中古マンション売却の基礎

狭山市・所沢市・入間市で中古マンションを売るとき、何を重視して査定額が決まるのかを、誰にでもわかりやすく整理しました。この記事を読めば、査定のプロセスが理解でき、売却で不利にならない準備ができます。最後に当社の物件一覧とYouTubeチャンネルへの導線もご用意しました。

なぜ査定は「比較法（取引事例比較）」が中心になるのか

中古マンションの市場価格は、新築のように建物の元値（建築費）だけで決まらず、直近に実際に売れた類似物件（成約事例）を基準に決まります。これを比較法と呼びます。特にマンションは立地・階数・向き・共用部分・マンションブランドの影響が大きく、同じマンション内でも部屋ごとに差が出ます。

専門用語メモ：比較法＝似た条件の既成約物件を比較して価格を決める方法。住宅ローンや公的評価とは別に、実需（買い手の意欲）に基づく実際の売買事例を重視します。

成約データがどれだけ重要か（事例で理解する）

たとえば、狭山市で過去半年に成約した3件の中古マンションが以下のような条件だったとします：

• A：3階・南向き・フルリフォーム済・築15年・専有面積60㎡→成約価格2100万円
• B：2階・北向き・居住中（未リフォーム）・築18年・専有面積58㎡→成約価格1950万円
• C：5階・西向き・一部リフォーム・築14年・専有面積61㎡→成約価格2050万円

このような成約データが揃うと、あなたの物件が「どれに近いか」「どの点が上乗せ要因（リフォーム、日当たり、南向き等）」「どの点が減点要因（エレベーター停止階である、管理費が高い等）」かが分かります。比較法は複数の事例を「近づける」ことで精度を高める手法です。

査定で具体的に見るポイントと買主の視点

1）階数とエレベーター停止階の影響

同マンション内での階数差は価格に直結します。一般的に高層階の方が眺望や採光で有利ですが、以下のような特別な事情が影響します：

• エレベーターが止まらない階は利便性の観点で減点されます。
• 低層階でも階段利用が多い場合、特に高齢の買主層には不利。
• 逆に1階の専用庭付きは希少性があり評価アップになるケースもあります。

2）向き（日当たり）

南向きは根強い人気ですが、周辺の建物配置や眺望、日照時間が重要。西向きや北向きでも「眺望が開ける」「午後の光が気持ちいい」などポジティブな見せ方で買主の印象は変わります。

3）リフォーム歴と室内の状態

小規模なクロス、CF（クッションフロア）貼替えからフルリノベまで、内装の直近の状態は査定に直接反映されます。ポイントは以下：

• 水回り（キッチン・浴室・トイレ）の更新があると大きく評価アップ
• 築年数が進んでいても、メンテナンスが行き届いていると買主の安心感が上がる
• リフォーム履歴は定量化（実施年・施工内容・保証の有無）して提示するのが良い

4）空家と居住中、どちらが売りやすいか

空家の利点は「即引き渡しが可能」で内覧の調整が容易な点。反面、居住中の物件は生活感があることで実際の間取りの使い勝手が伝わりやすいメリットもあります。
狭山不動産では、どちらのケースでも内覧を効果的に見せるノウハウがあります。空家であれば清掃・簡易ステージング、居住中であれば生活動線を見せる家具配置の提案などを行います。

5）マンションブランド・管理体制

同じエリアであっても、分譲ブランドや管理組合の運営状況は成約価格に影響します。共用部の清潔感、大規模修繕の計画、長期修繕基金の額などは買主がチェックする重要項目です。特に長期修繕計画が明確にある物件は安心材料となります。

査定を受ける前に準備しておきたいこと（売却で差をつける）

• 過去の成約資料や近隣での販売履歴が分かれば用意する（可能な範囲でOK）
• リフォーム履歴や設備の保証書はまとめて提示する
• エレベーターの停止階情報、駐車場権利、管理費・修繕積立の最新額を確認
• 内覧時は明るく、生活感を整理。必要なら簡易ステージングを検討

実際の査定例（概算の流れ）

1. オーナー様のヒアリング（リフォーム履歴、居住状況、希望条件）
2. 物件の現地確認（採光、劣化、管理状況）
3. 近隣・同マンションの過去6〜12ヶ月の成約事例を収集・比較
4. 比較法により価格帯のレンジを提示し、売却方法（仲介価格、媒介プラン）を提案

※ここで提示するのは概算です。実際の査定は現地を見た上で行います。無料査定フォームから依頼いただければ、最短で査定報告書を作成します（狭山市・所沢市・入間市は特に強み）。

売却を有利に進めるための小さなテクニック

• 採光の良い時間帯に内覧を設定する（写真も同様）
• 水回りの小修繕は費用対効果が高い（目に見える劣化は買主の不安要因）
• エレベーター停止階なら階段の見栄えを整える、案内導線を配慮する
• マンションの長所（管理体制・コミュニティ・アクセス）を資料でまとめる

