不動産コラム

マイホームを購入する際、多くの人が最初に悩むのが「頭金をいくら用意すべきか」という点です。特に5,000万円という高額な住宅の場合、頭金の金額や支払い時期は家計に大きな影響を与えます。

当記事では、5,000万円の家を購入する際の頭金の目安や、年収との関係、住宅ローンを無理なく返済するポイントについて分かりやすく解説します。頭金と住宅ローンのバランスに悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンにおける頭金とは、購入金額の一部を現金で支払うことで借入額を減らし、返済負担を軽くするための資金です。現金で支払う仲介手数料や登記費用などの諸費用も含めて「自己資金」と表現されることがあります。

住宅ローンを利用して5,000万円の家を購入する場合、頭金の目安は住宅の種類によって異なります。国土交通省の住宅市場動向調査によると、自己資金比率の平均は、土地付き注文住宅で29.0%、建て替えでは42.5%、分譲戸建で30.4%、分譲集合住宅では48.3%です。これをもとに頭金を試算すると、注文住宅新築の場合は約1,200万円、建て替えは約1,875万円、分譲戸建住宅は約1,270万円、分譲マンションは約2,165万円が目安となります。

出典：：国土交通省「令和5年度住宅市場動向調査報告書」

5,000万円の家を購入するには、世帯年収700万～1,000万円程度が目安とされています。フラット35利用者調査では、住宅の種類ごとの平均年収倍率を公表しています。

出典：住宅金融支援機構「2023年度フラット35利用者調査」

フラット35の調査によると、平均年収倍率は土地付注文住宅が最も高く7.6倍、中古戸建が最も低く5.3倍です。一般的に新築や土地購入を伴う物件ほど年収に対する借入額が大きくなる傾向があり、物件の種類によって必要な資金に差が出ることが分かります。

5,000万円の家を購入する場合、年収625万円程度が最低ラインと言われています。これは「年収倍率」から導き出された数字です。年収倍率とは、住宅購入費用が年収の何倍にあたるかを示したものです。通常は年収の5～6倍が適正とされており、金融機関によっては最大8倍程度を借入可能額の上限として示す場合もあります。

ただし、年収625万円で5,000万円の住宅ローンを借りると、手取り月収のほとんどをローン返済が占める可能性があります。生活費を圧迫するリスクがあるため、年収倍率だけでなく、返済負担率も考慮して借入額を設定するとよいでしょう。返済負担率は、住宅ローンの年間返済額が年収の何割を占めるかを表す数値で、一般的に20％以内が望ましいとされています。

住宅ローンの利用時に頭金を増やすと、返済総額の軽減や審査の通過率向上など、さまざまなメリットがあります。ここでは、頭金を多く用意することで得られるメリットを解説します。

5,000万円の家を購入する際に頭金を多く用意すれば、住宅ローンの借入額を減らし、毎月の返済負担を軽減できます。たとえば、頭金が0円なら借入額は5,000万円ですが、頭金を1,000万円用意すれば借入額は4,000万円に減ります。借入額が少ない分、利息の支払いも減るため、家計にゆとりが生まれやすくなるでしょう。

さらに、資金に余裕があるなら、毎月の返済額を頭金を用意しない場合と同等に設定すれば、その分住宅ローンを早く完済することが可能です。返済期間が短くなれば、金利負担が減り、総返済金の削減にもつながります。住宅購入後には固定資産税や修繕費といった支出が続くため、毎月の住宅ローン返済を抑え、家計に余裕を持たせることはメリットとなるでしょう。

住宅ローンを利用して新築住宅を購入した場合、購入直後から物件の価値が1～2割ほど下がることはめずらしくありません。住宅ローンが元利均等返済方式の場合、返済当初の多くが利息に充てられるため、元金の減り方は緩やかです。そのため、ローン残高が物件の時価を上回る「オーバーローン」の状態に陥りやすく、家を売却しても住宅ローンを完済できない可能性があります。

