不動産コラム

住宅購入を検討する際、頭金の金額をどれくらい準備すべきかは、多くの人にとって大きな関心事です。頭金が多ければローン総額や月々の返済額が減る一方で、手元資金をどう活用するか悩むケースも少なくありません。

当記事では、3,000万円の家を購入する際に理想とされる頭金の目安や、頭金なしで住宅ローンを組む場合のメリット・デメリット、さらには注意点について詳しく解説します。資金計画を立てる上で、知っておくべき重要なポイントを押さえて、理想のマイホームを手に入れましょう。

住宅ローンにおける頭金とは、住宅購入費用の一部を先払いするための自己資金です。頭金として支払った部分はローン総額から差し引かれます。

例えば、3,000万円の住宅購入時に頭金を500万円支払った場合、住宅ローン借入額は2,500万円となります。

頭金を支払えば、月々のローン返済額や支払利息を減らすことが可能です。また、全額を住宅ローンで借りるケースと比較すると、融資審査に通りやすくなるというメリットもあります。

住宅ローンの頭金は、住宅購入価格の10～20％が目安です。

「フラット35」の利用者調査結果によると、頭金の平均額および住宅購入費に対する割合は以下の通りです。

出典：住宅金融支援機構「2023年度 フラット35利用者調査」

頭金の住宅購入費用に対する割合は購入物件の種類によって異なるものの、概ね10～20％となっていることが分かります。

一般的な頭金の目安は住宅購入費の10～20％であるため、3,000万の家を購入する場合、頭金として自己資金を300～600万円ほど用意するのが理想です。

しかし、頭金は必ず支払わなければならないものではなく、金額に決まりはありません。頭金をどの程度用意するかは、各家庭の世帯年収やライフプランなどを考慮して、総合的な目線で検討することが重要です。

場合によっては、頭金を支払わずに3,000万円全額でフルローンとするケースもあります。

住宅を購入する際は、頭金を含む純粋な住宅購入金額のほかにも各種諸費用が必要です。諸費用の内訳や金額は、購入住宅が新築・中古のどちらか、マンション・一戸建てのどちらかなどの条件によって異なります。

諸費用の主な内訳は以下の通りです。

目安として、諸費用金額は新築マンションや一戸建てであれば物件価格の3～6％程度、中古住宅や建売住宅の場合は6～9％程度となります。

例えば、3,000万の住宅購入時に頭金を20％・諸費用を6％用意すると仮定すると、頭金は600万円、諸経費は180万円必要です。つまり、約800万円の手元資金を準備しておかなければなりません。

住宅を購入する際は、頭金の支払いを加味して住宅ローンを組むのが一般的です。しかし、頭金の支払いは必須ではないため、頭金を0円として全額をローンにする「フルローン」という選択肢もあります。

フルローンを組むと、手元資金がなくても住宅を購入できるメリットがある一方で、ローン金額が大きくなり、月々の返済額が高くなるというデメリットがあります。初期費用は抑えられますが、支払総額は通常、頭金を支払う場合よりも多くなるため、慎重な検討が必要です。

例えば、頭金を貯めるために数年間賃貸に住む場合、その間の家賃負担がかさむことがあります。ケースによっては、フルローンで早期に住宅を購入し、家賃支払いを避ける方がトータルでお得になることもありますが、これは特定の条件下での例外です。通常は、フルローンによって総支払額が増える点に留意しましょう。

住宅ローンを借りる際は、ローンの返済期間やライフイベント（子供の教育費や定年退職など）を見据え、長期的な資金計画を立てることが重要です。

頭金0円でフルローンを組めば、手元資金を貯める必要がないため早期に住宅を購入することが可能です。頭金なしでの早期の住宅購入には、さまざまなメリットがあります。

ここでは、頭金0円で住宅を購入するメリットについて詳しく解説します。

マイホームとの出会いは一期一会であると言われており、家族の理想に合った住宅を見つけるのは容易ではありません。「立地は気に入っているものの土地が狭い」「通勤しやすいエリアで気に入る物件を見つけられない」など、住宅探しが難航するケースは少なくないでしょう。

また、頭金の貯金には数年単位の時間がかかります。希望に合う住宅が見つかっても貯蓄期間に買い手がついてしまえば、再度1から住宅探しを始めなければなりません。

頭金なしで住宅を購入する場合、理想の物件を見つけられたタイミングですぐに購入に踏み切ることが可能です。住宅の購入機会を逃す心配がなく、理想の物件を手に入れやすくなるでしょう。

頭金なしで住宅を購入すると、初期の自己資金を最小限に抑えられます。これにより、教育費や老後資金の貯蓄に余裕を持てる可能性があります。

住宅購入時に支払う頭金は住宅価格の10～20％が相場であることから、基本的には数百万円単位のまとまった額の支払いが必要です。また、住宅購入費用や諸費用以外にも、家具・家電の購入費用や引越し費用などがかかります。

