不動産コラム

1-1.不動産仲介

不動産売却の一般的な方法として、多くの人に利用されているのが「不動産仲介」です。「不動産仲介」とは不動産会社と媒介契約を結び、買主を探してもらう方法です。広告、内覧、買主との調整などの売却活動を、不動産会社が全面的にサポートしてくれます。そのため買主が決まった場合は、「仲介手数料」を支払う必要があります。

1-2.不動産買取

「不動産買取」とは、不動産会社に直接売却する方法です。
買主が不動産会社となるため、売却活動をする必要がなく、手間と時間を最小限にできるのが特徴です。また不動産買取では、仲介に比べて売却価格が低くなる傾向があります。
マンションは売却相場の7〜8割程度、戸建ての場合は売却相場の5〜8割程です。戸建ての場合は変動幅が大きく、解体が必要な物件は5割程度とかなり低くなります。

1-3.その他の方法

「仲介」と「買取」に加えて、「個人売買」と「リースバック」という方法もあります。メジャーではないものの、把握しておくことで売却の幅が広がります。

■個人売買
個人売買は不動産会社を通さない売却方法です。
売主と買主で直接やり取りをするため、親子や友人同士の売買で利用されるケースが多いです。仲介手数料がかからず、基本的には相場価格で取引できます。
一見メリットしかない売却方法に思えますが、注意点もあるので把握しておきましょう。個人売買では、仲介役がいないためトラブルに発展するケースが多い傾向にあります。また、複雑な手続きも個人で対応する必要があり、不動産の知識が必要です。個人売買を選択する場合は、注意点をよく理解した上で対策をオススメします。

■リースバック
家や土地を売却し、家賃を払って住み続けるという方法です。
リースバックを扱っている不動産会社のみで選択できる方法なので事前に確認しましょう。リースバックでは家賃を支払うことで住み続けられ、将来的に買戻しも可能です。しかし、仲介に比べて売却価格が低くなる傾向があります。また買戻し金額が、売却価格よりも高くなるため注意が必要です。

2-1.時間がかかっても、高く売却したい方

時間がかかっても、高く売却したい方は「不動産仲介」がオススメです。仲介では、売却までに3ヶ月〜半年程かかります。しかし相場価格で売れる可能性が高く、買取よりも高値で売れる傾向にあります。そのため、時間に余裕がある方は「不動産仲介」を活用し高額売却を目指しましょう。

2-2.とにかく早く売却したい方

とにかく早く売却したい方には「不動産買取」がオススメです。買取では売却活動の手間と時間を省くことが可能です。そのため半年程かかる売却活動を1週間〜1ヶ月程度で完了できます。転勤や住み替えなど時間に制約がある方は、「不動産買取」を活用しましょう。 また、その他にも以下に当てはまる方は「不動産買取」をオススメします。

• ・売却活動が難航している
• ・売却予定の不動産が老朽化している
• ・誰にも知られずに売却したい

2-3.売却方法の選択に迷っている方

売却方法の選択に迷っている方は、「不動産仲介」がオススメです。仲介では、専門的な知識を持った営業スタッフがサポートしてくれます。そのため、安心して売却をすることが可能です。

狭山不動産ではサイトから簡単に申し込める「無料査定」を行っております。難しい案件や、すぐに売却しない物件でも安心してご相談下さい。

4-1.媒介契約の3つの種類

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。それぞれの概要は以下のとおりになります。

売主は3つの媒介契約の中から自分に合った契約方法の選択が可能です。媒介契約は売却活動の成否にも関わる重要な要素となります。契約によって不動産会社の義務や契約期間が異なりますので、以下の図で確認しましょう。

4-2.媒介契約選びに悩んだら

媒介契約について「どれを選ぶべきか悩んでしまう」という方も多くいらっしゃいます。
媒介契約選びに悩んだら、「専任媒介」がオススメです。専任媒介は3つの契約の中で、最も自由と規律のバランスが取れた契約です。迷った方は「専任媒介」を選びましょう。
また「専任媒介」では、売却依頼は1社のみという決まりがあるため、不動産会社選びは慎重に行いましょう。

狭山不動産では「高く、早く、安心して」お取引して頂けるよう、お客様の売却をサポートしております。難しい案件や、すぐに売却しない物件でも安心してご相談下さい。

1-1.不動産査定とは？

不動産査定は「不動産をいくらで売却できるのか」という見込み額の算出を指します。算出した査定額は、売却時の価格設定に活用できます。そのため、不動産査定は売却活動において欠かすことのできない最初のステップです。

1-2.不動産の査定方法は2種類

不動産査定の方法には「机上査定」と「訪問査定」の2つがあります。それぞれ詳しくご紹介します。

• ■机上査定

  机上査定は「簡易査定」とも呼ばれ、データのみで査定額を算出します。
  大まかな査定額を、早く知りたい方は机上査定がオススメです。現地調査がなく当日～3日程度で結果が出るため、気軽に活用しやすい特徴があります。しかし物件状態を加味していない価格のため、正確な査定額と大きな差が生じる場合があります。机上査定の査定額は、目安として把握しておくと良いでしょう。

