査定」の2つがあります。以下を参考に、それぞれの特徴を確認しましょう。

不動産査定のポイントは、「複数の会社に机上査定を依頼し、信頼できる会社を選定してから訪問査定の依頼をすること」です。また、以下の点に注意して不動産会社の選定を行いましょう。

■不動産会社の選定ポイント
・査定価格だけで判断をしない
・売却予定のエリアに強い不動産会社を選定する
・連絡がスムーズに取れる不動産会社を選定する

「不動産の査定方法」については以下の記事でも詳しくご紹介しています。査定の流れや失敗しないためのポイントを解説しています。ぜひ参考にされてみてはいかがでしょうか。

2-3.STEP3「不動産会社と媒介契約を締結する」

次に、不動産会社と媒介契約を締結します。ステップ1の「売却相場の調査」から「媒介契約の締結」までは、1ヶ月ほどかかるのが一般的です。
媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。売主は3つの媒介契約の中から、自分に合った契約方法の選択が可能です。媒介契約は売却活動の成否にも関わる重要な要素となるため、以下を参考にそれぞれの特徴を確認しましょう。

■一般媒介
・複数の不動産会社へ依頼でき、自己発見取引が可能
・好立地、築浅などの人気物件の売却をしたい方にオススメ
・ご自身でも買主を探したい方にもオススメ

■専任媒介
・売却依頼ができるのは1社のみ、自己発見取引は可能
・手間をかけず、なるべく早く売却したい方
・ご自身でも買主を探したい方にもオススメ

■専属専任媒介
・売却依頼ができるのは1社のみ、自己発見取引は不可能
・築年数の経った物件の売却をしたい方
・手間をかけず最速で売却を行いたい方

※自己発生取引とは：売主個人が探した買主と、個人売買をすること

媒介契約の種類は以下の記事でも詳しくご紹介していますので、ぜひ参考にされてみてはいかがでしょうか。

2-4.STEP4「売却活動を行う」

媒介契約を締結したら、売却活動を行います。
売却活動で重要なのは“不動産会社と連携を取る”ことです。売却活動は3ヶ月ほどかかるのが一般的ですが、不動産会社と連携を取ったり、事前に売却戦略を立てたりすることでスムーズな売却ができます。以下のポイントを参考に売却戦略を立てるのがオススメです。

■売却戦略を立てる際のポイント
・売却スケジュールの調整
・売却ターゲットとそれに合った広告媒体の検討
（ご近所の方売却を知られたくない場合は必ず相談しましょう）
・物件のアピールポイントの洗い出し

もう1つ重要視したいポイントに「内覧」があります。購入希望者に物件を見学してもらうことを「内覧」といいます。内覧前は掃除をして、できるだけ万全な状態にしておくのがオススメです。特に水回りのカビや室内のほこりは重点的に掃除し、台所の油汚れや臭い対策をするのも効果的です。

2-5.STEP5「買主と売買契約を締結する」

売却活動を経て買主が決まったら、売却契約の締結をします。 売買契約の締結は以下の流れで行います。

売買契約を締結すると、内容を覆したりキャンセルしたりすることはできません。
そのため、署名捺印をする前に契約書の内容に相違点がないかを必ず確認しましょう。
なお、不動産売却では「欠陥」や「不具合」などのマイナスな情報も買主に伝え、売買契約書に明記する義務があります。引渡し後に発覚した場合は、損害賠償などを迫られたり契約が破棄されたりすることもあるので注意しましょう。

また不動産売却における売買契約で、売主が用意するものや必要書類には以下のものが挙げられます。何が必要になるのかを予め把握し、準備しておきましょう。

■売買契約で売主が用意するものや必要書類
・本人確認書類
・実印
・印鑑証明書
・登記済権利証or登記識別情報通知書
・固定資産税納税通知書
・収入印紙
・仲介手数料

※不動産会社やローン残債の有無によって変動する可能性があります

2-6.STEP6「買主に家を引渡す」

最後に、物件の引渡しを行います。
売買契約の締結から引渡しまでは、2週間〜1ヶ月ほどかかるのが一般的です。
引渡しにおける最大の注意点は「売主の引越し」です。引渡し日までには引越しを済ませておく必要があるため、逆算して手配をしておきましょう。特に年度末や年末年始に引越しを検討している場合は、早めに依頼するのがオススメです。

3.不動産売却後に必要な「確定申告」も忘れずに

確定申告とは「納税額を確定させる手続き」です。
不動産売却で得た利益は「譲渡所得」と言い「所得」として扱われ、会社員や公務員の方でも確定申告が必要になります。そのため「不動産売却後は確定申告をする」という情報を、耳にした方も多いのではないでしょうか。しかし確定申告の要否は、売却した家や個人の状況によって異なります。以下の図を参考に、要否を確認をしておきましょう。

「確定申告」については以下の2つの記事でも詳しくご紹介しています。不動産売却に伴う確定申告の流れや、必要書類について詳しく解説をしていますので、ぜひ参考にされてみてはいかがでしょうか。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は不動産売却について、査定から引渡しまでの流れと期間をご紹介しました。それでは本記事でご紹介した内容をおさらいします。

• ■不動産売却の流れ

  STEP1:売却相場を調べる
  STEP2:不動産会社に査定を依頼する
  STEP3:不動産会社と媒介契約を締結する
  STEP4:売却活動を行う
  STEP5:買主と売買契約を締結する
  STEP6:買主に家を引渡す

• ■査定から引渡しまでの期間

  ・売却相場の調査から媒介契約の締結まで：約1ヶ月
  ・売却活動：約3ヶ月
  ・契約締結から引渡しまで：2週間〜1ヶ月程度
  ・査定から引渡しまで：3ヶ月〜6ヶ月かかるのが一般的

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