貯蓄額が十分でなければ、その後の生活や貯金が苦しくなってしまう可能性もあるでしょう。

頭金0円で手元資金を残せば将来の教育資金や老後資金に回せるため、マイホームでの生活にも余裕ができます。貯蓄額や収入、家族構成、ライフスタイルなどを考慮し、手元資金をどのように活用するかを検討しましょう。

住宅ローン控除とは、年末時点の住宅ローン残高の0.7％を所得税から控除できる制度です。住宅ローン控除が適用されるのは最大13年間であり、控除分は申告によって現金で還付されます。

頭金なしの場合は住宅ローンの借入額が高額になるため、住宅ローン控除により還付される金額も大きくなります。控除には上限額が設定されているものの、条件によっては最高5,000万円までが控除対象です。

出典：国土交通省「住宅ローン減税」

また、所得税から控除しきれない分は翌年の住民税からも一部控除されます。

フルローンを組むと頭金がない分利息が高額になりますが、住宅ローン控除を加味すると、利息によるマイナスを上回る還付金が受け取れるケースもあります。つまり、トータルで考えると頭金を支払わないことで総出費を抑えられる場合もあるため、細かな条件を確認しながら控除を有効活用するのがおすすめです。

頭金なしであれば貯蓄期間が必要なく、早期に住宅購入に踏み切れます。早くから住宅ローン返済を開始することで、定年退職前の完済を目指せます。

住宅ローンの多くは35年返済ですが、65歳までに完済するには、30歳前後での購入が理想です。

頭金が貯まるまで数年間待ってから住宅を購入すると、ローン完済が70歳を超えてしまう可能性もあります。定年退職後は収入が大きく減少するため、毎月数万円かかる住宅ローン返済が残っていることで経済的に苦しくなるケースもあるでしょう。

頭金なしで若いうちに住宅ローン契約に踏み切れば、老後の生活にも余裕を持てます。

頭金なしで住宅ローンを組むことにはさまざまなメリットがある一方で、いくつかの注意点もあります。フルローンを検討している人は、注意点についてもしっかりと把握しておきましょう。

ここでは、頭金なしで住宅ローンを組む際に気をつけるべきポイントについて詳しく解説します。

住宅ローンを借りる際には、金融機関で融資審査を受けなければなりません。頭金なしでローンを組むと、頭金を支払う場合に比べて審査が厳しくなる可能性があります。

融資審査では、住宅ローン契約者の年収額や貯蓄・資産状況等を把握した上で、毎月滞りなく住宅ローンを返済できるかどうかをチェックします。具体的な審査ポイントは、契約者の収入・貯蓄額に対し住宅ローン金額が適切かどうか、毎月安定した収入を得て返済能力を維持できるかといった点です。

頭金なしでローンを組む場合、住宅ローンの借入金額・毎月の返済金額がともに高額になり、審査が厳しくなりやすいです。また「頭金として支払うまとまった自己資金がない」という点自体が懸念事項になる可能性もあるでしょう。

ローン審査の通りやすさという観点では、頭金を支払わないことが不利に働きやすくなります。

頭金なしで住宅ローンを組む場合は、物件価格がそのままローン借入額となるため、毎月の返済額と利息がともに高額になります。住宅ローン審査に通って無事にローンを借りられたとしても、数年後・数十年後のライフスタイルや収入の変化によっては、月々の返済が苦しくなる可能性もあるでしょう。

万が一、住宅ローンの返済ができなくなれば、マイホームを手放して売却しなければならないケースもあります。

頭金なしで住宅ローンを組むのであれば、家計に占めるローン返済額の割合が大きくなりすぎないかを十分に考えた上で検討することが必要です。

住宅ローンは物件を担保に入れて借りるため、何らかの事情で住宅を売却する際には、売却で得た金額をローン返済に充てるのが一般的です。

頭金なしで住宅ローンを組む場合、ローンの借入額が大きくなります。そのため、いざ物件を売却してもローン残債をカバーできず、住宅を売却したにもかかわらずローンが残ってしまう「担保割れ」が起こる可能性もあります。

マイホームを売却する際は、基本的には住宅ローンを一括返済しなければなりません。資金難による売却で担保割れが起こる場合、物件を売るに売れないという事態に陥ってしまうケースもあるでしょう。

頭金の金額が変わると、同じ条件の住宅ローンでも毎月の返済額や完済までの返済総額が大きく異なります。頭金を支払うかどうか、支払う場合の金額を決める際は、月々の返済額と返済総額を計算して検討するのがおすすめです。

ここでは、以下の条件で住宅ローンを組んだときの頭金の有無や金額の違いによるメリット・デメリットなどを詳しく解説します。

頭金なしで3,000万円のフルローンを組む場合の毎月の返済額と返済総額は、以下の通りです。

出典：三井住友銀行「新規借り入れシミュレーション」

頭金なしで3,000万円のフルローンを組む場合、毎月の返済額は約95,000円です。ローン返済総額は約3,900万円であり、実際の物件価格よりも1,000万円ほど多く支払うことになります。