• ■訪問査定

  訪問査定は「現地査定」とも呼ばれ、机上査定に加えて現地調査を行い算出する方法です。
  時間がかかっても、正確な価格を知りたい方は訪問査定がオススメです。訪問査定は結果が出るまでが長く、数日〜1週間程度かかります。机上査定で使用するデータと、現地調査で得た物件状態から、正確な査定額を算出できます。

また、不動産査定の結果は不動産会社によって異なります。そのため査定価格が妥当か判断するためにも、いくつかの会社で査定を行うことをオススメします。狭山不動産でもサイトから簡単に申し込める「無料査定」を行っておりますので、ぜひご活用下さい。

2-1.STEP１「査定の依頼」

サイトや電話から手軽に行える机上査定ですが、事前準備は必要です。
机上査定では以下の情報が必要になります。アクセスや立地条件など、事前に調べておくことでスムーズな査定ができます。また、不動産会社や査定業者によって異なる場合があるため注意が必要です。

2-2.STEP2「査定結果の確認」

机上査定では、当日～3日以内には結果が来るため留意しておきましょう。
不動産会社によっては、通知方法を指定できる可能性もあります。「電話で説明して欲しい」「メールでサクッと知りたい」という方は、依頼時に確認しておくと良いでしょう。

3-1.STEP1「査定の依頼」

まずはパートナーとなる不動産会社を選びます。
不動産一括査定サイトなども活用しながら、信頼できる不動産会社を選定しましょう。不動産会社との連携は、売却活動の成否を左右するカギとなります。「スムーズな連絡が取れるスタッフ」や「信頼できるスタッフのいる会社」を選び、査定を依頼しましょう。

3-2.STEP2「現地調査の日程を決める」

次に現地調査の日程を決めます。
現地調査は1〜2時間程かかるため、前後に予定を入れる際は要注意です。また「遠方でどうしても立ち会えない」という方もいるかと思います。物件種別によっては、立ち会い不要の場合もあるので不動産会社に相談してみましょう。

3-3.STEP3「必要書類を集める」

次に必要書類を集めておきます。
次に現地調査の日程を決めます。現地調査は1〜2時間程かかるため、前後に予定を入れる際は要注意です。また「遠方でどうしても立ち会えない」という方もいるかと思います。物件種別によっては、立ち会い不要の場合もあるので不動産会社に相談してみましょう。

3-4.STEP4「現地調査」

現地調査では、クローゼットや収納の中まで確認を行う可能性があります。また日当たりや外壁など屋外での調査もあります。事前に整理したり、草刈りをしたりと対策をしておくのがオススメです。

3-5.STEP5「査定結果の確認」

最後に査定結果の確認を行います。
査定結果の算出までは1週間程度見ておきましょう。売却スケジュールを過密に立てるとその後のスケジュールに影響する場合があるため、余裕をもって依頼をすることをオススメします。

4-1.無料査定が一般的

本記事でご紹介した「机上査定」と「訪問査定」は、無料で依頼できるのが一般的です。査定プランの中には「不動産鑑定士による査定」という有料プランもあるので注意しましょう。不動産鑑定士は国家資格のため、鑑定結果の信頼度が非常に高くなります。しかし不動産売却では、「机上査定」や「訪問査定」などの無料査定で十分です。「知らずに高額支払いをしてしまった」ということがないようにしましょう。

4-2.不動産一括査定の注意点

複数の不動産会社に査定を依頼することを「一括査定」といいます。複数社へ直接依頼する方法に加えて、査定サイトでの一括依頼もでき非常に便利です。便利な反面、注意点もあるので把握しておきましょう。「複数の会社から何度も連絡が来て対応できない」というケースや、査定サイトに掲載されていない不動産会社もあります。闇雲に依頼せず、時間をかけて吟味することも大切なポイントです。

4-3.シミュレーター査定との違いを理解しよう

先述した「机上査定」「訪問査定」の他に、ネット上ですぐに査定額が出る「シミュレーター査定」があります。机上査定と混同することが多いため違いを理解しておきましょう。

シミュレーター査定は「AI査定」とも呼ばれ、AIにより自動的に査定を行います。データ入力後すぐに結果が出るのが特徴です。対して机上査定では、お客様が入力したデータと公表されているデータを基に人間が査定を行います。査定方法や使用するデータ量が違うため、査定額にも差が生まれます。「売却予定はないが、家の価値を知っておきたい」という方はシミュレーター査定、「売却を視野に入れている」という方は机上査定や訪問査定など目的に合わせて使い分けをすると良いでしょう。

4-4.査定前の修理には要注意

破損部分があると査定額が下がる場合があります。雨漏りやシロアリ被害など破損部分があるかの確認と修理を行いましょう。しかし、業者による修理など費用がかかる場合は、不動産会社に相談をすることをオススメします。

