不動産コラム

日本は世界でも有数の地震多発国であり、いつどこで大規模な地震が発生してもおかしくありません。住宅を建てる際には、耐震性をはじめとする「地震への強さ」をしっかりと考慮することが大切です。

当記事では、住宅の耐震性能を向上させるための基礎知識や、地震に強い家の特徴を詳しく解説します。これから家を建てる方や、耐震性を見直したい方は、ぜひ当記事を参考にしてください。

日本では、いつどこで地震が発生してもおかしくありません。自分や家族を地震から守るためには、家をつくる際に間取りや価格だけではなく、地震への強さもチェックする必要があります。

住宅の地震への強さを知る際は、「耐震性」「制震性」「免震性」の3つの指標に注目するとよいでしょう。それぞれの要素について、以下で詳しく解説します。

耐震性とは、地震で揺れても家が崩れない点を重視した性能のことです。日本の住宅は、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造といった構造の種類に関係なく、震度6強～7程度の揺れでも倒壊・崩壊する恐れがないことが求められます。日本の多くの住宅は耐震基準を満たしており、大規模地震が発生した際にも住宅の倒壊率は非常に低いのが特徴です。

出典：林野庁「木造住宅の耐震性について」

耐震性が高い家は、柱や壁、筋交いといった基本的な構造部分で建物を支え、揺れに対して踏ん張る形で倒壊を防ぎます。耐震性を高めるためには柱の位置や壁の数、筋交いの設置場所などが適切であることが大切です。

また、最近では骨組みに鋼材や鉄筋コンクリートを使用し、構造部分の強度と柔軟性をより高めた住宅も多くなっています。

制震性とは、揺れを抑える性能のことです。建物の骨組みに「ダンパー」と呼ばれる制震装置を設置し、地震の揺れを吸収しながら揺れ幅を小さくして、揺れのエネルギーが建物に伝わらないようにします。例えば、高層ビルの上階のような高さがある場所は、地震の際に揺れが大きくなりやすい傾向です。そのため、制震構造を採用して上階の揺れ幅を軽減させている建物が多くなっています。

ただし制震は、地盤の揺れ自体は軽減できません。制震性だけを高めるのは適切ではなく、耐震性が十分に備わっている家をより安全にするために考えるべき性能と言えます。

免震性とは、地震の揺れを建物に伝えない性能のことです。建物の基礎と地盤との間に「免震装置」と呼ばれる特殊な装置を設置して、地震の揺れを遮断・緩和します。免震装置を設置することで建物と地盤が切り離された状態になり、地震のエネルギーが受け流されて建物の揺れが軽減します。

耐震構造や制震構造でも建物自体は揺れるのに対して、免震構造は建物自体が揺れにくくなるのが大きな特徴です。免震性を高めれば室内の安全性が飛躍的に向上するため、病院や学校、公共施設といった重要な建物には広く免震構造が取り入れられています。

ただし、住宅の免震性だけ高めても倒壊のリスクは残るので、制震性の場合と同じく、耐震性と合わせて考えることが大切です。

建物の耐震性能を表す指標として「耐震等級」があり、耐震等級は耐震基準をもとに決められています。耐震基準とは、地震に対して建物の安全性を確保する最低基準です。日本では、地震から国民の命や財産などを守るために、すべての建物に耐震基準を満たすことが求められています。

耐震等級は建物の耐震性能に応じて3段階のランクに分けられており、数字が大きいほど耐震性が高いことを表しています。以下でそれぞれの耐震等級の概要を紹介するので、住宅の耐震性能をチェックする際の参考にしてください。

建物の耐震性能が、現行の建築基準法で定められた耐震基準と同等の水準であることを示すものです。現在は、新しく建てる建物について最低でも耐震等級1を満たすことが義務付けられています。

耐震等級1は、震度6強～7相当の地震でも倒壊・崩壊しないことや、数十年に一度発生する震度5程度の地震で損傷を生じないことが基準となっています。震度6強～7相当の地震で倒壊・崩壊はしなくても損傷が生じるケースはあり、損傷の程度によっては補修や建て替えが必要になるかもしれない点には注意が必要です。

建物の耐震性能が、耐震等級1の1.25倍であることを示すものです。耐震等級2の家は、地震によって耐震等級1の1.25倍の力がかかっても倒壊・崩壊しない程度の強度があり、大地震の際にも損傷の軽減が期待できます。

出典：国土交通省「②住宅性能表示制度ー概要」

住宅が「長期優良住宅」として認定されるためには、基本的には耐震等級2の水準を満たしていなければなりません。

出典：国土交通省「長期優良住宅認定制度の概要」

また、災害時の避難場所として使われる学校などの公共施設は、耐震等級2の基準を満たす必要があります。

建物の耐震性能が、耐震等級1の1.5倍であることを示すものです。住宅性能表示制度で定められた耐震等級の中で最もレベルが高く、一度大きな地震を受けてもダメージが少なく済みます。大きな余震に対しても強く、地震後にも住み続けられる可能性が高いです。