こうしたリスクに備える手段の1つが「頭金の充当」です。たとえば、物件価格の2割にあたる1,000万円を頭金として支払えば、ローン残高が時価を上回る可能性を抑えられます。将来的に転勤やライフスタイルの変化などで住み替えを検討する際も、売却によって住宅ローンを完済しやすくなり、スムーズに住み替えられるでしょう。

金融機関は住宅ローン審査の際、申込者の年収や年齢、返済負担率などをもとに支払能力を慎重に判断します。頭金を多く用意できれば、借入額が少なくなって月々の返済額も抑えられるため返済負担率が下がり、審査に通る可能性が高くなります。金利の引き下げなど、優遇を受けられる場合も少なくありません。

また、頭金を準備できるという事実は、「自己資金を計画的に貯められる力がある＝将来的にも安定して返済できる」と判断され、金融機関からの信頼度が高まる要素になります。特に借入額が大きくなる高額な住宅を購入する場合や、収入に対してやや高めのローンを希望する場合は、頭金の有無が審査の明暗を分けるケースもみられます。

頭金を増やすことには返済負担の軽減などのメリットがありますが、一方で資金計画に影響を与えるようなデメリットも存在します。ここでは、頭金を増やすことで生じる主なデメリットを解説します。

頭金を多く用意すれば住宅ローンの負担は軽くなりますが、その準備に時間がかかる点に注意が必要です。特に住宅購入はタイミングが重要で、人気エリアや好条件の物件はすぐに買い手がついてしまいます。理想の物件を見つけても、頭金が貯まるのを待っているうちに他の購入者に先を越されることもあるでしょう。

また、頭金を貯めている間に住宅購入価格や住宅ローン金利が上昇する可能性もあります。近年の不動産市場では、建築資材の高騰や人件費の増加により、住宅価格は上昇傾向です。住宅ローンの金利も景気や政策の影響を受けて変動します。将来的に金利が上がれば、同じ借入額でも返済総額は大きくなります。

住宅の購入後は、ローン返済に加え、引越し費用や家具・家電の購入費、各種手続きにかかる諸費用など、さまざまな支出が続きます。さらに、病気やケガ、転職、退職といった不測の事態が起こる可能性もあります。そうした場面に備えるためには、最低でも生活費の3～6か月分の現金を残すのが望ましいとされています。

また、子どもの進学や教育費、家族の医療費など、将来に大きな支出が見込まれる場合は、それらを考慮した上で頭金の金額を決めることが大切です。頭金の金額を優先しすぎると、万一のときに家計が立ち行かなくなるリスクがあるため、バランスの取れた資金配分を心がけましょう。

住宅ローン減税（住宅ローン控除）は、住宅ローンの年末残高に応じて所得税や住民税が軽減される制度です。年末時点のローン残高の0.7％が毎年控除され、一定期間にわたって税負担が軽くなります。ただし、住宅ローン減税の恩恵はローン残高に比例するため、頭金を多く支払い借入額を減らすと、控除の対象となる残高も小さくなります。その結果、毎年受けられる控除額が減り、制度の効果を十分に活用できなくなる可能性があります。

新築の長期優良住宅や低炭素住宅でも、年間の控除上限額は最大35万円に設定されており、借入額が少ないとその上限にも届かないことがあります。返済の負担を抑えるために頭金を多く用意する際は、減税メリットとのバランスも検討することが大切です。

出典：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

5,000万円の家を購入する際は、頭金の額や住宅ローンの借り方が将来の家計に大きく影響します。ここでは、無理のない返済方法を実現するための重要なポイントを解説します。

住宅ローンの金利タイプには「全期間固定金利型」「固定金利期間選択型」「変動金利型」の3種類があります。

どの金利タイプにするかで返済負担額は変わるため、自身のライフプランやリスク許容度に応じて慎重に選ぶとよいでしょう。

ローン返済中には、出産や子どもの進学、マイカーの買い替え、自宅のリフォーム、老後資金の準備など、大きな出費が発生する可能性があります。ライフプランにおける大きな支出時期を想定し、貯金の目標や資金配分を考慮した上で、無理のない頭金の額を設定しましょう。