査定依頼とお問い合わせ（狭山不動産の導線）

無料査定は下のボタンから。
経験豊富な担当が成約データを元に現実的で無理のない売却プランを作成します。査定結果に基づいて、売り出し価格の目安とおすすめの販売戦略（仲介、リフォーム提案、ホームステージングなど）を明確にご提案します。

最後に：まとめと行動の呼びかけ

中古マンションの査定は「比較法（成約事例の比較）」が中心です。階数・向き・リフォーム歴・居住状況・エレベーターの停止階・マンションブランドなどが価格に影響します。情報を整理して提示するだけで査定の精度は上がり、売却もスムーズに進みます。まずは無料査定をご依頼ください。狭山不動産は地元密着で成約データをもとにした現実的な査定と販売力で、あなたの売却をサポートします。

仲介・買取センターへのお問い合わせ▶04-2950-0055

最初にお伝えしたいこと：土地査定で何を見られるかを具体的に知ることで、売却準備の優先順位がはっきりします。この記事では「土地査定のポイント」をわかりやすく、実践的に整理します。埼玉（狭山市・所沢市・入間市）エリアで地域に根ざした実務目線のアドバイスをお届けします。

土地の面積は査定の土台です。面積が大きいほど選択肢は増えますが、同じ面積でも形状によって評価が変わります。細長い土地や間口が狭い土地は、実際に建てられる建物のプランが限定され、坪単価が下がることがあるため注意が必要です。

道路に接する方角（南・北・東・西）、道路の幅、接道長さ（間口）、公道か私道か――これらは査定で細かく見られます。南道路は採光面で有利、幅員が狭いと車の出入りや建築計画に制約が出るため評価が下がる可能性があります。私道は持分や通行権が査定でのポイントになります。

古家付きの場合、解体費用やリフォーム費用の影響で価格調整が必要になりがちです。一方でリノベ向け需要がある地域では逆に注目される場合も。更地は早期引渡しが可能で幅広い買主にアピールできます。狭山不動産では現地調査を行い、解体費用の概算やリノベ提案も含めた比較を提示します。

日当たりは暮らしの快適性に直結し、査定の評価に直結します。周囲建物や擁壁で採光が阻害されていないかは必ず現地で確認します。角地は二面道路の利点で評価が高まる傾向にありますが、プライバシー確保や外構の配慮が必要になる点も押さえておきましょう。

整形地は建物プランの自由度が高く、設計コストも抑えられるため評価されます。旗竿地や極端な不整形地は建築上の制約が出やすく、坪単価が下がることがあるため、創意工夫によるプレゼン提案が査定で効いてきます。

高低差や擁壁の有無、ブロックの高さは安全性とコストに直結します。擁壁補強が必要な場合、買主の負担は増えるため査定でマイナス評価となります。擁壁の構造や高さ、経年による劣化の有無は現地確認と専門業者による概算見積もりが有効です。

駅からの距離、商業施設、学校や医療機関の近さ、バス路線などは生活利便性として高く評価されます。反対に洪水リスクや騒音源があると評価が下がります。また、用途地域・建ぺい率・容積率・土砂災害警戒区域など法令による制約も査定で重要です。

• 登記簿（全部事項証明書）
• 固定資産税の課税明細書
• 地積測量図（あれば）
• 接道状況が分かる図面や写真
• 過去の解体やリフォームの領収書（ある場合）

これらを揃えることで査定精度が上がり、買主への説明にも使えます。

オンラインや電話での簡易査定は方向性を掴むのに便利ですが、擁壁や高低差、周囲の建物配置など現地でしか判断できない要素は多くあります。最終の価格目安は実地査定が決め手になります。

査定価格は市場価値の目安、販売価格は戦略で決めます。早く売るか最高値を狙うかで値付けは変わります。査定後は以下の戦略を検討します：

• 更地にして販売する（即建築可で幅広い買主に訴求）
• 古家付きで価格を抑え、リノベ希望層を狙う
• 小さな整備で第一印象を改善して来場率を上げる

雑草除去や不要物の撤去、簡易清掃だけでも印象は大きく改善します。境界周りに低木や目隠しを配置することで見た目の価値が上がることもあります。

狭山不動産では、無料査定→現地調査→法令確認→改善提案→販売戦略立案まで一貫してサポートします。擁壁点検の手配、プロによる物件写真撮影、リノベ提案による販売資料作成まで対応可能です。

• 境界と境界杭の確認・写真
• 接道の写真（間口、幅員）
• 擁壁や周囲ブロックの高さを写真で記録
• 登記簿と固定資産税の書類準備

無料査定・現地調査・売却相談は以下のボタンからお気軽にどうぞ。

※査定は情報量が多いほど精度が上がります。登記簿や固定資産税の明細、接道写真などをご用意いただけるとスムーズです。

（補足）当記事は広告表現に配慮して作成しています。価格や効果を断定する表現は避け、現地確認と書類確認を前提とした実務的なアドバイスを中心にまとめています。