今回の記事では不動産売却に伴う確定申告について、概要や事前に知っておきたいポイントをご紹介します。確定申告は多くの方が不安を抱えるポイントです。本記事を参考に事前知識を付け、不安を解消しましょう。
1.不動産売却に伴う確定申告の概要
1-1.確定申告とは？
確定申告とは「納税額を確定させる手続き」です。
確定申告では1年間の所得と所得にかかる税額を計算し、税務署へ申告・納税を行います。多くの方にとって「確定申告＝個人事業主の方が行うもの」というイメージがありますが、会社員や公務員の方でも、不動産売却をした場合は確定申告が必要です。
不動産売却で得た利益は「譲渡所得」と言い「所得」として扱われます。更に分離課税という分類になり、給与所得とは別で申告する必要があるため会社員や公務員の方でも確定申告が必須になるのです。
1-2.不動産売却で確定申告が必要なケース
次に確定申告が必要なケースを確認しましょう。
「不動産売却後は確定申告をする」という情報を耳にした方も多いのではないでしょうか。しかし確定申告の要否は、売却した家や個人の状況によって異なります。以下の図で確認しましょう。
特別控除の特例とは、一定の条件をクリアした場合に譲渡所得を減額できる特例です。詳細は、国税庁ホームページより確認できます。また、特例を利用して税金が発生しないケースでも確定申告は必要になるため、注意しましょう。
1-3.確定申告の期限
確定申告には期限があります。
申告期間は売却した翌年の2/16〜3/15です。しかし、社会情勢などの影響で変動する場合もあるため、事前に確認し余裕をもった申告をオススメします。
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2.確定申告について気になるあれこれ
不動産売却における確定申告は馴染みがないことから、売却時の不安へと繋がってしまいます。そこで本章では、多くの方が感じる疑問や事前に知っておきたい情報をピックアップしてご紹介します。
2-1.土地を売却した場合も確定申告は必要？
土地を売却した場合でも、譲渡所得が発生していれば確定申告は必要です。
売却で利益を得た場合は、土地に加えて戸建てやマンションなどの種別に関わらず確定申告が必要です。
2-2.相続した土地の売却でも必要？
相続した土地の売却でも、譲渡所得が発生していれば確定申告は必要です。
相続の場合「不動産を相続すること＝所得」と考える方が多いのですが、相続しただけでは所得にならず確定申告は不要です。相続した土地では、以下のケースに当てはまる場合に、確定申告を行いましょう。
- ・売却して譲渡所得を得た場合
（利益が出た場合）
- ・売却や寄付などの特例を利用する場合
- ・不動産を現金化してから相続した場合
- ・相続した不動産により所得が発生した場合
（アパートや駐車場など賃料が発生する場合）
2-3.確定申告しないとどうなる？
不動産売却により利益が出ているのにも関わらず、確定申告をしない場合はペナルティが課せられる可能性があります。ペナルティの対象にならないよう、注意しましょう。
主なペナルティは以下のとおりです。
■延滞税の発生
超過した日数に対して課せられる
売主と買主で直接やり取りをするため、親子や友人同士の売買で利用されるケースが多いです。仲介手数料がかからず、基本的には相場価格で取引できます。
■無申告加算税の発生
本来の税額に対して課せられる
50万円までの部分は15％、50万円を超える部分は20％
■重加算税の発生
ケースによって異なるが35％前後が一般的
ペナルティは、期限を過ぎてから確定申告を行った場合にも発生します。
予想外の出費を防ぐためには、必ず期限内に手続きをしましょう。また、気づいた時点で早めの対応をすることで負担額を抑えることも可能です。
2-4.税務署からの「お尋ね」とは？
不動産売却後に税務署から「お尋ね」が届くことがあります。
これは税務署が「どれだけの利益を得たのか」「税金をきちんと収めているか」を確認をするためのものです。不動産売却をした全ての人に届くわけではなく、確定申告が不要な場合も届くことがあります。税務署からの「お尋ね」が届いたからといって焦る必要はありません。以下を参考に落ち着いて対応しましょう。