また、不動産査定が完了した後の流れについて以下の記事で詳しくご紹介しています。 不動産売却の査定後の流れや期間を理解しておくことで、売却をスムーズに進めることが可能です。ぜひ参考にされてみてはいかがでしょうか。

2-1.譲渡所得税

不動産売却で得た利益にかかる、所得税や住民税の総称を譲渡所得税と言います。売却で得た利益は、所得とみなされ所得税と住民税が課せられます。また2037年までは、復興特別所得税が所得税にあわせて徴収されるため覚えておきましょう。

2-2.印紙税

印紙税は、売買契約書など特定の書面を作成する際にかかる税金です。決められた額の収入印紙を購入し、書面に貼付・消印する方法で納税します。不動産の売買は、一般的に売主と買主のそれぞれが作成するのが一般的です。

2-3.登録免許税

登録免許税とは、登記の抹消や変更にかかる税金です。売却にかかる登録免許税は、以下の2種です。

• ■住所変更登記

  売主の現住所と登記簿上の住所が異なる際に、現住所に変更する登記

• ■抵当権抹消登記

  住宅ローンの完済後、不動産に設定されていた抵当権を抹消する登記
  ※住宅ローンの残債がある場合でも売買代金で残債を一括返済した際に手続きを行うため、売却時には必ず納税が必要になります。

上記以外に不動産の名義人を変更する「所有権移転登記」もありますが、所有権移転登記は買主側が負担し、売主は負担しないのが一般的です。

また、家の売却を行った際は確定申告が必須となります。確定申告は複雑な手続きも多いため、以下の記事を参考にされてみてはいかがでしょうか。

3-1.仲介手数料

不動産会社の仲介業務に対して支払う手数料で、売買契約が成立時に必ず支払う必要があります。チラシ・サイトの掲載など、営業活動にかかる費用は手数料に含まれるため、別途請求される心配はありません。
しかし、特別な宣伝など別料金が発生する項目もあるので、事前に不動産会社に確認することをオススメします。

3-2.司法書士への依頼費用

登録免許税の手続き付随する費用です。
登記は複雑なため司法書士に依頼するケースが一般的です。税額とは別に必要な費用がかかることも把握しておきましょう。依頼費用の目安は1〜3万程で、司法書士事務所や状況によって異なります。

3-3.住宅ローン返済手数料

残債のある物件を売却する場合、完済後に売買契約をする必要があります。一括返済で完済するのが一般的ですが、手数料が発生するので注意が必要です。手数料の目安は5,000円〜3万円で、金融機関や手続き方法によって変動します。

3-4.引っ越し費用

引っ越し費用は、距離や時期による変動が大きく、5〜20万が目安となります。
費用が高くなる年度末や年末年始などの繫忙期では、平日にするなど工夫して費用を抑えることも可能です。

3-5.関連書類の発行費用

不動産売却には、様々な書類が必要になるため、1枚300円程度の発行費用も考慮しておくと良いでしょう。必要になる書類の例は以下のとおりです。物件によっては不要な書類もあるため、発行前に不動産会社に確認しましょう。

3-6.ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニングは必須ではありませんが、気になる汚れがある場合は活用をオススメします。また、綺麗な物件は良い印象を与えるため、早期売却に繋がる可能性もあります。費用は内容や広さによって異なりますが、5〜10万円程度が一般的です。

4-1.譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は分離課税の為、事業所得や給与などの所得とは別に計算を行います。税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間は不動産を売却した年の1月1日時点を指すため注意が必要です。以下の表で、所有期間ごとの税率を確認しましょう。

※不動産の使用用途に関わらず非住居用でも同じ税率です。

次に譲渡所得税の計算方法をご紹介します。

• ■計算方法

  譲渡所得×譲渡所得税率＝譲渡所得の税額

• ■計算例

  譲渡所得所500万円・有期間5年以下の場合
  500万×39.63%＝198万　※1万円以下の金額は切り捨て

また、譲渡所得税には一定の条件を満たすことで適用可能な特別控除があります。詳しくは国税庁ホームページよりご確認ください。

4-2.印紙税の計算方法

印紙税額を確認しましょう。
印紙税は売買契約書に記載された売却金額によって変動します。また、現在は下記2点の条件をクリアすれば税額の軽減措置が受けられます。

• 平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に発行されていること
• 不動産にまつわる契約のうち、契約書に記載された金額が10万円を超えるもの

参考：国税庁

4-3.登録免許税の計算方法

登録免許税の計算方法を確認しましょう。
抵当権抹消登記・住所変更登記どちらの場合でも、以下のとおりです。

4-4.登録免許税の計算方法

仲介手数料は法律によって上限が定められています。定められているのは上限のみで、上限を超えなければ不動産会社が自由に決めることが可能です。上限は売却価格によって異なりますので、注意しましょう。

また、不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2つの種類があります。物件や目的に合わせた選択が、売却を成功に導く鍵となります。それぞれの売却方法を詳しくご紹介しているので、ぜひ参考にされてみてはいかがでしょうか。