また、病気やけが、転職による一時的な収入減など、予期せぬ出来事にも対応できるよう、生活費の3～6か月分を手元に残すと安心です。頭金を増やすことで月々の返済負担を軽くするのは有効ですが、貯蓄をすべて使い切ってしまうと将来的なリスクに対応できなくなるため、資金計画は「今」と「これから」のバランスを意識して立てるようにしましょう。

住宅購入では、物件の本体価格以外にも多くの追加費用が発生することを考慮する必要があります。たとえば、火災保険料や登記費用、仲介手数料、各種税金などの「諸費用」は物件価格の3～10％程度とされ、現金での支払いが基本です。さらに、注文住宅の場合は建築中に仕様の変更やオプション追加などで費用が膨らむケースも多く存在します。

また、新居完成後には家具や家電の新調費用も発生する可能性があります。こうした出費に対応するためにも、手持ち資金をすべて頭金に使い切るのではなく、追加費用や予備費を見込んで資金に余裕を持たせることが、安心できる住宅購入につながるでしょう。

5,000万円の家を買うのに借入金額を増やしたい場合は、収入合算やペアローンが選択肢に挙げられます。収入合算は、夫婦の年収を合算することで借入可能額を引き上げる方法です。主たる債務者となる夫の年収に、妻の収入を加えることで、希望する金額の住宅ローンを借りやすくなります。妻がパートや契約社員など非正規雇用の場合でも、連帯保証人になることで合算が可能です。

一方、ペアローンは夫婦がそれぞれ個別に住宅ローンを借りる方法で、金利タイプや返済期間をそれぞれの働き方に合わせて調整できます。ただし、どちらの方法も将来的にどちらかが離職した場合のリスクには注意が必要です。状況に応じて、返済能力や働き方の見通しを踏まえ、最適な住宅ローンの組み方を検討しましょう。

500万円・1,000万円・1,500万円と頭金の金額ごとに、5,000万円の住宅ローン返済額は月々いくらになるのかシミュレーションします。いずれも「35年払い」「全期間固定金利（3％）」「元利均等返済」「ボーナス支払いなし（融資手数料・保証料は除く）」です。

参考：フラット35「借入希望金額から返済額を計算」

シミュレーションの結果からは、頭金の額によって月々の返済額と総返済額が大きく変わることが分かります。上記のケースでは頭金が増えるごとに、月々の返済額は約2万円、総返済額は約800万円前後減少しており、長期的には大きな差が生じています。

無理のない返済金額に抑えるには、できる限り頭金を用意することが理想的です。しかし、頭金を多く用意することには注意点もあるため、生活費や今後のライフプランとのバランスも踏まえて、慎重に判断するようにしましょう。

5,000万円という高額な住宅ローンでも、工夫次第で無理なく返済を続けることが可能です。ここでは、返済負担を軽減するための具体的なコツを紹介します。

住宅ローン減税は、年末のローン残高の0.7％を所得税や住民税から最大13年間控除できる制度です。たとえば、ローン残高が2,500万円なら、約17.5万円の控除が受けられます。

なお、2024年以降に新築住宅へ入居する場合は、省エネ基準への適合が要件となります。初年度は確定申告が必要となるため、必要書類を揃えて正しく手続きを行うようにしましょう。

繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別にまとまった金額を返済し、元本を前倒しで減らす方法です。支払額が元本に直接充てられるため、利息を減らし、総返済額の軽減につながります。

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があり、比較的効果が大きいのは前者です。返済開始から早い時期に実施するほど効果が高いため、資金に余裕があるときに計画的に実施しましょう。

5,000万円の家を購入する場合、頭金の金額や住宅ローンの借り方は、将来の家計に大きな影響を与えます。頭金を多く用意することで返済額や金利負担を軽減できる一方で、現金の持ち出しすぎは生活の余裕を失う原因にもなりかねません。

大切なのは、今だけでなく将来を見据えた資金計画を立てることです。物件価格やライフプラン、金利タイプを丁寧に見直し、納得できる形で住宅購入に踏み出しましょう。