不動産ブログ

家の売却を考えたとき、思わぬ落とし穴になるのが「道路」に関する権利や条件です。特に、私道や位置指定道路が関わるケースでは、注意すべきポイントが多く、トラブルになる前に確認が必要です。

この記事では、「私道」「位置指定道路」「持ち分の有無」「覚書」「上下水の掘削」「通行承諾」「砂利道」「道路幅」など、見落としがちなけれど重要な道路まわりのチェックポイントを、初めて住宅を売却・購入される方に向けて、わかりやすく解説します。

私道と位置指定道路ってどう違う？

まず「私道」とは、個人や法人が所有する道路のことです。一方、「位置指定道路」とは、建築基準法第42条1項5号に基づき、特定の条件を満たした私道を行政が「道路」として認定したもの。つまり、位置指定道路も私道の一種ですが、建築許可を得るための道路として使えるという違いがあります。

ただし、位置指定道路であっても「将来的な再建築や売却に影響する」こともあるため、権利関係を確認することが重要です。

売却前に「持ち分の有無」をチェック

私道や位置指定道路を利用している場合、自分がその道路にどれだけの権利を持っているか＝「持ち分の有無」が大切になります。

持ち分があれば通行・掘削（上下水道やガス管工事など）に対する権利がある程度確保されますが、持ち分が無い場合は「覚書（通行・掘削の承諾書）」が必要になることがあります。

覚書がなければ、購入希望者にとっては不安材料になり、売却が難しくなるケースもあります。まずは登記簿謄本や重要事項説明書で確認しましょう。

通行・掘削の承諾がないとどうなる？

私道が接する売却予定地において、上下水道の引き込みや補修工事が必要になったときに、掘削ができないと非常に困ります。

私道の所有者や他の共有者からの通行・掘削承諾書が取れていない場合、買主側にとってはリスクです。特に、売主にとっては「売却後にトラブルに発展しないような対策」が必要となります。

砂利道や道路幅にも要注意

たとえ位置指定道路であっても、道路幅が4m未満だったり、砂利敷きでメンテナンスがされていない道だと、将来の車両通行や生活利便性に影響する可能性があります。

そのため、購入希望者は必ず現地確認を行いましょう。売却を検討している方も、道路幅員や舗装状況を写真や書類で整理しておくと、買主への安心材料になります。

覚書を取得しておくことで安心

前述のように、持ち分がない私道を利用する場合は、覚書（承諾書）を取得しておくことで、買主側の不安を取り除けます。

覚書には「私道を自由に通行してよい」「工事の際の掘削を許可する」などの内容を含めることが一般的です。将来トラブルを防ぐためにも、書面での取得がおすすめです。

狭山不動産なら安心して相談できます

私道や位置指定道路の扱いは、専門知識と地域に精通した対応力が求められます。狭山市・所沢市・入間市に精通した狭山不動産では、私道の持ち分確認・覚書取得のアドバイス・販売戦略まで、経験豊富なスタッフがサポートしています。

「うちの物件、私道に面しているけど大丈夫？」といった疑問があれば、お気軽にご相談ください。

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狭山市をはじめとした埼玉県内では、市街化調整区域と呼ばれるエリア内でも条件を満たせば住宅建築が可能な「第34条12号物件」が存在していました。これは、6親等以内の親族などが相続や譲渡で農地を取得し、そのまま住宅を建てられる特例制度で、多くの方が利用してきた制度です。

特に、広い農地を所有する親族から土地を譲り受け、ゆとりある敷地でマイホームを建てたいと考える方々にとって、この制度は非常に魅力的でした。

令和8年3月末で「農地売買の12号案件」が終了

今回、県の方針として狭山市ではこの特例制度が終了となることで、令和8年3月31日以降は、12号に該当する新たな申請ができなくなります。すでに土地取得の計画がある方は、できるだけ早めに検討を始める必要があります。

また、これに伴い、制度を利用して建築された家屋の流通や再利用にも新たな規制が加わる可能性があり、今後の売買にも影響を及ぼすことが予想されます。

「12号案件」に該当する土地の特徴とは？

12号案件に該当する土地は、主に「地目が農地」で「市街化調整区域」に位置しており、一定の広さを持つものです。これまでは、こうした農地を農業委員会や都市計画課の許可を得て宅地に転用することで、住宅建築が可能とされていました。

一方で、建築できる人の範囲が親族などに限定されていたことや、登記上の制限も多く、一般の方にはややハードルが高い案件でもありました。

今、狭山市で検討すべきは？

今後、12号案件が廃止された後は、「開発許可を得た分譲地」や「用途地域に適した土地」を選ぶことが、住宅取得の現実的な選択肢になります。特に、狭山不動産が取り扱う分譲地では、市街化調整区域内でも許可を得た物件や、土地の広さを活かした自由設計のプランが用意されています。

制度の変化をチャンスに変える

「12号物件」の廃止は、一見ネガティブに映るかもしれません。しかし、これを機に分譲地での住宅取得を前向きに検討する方が増えています。制度に頼らず、自分たちのライフスタイルや将来設計に合った住まいを見つけるための好機とも言えるでしょう。

土地が広いというだけでなく、法的な安心感や街並みの整備が行き届いた分譲地には、多くの魅力があります。

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