■税務署からの「お尋ね」の対応方法
（1）中身を確認する
（2）正しい回答をして返送する
（3）確定申告が必要な場合は対応をする
「お尋ね」を放置したり、適当な回答をしたりするとトラブルに繋がるため、冷静かつ迅速に対応しましょう。
2-5.賢く節税するには
不動産売却による利益が出なかった場合、確定申告は不要です。
しかし、利益の有無に関わらず確定申告をすることをオススメします。確定申告をすることで「節税」に繋がるケースがあるからです。利益が出なかった場合、一定の条件を満たすと「損益通算」や「繰越控除」という特例を利用できます。いずれも所得税や節税に繋がる特例で、利用には確定申告が必要です。損益通算と繰越控除の内容は以下のとおりです。
■損益通算とは
損失と他の所得を相殺し、税金を減らすことができる制度
■繰越控除とは
最長3年間に渡り譲渡損失を繰り越して、税金を減らすことができる制度
※詳細は国税庁ホームページよりご確認下さい。
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3.不動産売却における確定申告の流れ
確定申告には「ご自身で手続きをする方法」と「税理士に依頼する方法」の2つがあります。ご自身で行う場合は、流れを把握しておくことでスムーズな手続きができます。不動産売却における確定申告の流れを、以下の図で確認しましょう。
それぞれの項目に関して詳しく紹介していきます。
3-1.STEP1.「適用可能な特例と控除の確認」
最初に、適用可能な特例や控除を確認します。
不動産売却で適用可能となるものは以下のとおりです。詳細は国税庁ホームページよりご確認下さい。
3-2.STEP2.「必要書類の準備」
次に確定申告に必要な書類を準備します。
書類によって取得場所が異なるため事前に把握しておき、余裕を持って準備をしましょう。
3-3.STEP3.「譲渡所得税の計算」
次に不動産売却で発生する譲渡所得税の計算をします。
税額は譲渡所得の金額や不動産の所有期間によって変動します。税額と計算方法は以下のとおりです。
■譲渡所得税の算出式
譲渡所得税額= 譲渡所得×譲渡所得税率
■譲渡所得の算出式
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得税の計算方法は下記の記事で詳しく説明をしておりますので、併せてチェックしておきましょう。
譲渡所得の計算方法を解説
3-4.STEP4.「必要書類の作成」
次に必要書類の作成を行います。
書類の作成方法は手書きとインターネットの2つです。ネットカフェなどのパソコンを利用することも可能ですが、共用のパソコンはウイルス感染などのリスクがあります。そのためパソコンを所持していない場合は、手書きでの作成がオススメです。また、スマートフォンで行うという方法もありますが、不動産売却における確定申告は対応していないので注意しましょう。
不動産売却の確定申告における必要書類や書き方については、以下の記事でも詳しくご紹介します。ぜひ参考にされてみてはいかがでしょうか。
確定申告における必要書類と書き方
3-5.STEP5.「書類の提出」
書類が完成したら、税務署へ提出します。
提出方法は以下の3つがあります。ご自身に合った方法を選択し、余裕を持って提出をしましょう。
■書類の提出方法
- ・税務署に持参する方法
- ・税務署に郵送する方法
- ・電子申告（e-Tax）を利用する方法
また、以下の記事では不動産売却の基礎となる「売却方法」を詳しくご紹介しています。仲介と買取の2つの方法について詳しくご紹介しているので、ぜひ参考にされてみてはいかがでしょうか。
不動産の売却方法とは？
まとめ
いかがでしたでしょうか。今回は不動産売却に伴う確定申告に関してご紹介しました。
それでは本記事でご紹介した内容をおさらいします。
不動産売却における確定申告は、売却した翌年に対応をする必要があります。時間が経って忘れてしまうことがないよう、注意しましょう。また複雑な手続きも多いため、確定申告の際は本記事を参考にして頂けますと幸いです。
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