不動産ブログ

 

 

売却でつまずかないために大切なこと：最も時間がかかりやすい手続きが「抵当権抹消登記」です。
早めに段取りをしておくことで、決済・引渡しのトラブルを未然に防げます。
この記事では、抵当権抹消登記の基本から、司法書士への依頼・費用感、銀行側の処理にかかる時間目安、具体的なスケジュール例まで丁寧に解説します。

抵当権抹消登記とは？

抵当権抹消登記とは、住宅ローンなどで設定された抵当権を登記簿上から消す手続きです。
売却時には登記簿に抵当権が残っていると買主側の融資が下りにくく、決済の妨げになることが多いため、確実に抹消する必要があります。
初めての方にもわかりやすい言葉で順を追って説明します。

抵当権抹消登記に時間がかかる主な理由

• 銀行側の完済確認と抹消証明書（債権消滅証明書）発行の手続き
• 司法書士が法務局へ申請するまでの書類準備と提出
• 法務局の審査・処理期間（混雑により変動）

特に銀行手続きは、金融機関や支店ごとの運用差が大きく、月末・年度末・大型連休前後は処理が遅れがちです。

必要書類（代表的なもの）

• 登記事項証明書（登記簿謄本）— 抵当権の種類・名義を確認
• 金融機関の「債権消滅証明書」または同等の書類
• 委任状（司法書士に代理を依頼する場合）
• 本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカード等）
• 印鑑（実印、必要に応じて）

司法書士に代理で依頼するメリットと費用感

司法書士への依頼は一般的で、ミスを防ぎ手続きを迅速化できます。
目安として、司法書士報酬は約3万円〜5万円、書類取得の実費や郵送費が別途かかります。
抹消登記自体は登録免許税の課税対象とならない（非課税）場合が多いですが、
事務所やケースにより異なるので見積りを確認してください。

銀行が用意する時間の目安

金融機関によって差はありますが、
一般的には7〜21営業日を見ておくと安心です。短い場合は5営業日ほどで済みますが、
名義照会や本店対応が必要な場合、または書類の差替えが発生した場合は3週間以上かかることがあります。

実務的なスケジュール（例）

• （売買契約締結時）：登記事項証明書の取得、金融機関へ抹消手続きの事前相談。
• （完済・証明書取得）：ローン完済手続き、銀行からの債権消滅証明書の受領。
• （司法書士依頼）：委任状・必要書類を司法書士へ送付、登記申請。
• 　抹消確認後、引渡し。抹消が決済後に完了する場合は、別途合意や保証を用いるケースもあります。

押さえておきたい実務のコツ

• 銀行担当者と事前に「抹消に必要な書類」「所要日数」を明確に確認する。
• 共有名義や相続がある場合は追加書類が必要になり、時間を要するので早めに対応する。
• 司法書士は売買決済の実務経験がある事務所を選ぶと安心。
• スケジュールに余裕（目安：2〜3週間）を持たせる。

共有名義・相続があるケースの注意点

共有名義の場合、すべての名義人の同意と書類が必要です。相続が絡むと相続登記・遺産分割協議が優先される場合が多く、
抹消手続きは相続登記の完了後でなければ進められないことがあります。専門家と相談し優先順位を整理しましょう。

売却を急ぐときの対処法（リスクと注意点）

どうしても引き渡しを急ぐ場合、買主側と合意のうえで一時的に抵当権が残る条件で契約を進める方法や、決済後に売主が抹消を完了する合意を結ぶ方法があります。ただし、買主の融資が通らないリスクや、契約トラブルにつながる可能性があるため、必ず司法書士や当社と相談のうえ慎重に進めてください。

すぐ使える：銀行への依頼メール例

実際の事例（経験則）

電子申請や銀行の債権管理システムが整っているケースでは、
完済から1週間以内で抹消まで完了した例があります。
一方、名義や住所の不一致、共有者対応、書類差替えが発生したケースでは3週間以上かかった例もあり、事前準備の差が処理期間に直結します。

狭山不動産のサポート内容（狭山市・所沢市・入間市）

当社は地域の金融機関や司法書士との連携に慣れています。売却依頼をいただければ、金融機関との事前調整、司法書士の紹介・橋渡し、スケジュール管理をサポートし、お客様が売却に専念できる体制を整えます。

Q. 抵当権抹消登記は売主がやるべき？

A. 基本的には売主の責任で完済→抹消を行いますが、司法書士に委任するのが一般的です。

Q. 司法書士に頼むと日数はどれくらい？

A. 司法書士の申請後、法務局の混雑状況にもよりますが通常1〜2週間程度が目安です。

Q. 抵当権抹消登記に税金はかかるの？

A. 抹消登記自体は登録免許税の課税対象外（非課税）となるケースが多いですが、必ず事前に確認してください。

抵当権抹消登記は、売却を成功させるための重要かつ避けられないプロセスです。
狭山不動産は地域に根ざした対応で、あなたのスケジュールに合わせた最短ルートをご提案します。まずはお気軽にご相談ください。