出典：国土交通省「②住宅性能表示制度ー概要」

災害時の救助活動や災害復興の拠点となる消防署・警察署などは、基本的に耐震等級3の基準を満たすように設計されています。

家の耐震基準はもちろん、ほかにもさまざまな要素が地震への強さを左右します。以下では地震に強い家の特徴を10個紹介するので、家づくりを検討している方はチェックしておくとよいでしょう。

地震に強い家を目指すなら、家を上空から見たときに正方形や長方形といったシンプルな形状であることが望ましいです。家の形が複雑な場合、地震が発生すると一部の壁や柱に負荷が集中し、倒壊や局所的な損傷を引き起こすことがあります。

一方、シンプルな形の家であれば、地震のエネルギーが均等に分散されるため、地震への強度は増します。シンプルな形の家は弱い部分を補強する必要がなく、建築コストを抑えやすいのも魅力です。

何らかの理由で家の形をシンプルにするのが難しい場合は、壁や骨組みなどに耐震性能を高める構造を取り入れるとよいでしょう。

1階部分をガレージにする「インナーガレージ」や、2階部分を突き出したデザインの家は、1階に柱がなく2階が浮いた状態になります。2階が浮いているデザインの家は地震に弱くなるため、柱や壁がない場所を作らないことが大切です。

また、建物には床や天井の面積が広いほど地震に強くなるという特徴があります。吹き抜けがある家は床の面積が減り、揺れに対して弱くなりやすいため注意しましょう。

ただし、吹き抜けがある家でも、以下のような対策を講じることで地震に強くなります。

1階と2階で柱や壁の位置を揃えることも、家の耐震性を高めるポイントです。地震が起きた際に家の1階部分が壊れやすい原因の1つとして、1階に個室が少ないことが挙げられます。個室が少なければ家を支える壁や柱なども少なくなり、耐震性能が低下するため注意が必要です。

一方、壁や柱の位置が揃っている家は、地震による負荷が分散されやすくなります。1階と2階で床面積が異なる場合は、2階が1階部分の中心部分にあると揺れに強くなります。家の間取りを考える際には、住みやすさだけではなく壁や柱の位置にも配慮するとよいでしょう。

平屋建ての家は、地震に強い家の代表例です。地震による揺れのエネルギーは、地盤からの距離が遠いほど大きくなるという特徴があります。地震で高層マンションなどの上階が大きく揺れやすいのは、上階が地盤から遠い位置にあるためです。一方、平屋は建物の重心が低く、2階建てや3階建ての家に比べて耐震性能が高くなります。

また、平屋建ての家は必然的に正方形や長方形といったシンプルな形になるので、より耐震性が高まるのがメリットです。さらに、平屋建ての家は下からの風圧に対する抵抗が少なく、台風への防御力も備えています。自然災害への備えを考慮するなら、平屋建ての家を選ぶことも視野に入れるとよいでしょう。

築年数も、地震に強い家かを判断するための重要なポイントです。日本では、大きな地震が発生するたびに住宅の耐震基準が見直されてきました。築年数が浅い家は新耐震基準に則ってつくられており、地震に強くなっています。

一方、注意すべきなのは昭和56年以前の旧耐震基準によって建てられた住宅です。旧耐震基準ではそもそも耐震性についての基準が設けられていないため、地震への耐性が低い可能性があります。

出典：国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」

新耐震基準に則って建てられた家でも、築年数が10年を超えると建材が劣化し始めます。新築からしばらく経った家は、新築のときに比べて地震への耐性が低下していると考えましょう。

地盤から距離がある高い場所ほど、地震による揺れの力は強まります。さらに、高い位置の重量が重くなるほど揺れは大きくなるため、屋根が重いと地震による倒壊のリスクが高まります。地震に強い家にするには、軽量な屋根材を使用することが大切です。具体的には、ガルバリウム鋼板などの軽い金属屋根材や、重量が瓦の半分以下であるハイブリッド瓦などが地震対策に有効となります。

一方で、瓦屋根やセメント瓦などの重い屋根材を採用している家は、地震の際に揺れが大きくなる可能性が高いので注意が必要です。自治体によっては、地震対策で屋根の軽量化を図る際に補助金が支給されるケースもあるため、一度調べてみるとよいでしょう。

「ベタ基礎」を採用している住宅は地震に強くなります。ベタ基礎とは、建物の底板一面に鉄筋コンクリートを流し込んでつくる基礎のことです。建物の基礎には、柱がある位置にだけ逆T字状のコンクリートを打ち込んで支える「布基礎」という工法もあります。

ベタ基礎を用いると1枚のコンクリートの面に建物が乗っている状態になり、地震の揺れが分散されて部分的な損傷が起こりにくくなるのがメリットです。一方、布基礎は建物の支えが部分的に配置されているため、ベタ基礎に比べて耐震性能が低くなります。

地震に強い家を実現するには、地震そのものへの対策だけではなく、火災への備えも考慮することが大切です。地震が発生した際には、ストーブなどでの通電火災が発生するケースがあります。自宅は問題なくても、隣家で火災が発生すればもらい火によって被害を受ける可能性もゼロではありません。