住宅の売却を考える際、「私道の注意点」は必ず押さえておきたい重要項目です。特に狭山市・所沢市・入間市など、戸建ての多い地域では、私道を通って自宅へ入るケースも珍しくありません。しかし、売却時になると「持ち分はあるの？」「位置指定道路って何？」「掘削するときに承諾が必要？」というように、普段は気にしないポイントが一気に問題として浮上します。

この記事では、住宅購入・売却を考える方が迷いやすい「私道のチェックすべき点」を、建築士・宅建士の視点を交えながら、できるだけ専門用語を避けて丁寧にまとめました。最初に意識すべき方向性としては、「安心して売れる状態かどうか」を判断できること。そして買主さまにもわかりやすく説明できる状態にすること。この2つを達成することを目指します。

私道とは？ 道路のように見えて道路ではない“個人の土地”

まずは基本の整理から始めます。私道とは、字のとおり「私有地でつくられた道路」です。見た目は公道とほとんど変わりませんが、管理者は市区町村ではなく、あくまで個人または複数の住民という点が最重要ポイントです。

売却する不動産が私道に接している場合、以下のような場面で問題が生じることがあります：

• 再建築できるかどうかの判断に影響する
• 給水管・ガス管・下水管などを引き込む工事で承諾が必要になる
• 道路を維持する費用が誰負担か曖昧になりトラブルの原因になる
• 買主が住宅ローン審査で不利になる場合がある

このように、私道は「売却時にこそ気を付けるべきポイント」が多くあります。

私道の注意点①：私道の“持ち分”はあるか？

売却時に最も大きなテーマになるのが、私道の持ち分の有無です。 私道は複数の家で共有して使っているケースがほとんどですが、その道路の土地に対して「持ち分（所有権の割合）」を保有しているかどうかが非常に重要です。

▶ 持ち分がある場合
道路を利用する権利が明確で、建て替えやライフライン工事などの際にスムーズな手続きが進めやすくなります。

▶ 持ち分がない場合
私道を使用する権利そのものが曖昧になるため、売却時に買主から不安視されやすいという課題が出てきます。

私道の注意点②：位置指定道路とは？ 再建築可能かを左右するポイント

次に押さえておきたいのが、「位置指定道路」という言葉です。私道であっても、一定の条件をクリアして行政から「ここは建築基準法上の道路として扱いますよ」と指定された道路のことをいいます。

位置指定道路のメリットは明確です：

• 原則として再建築が可能になる
• 買主が安心して購入しやすい
• 住宅ローン審査がスムーズになる

反対に、位置指定道路でない私道の場合、

→ 再建築できるかどうかが個別判断になる
→ 買主にしっかり説明が必要になる

という点が売却のハードルになります。

私道の注意点③：掘削通行承諾書は必要か？

私道に埋まっているライフライン（上下水道・ガスなど）を交換・延長する場合、「私道を掘らせてもらう許可」が必要になることがあります。それが掘削通行承諾書です。

売却時には、買主側がその後の改修工事を想定するため、「承諾書が取れる環境かどうか」を気にします。

・持ち分がある → 比較的スムーズ
・持ち分がない → 所有者全員の承諾が必要

私道所有者が多数いるケースでは、承諾を得るまでに時間がかかったり、そもそも連絡が取れない場合もあります。この点も売却前に把握すべき重要項目です。

私道の注意点④：道路幅は4mあるか？

建築基準法では、原則として「4m以上の道路」に土地が接していることが求められます。 私道の場合も同じで、4m未満の道路は「狭隘道路（きょうあいどうろ）」と扱われる場合があります。

4m未満の場合、再建築の際に道路中心線から2m後退する「セットバック」というルールが適用されることがあります。売却前にこの説明ができると、買主の不安を取り除くことができます。

私道の注意点⑤：接道は2m以上あるか？

道路に面している長さ（間口）が2m以上必要というルールもあります。 私道に接していても、接道部分が極端に短い場合、再建築できないケースがあります。

この「接道義務」をクリアしているかどうかは、売却に大きく影響します。 不安な場合は、売却相談時に図面や現地をもとに不動産会社へ確認するのがおすすめです。

狭山不動産では“私道の注意点”をまとめてチェックできます

私道を含む不動産は、売却前にチェックすべき項目が多いのが特徴です。しかし、すべてを自分で調べるのは容易ではありません。 狭山不動産では、

• 私道の持ち分の有無
• 位置指定道路かどうか
• 掘削通行承諾書が必要か
• 道路幅4mの基準を満たしているか
• 接道2m以上の条件を満たすか

といった項目を、現地と図面をもとに丁寧に確認し、売主さまにわかりやすく解説しながら売却のプランを立てています。

ご相談はいつでもお気軽にご利用ください。

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