過去の巨大地震の際にも多くの火災が発生し、倒壊した家に道路がふさがれていたため消火活動も難航しました。地震の二次被害で発生する火災から身を守るには、火を寄せ付けず、中の火を外に出さない防耐火性能を高めることも必要です。

地震に強い家を建てるには、家そのものの構造や設計だけではなく、家を建てる土地の地盤が強いかどうかも重要になります。地盤が弱いと、地震の際に家が揺れやすくはるほか、倒壊や沈下につながる可能性もあり危険です。

地盤が強い土地を自分たちだけで探すのは難しいので、家づくりのパートナーとなる会社に土地探しから相談するという手もあります。自治体によっては地盤の揺れやすさや液状化のしやすさを地図にして公開しているので、土地選びの際の参考にするとよいでしょう。

なお、地盤が弱い土地でも、地盤改良工事を行えば地震に強い家を作れます。地盤改良の方法は土地の状況や建物によって異なるため、家づくりの専門家と相談しながら進めてください。

耐震性能に優れた家を建て、制震・免震対策を適切に行ったとしても、築件数が経過すれば自然と劣化していき、耐震性は低下します。また、気付かないうちに木材がシロアリの被害に遭っていたり、柱や梁が腐食していたりするケースもあります。定期的に家のメンテナンスを行えば、万が一問題点があった場合にも早期に発見・対処でき、家を安全な状態に保てるでしょう。

家の大規模なメンテナンスのタイミングは、新築から10年程度が目安です。外壁や屋根の点検は足場を組んで実施するため、まとめて依頼すると費用を抑えやすい傾向があります。

地震に強い家を建てるには、耐震性の高い建材を選ぶだけではなく、ほかにもさまざまなポイントに注意する必要があります。これから家を建てる方は、以下で紹介する、地震に強い家を建てる4つのポイントをチェックしておきましょう。

地震に強い家を建てても、その家を支える地盤が軟弱な場合、家が傾いたり土地そのものが沈んだりする可能性があります。選んだ土地がどの程度安全かを把握するためにも、地盤調査を行うことは大切です。

地盤調査とは、その土地の状態を確認し、地震などに耐える力がどの程度備わっているかを調べることを指します。地盤の状況によっては、地盤改良を行い安全性を確保することが必要です。

住宅の地盤調査の方法として最も一般的なのは、SWS試験（旧スウェーデン式サウンディング試験）です。SWS試験にかかる時間は半日～1日程度、費用は5万円前後が相場となっています。

家を建てる際に、たくさんの窓や大きな窓を取り入れて光を多く取り入れたいと考える方もいるでしょう。しかし、窓は耐震性を考える上ではデメリットとなり得るので、数やサイズを慎重に検討する必要があります。

窓を設置すれば、その分家を支える壁の面積が減り、建物全体の耐震性が低下するため注意が必要です。しかし、耐震性能のみを考えて窓の数を極端に減らすと、室内に自然光が入らなくなり、生活空間のクオリティが下がってしまいます。窓を設計する際には、耐震性能をキープしながら自然光や風を適切に取り入れられるよう、バランスを考えることが大切です。

地震に強い家を目指すためには、「耐力壁」を適切に配置することも重要になります。耐力壁とは、横に揺れる力に対して建物を支える壁を指します。地震の縦方向の揺れに対しては建物の柱が支えるものの、横方向の揺れは柱だけでは支えきれません。そのため、住宅には通常よりも頑丈につくられた耐力壁を取り入れることが不可欠です。

ただし、耐力壁はとにかく量を増やせばよいというわけではありません。耐力壁を一か所に集中して配置すると、地震が発生したときに建物がねじれるような力が働き、かえって危険な可能性もあります。家全体のバランスを考えながら、適切な位置に適切な量の耐力壁を取り入れることが大切です。

今ある家を増改築すると、耐震性に影響が出る可能性があります。増改築によって元々設計になかった負荷が加わると、新旧の接合部分が弱点となり、地震の際に損壊する可能性が高くなります。増改築で家がシンプルな形ではなくなった場合や、平屋建ての家に二階を増設する場合には特に注意が必要です。

家の増改築を行う際には、専門知識を持つ業者とよく相談の上、耐震性を落とさないように補強を行うなどの対策を講じるとよいでしょう。

地震に強い家を実現するためには、耐震・制震・免震といった基本的な構造を理解し、それぞれの役割を適切に組み合わせることが重要です。また、家の形状や屋根の重さ、基礎工事の方法なども地震への強さに影響を与えるので、家を建てる際は注意しましょう。

耐震性能を維持するためには、定期的なメンテナンスも欠かせません。時間の経過とともに建材が劣化するので、適切な点検や補修を行い、住まいの安全性を確保することが大切です。地震に備えた住宅選びや対策をしっかりと行うことで、安心して暮らせる環境を整えられます。

狭山不動産が提供するSAN+（サンプラス）はデザイン性と機能性を両立した自由設計の住宅で、耐震等級3を実現した長期優良住宅です。長く安心して暮らせるよう、保証制度も充実しているので、興味のある方はぜひお問い合わせください。