ただし、頭金なしであれば貯蓄期間を設ける必要がないため、借入金利が低いタイミングで住宅ローンを組めるというメリットもあります。

現在は史上最低金利と言われるほど金利が低いことから、頭金を貯めている数年の間に金利が上がってしまう可能性も否定できません。頭金の額や借入期間などの条件にもよりますが、「金利の上昇前に頭金なしでローンを組んでいれば総返済額を減らせた」という事態に陥るケースも十分に考えられます。

また、早期のマイホーム購入により、住宅ローンの完済が早くなるのもメリットの1つです。

頭金を住宅購入費用の10％にあたる300万円支払う場合の毎月の返済額と返済総額は、以下の通りです。

出典：三井住友銀行「新規借り入れシミュレーション」

3,000万円の物件に対して頭金300万円を用意すると、毎月の返済額は約85,000円となります。頭金なしのフルローンと比較すると、月々の負担を約1万円減らすことが可能です。

ローン返済総額は約3,600万円となっており、頭金なしの場合よりも300万円ほど安く抑えられます。頭金300万円と総返済額を足して考えても、総支払額を数十万円単位で減らすことが可能です。

毎月の返済額や総支払額を少しでも抑えたい人は、余裕資金があれば住宅購入資金の10％のみでも頭金を支払っておくのがおすすめです。

また、利用する住宅ローンの種類によっては、新築工事費用と土地価格の1割以上の頭金を支払うことで金利が低くなるケースもあります。頭金の金額を決める際は、利用する融資制度の詳細条件をよく確認しておくのも重要です。

頭金を住宅購入費用の20％にあたる600万円支払う場合の毎月の返済額と返済総額は、以下の通りです。

出典：三井住友銀行「新規借り入れシミュレーション」

3,000万円の物件に対して頭金600万円を用意すると、毎月の返済額は約76,000円となります。頭金なしの場合と比べると月々の負担が約2万円減っており、さらに、頭金300万円の場合と比較しても約1万円の差があります。

ローン返済総額は約3,200万円となっており、頭金なしよりも700万円ほど安く抑えることが可能です。頭金600万円と総返済額を足して考えても、総支払額を約140万円減らせます。

頭金を住宅購入費用の30％にあたる900万円支払う場合の毎月の返済額と返済総額は、以下の通りです。

出典：三井住友銀行「新規借り入れシミュレーション」

3,000万円の物件に対して頭金900万円を用意すると、毎月の返済額は約66,000円となります。頭金なしの場合と比べると月々の負担が約3万円減っており、家計における住宅ローン返済費用の割合をぐっと抑えることが可能です。

ローン返済総額は約2,800万円となり、頭金なしの場合と比べて1,100万円ほど抑えられます。頭金900万円と総返済額を足して考えても、総支払額を約240万円減らせます。

住宅ローンを組む際の頭金の有無や金額は、返済額や総支払額に大きく影響を与えます。頭金を支払えば、月々の返済負担を軽減できるメリットがある一方で、まとまった自己資金を用意するために数年間の貯蓄期間が必要です。

また、頭金なしでの購入には利便性があるものの、毎月の返済額が高額になるリスクや、融資審査のハードルが高くなる可能性もあります。フルローンを選ぶ際には、長期的な返済計画をしっかり立てることが大切です。当記事で紹介した情報をもとに、自分や家族のライフスタイル・経済状況に合った住宅購入プランを検討してください。

賃貸か購入か、どちらが自分にとって得なのか迷うことはないでしょうか。住まいの選択は、人生における大きな決断の1つです。それぞれにメリットとデメリットがあり、どちらが最適かはライフスタイルや価値観によって異なります。

当記事では、賃貸と購入それぞれの特徴やメリット・デメリットを比較し、どちらが自分に合った選択なのかを判断するためのポイントを解説します。これから賃貸か購入かを考える方に、少しでも参考になれば幸いです。

賃貸とは、家賃を払って大家さんから物件を借りることです。初期費用として敷金や礼金、不動産仲介手数料などを用意し、貸主と借主の間で賃貸借契約を結びます。賃貸に住むメリットとデメリットは、以下の通りです。

賃貸住宅で暮らす主なメリットとしては、以下が挙げられます。

賃貸では、ライフスタイルの変化に応じて気軽に住まいを変えられます。家族が増えたら部屋数の多い物件に住み替える、転勤先に引っ越す、など柔軟な対応ができます。年収の変化に応じて家賃の安い物件に引っ越せば、住居費が家計を圧迫する心配もありません。

また賃貸の場合、物件の所有者が大家であるため、住居の所有に関する費用はすべてオーナーが負担します。住宅設備に故障や劣化があっても、入居者が修繕費を支払う必要はありません。万が一、災害が起きた際も、住居にかかる費用負担は最小限で済むでしょう。持ち家に必要な固定資産税や都市計画税がいらない点も、賃貸に住み続けるメリットです。

一方で、賃貸には以下のようなデメリットもあります。

賃貸では、所有にかかる費用が発生しない代わりに、個人の資産にはなりません。資産であれば、物件を担保に融資を借りられますが、賃貸ではその選択肢がありません。

賃貸物件は、あらかじめ間取りや内装が決まっており、勝手に変えることは厳禁です。リフォームやリノベーションをする際はオーナーの許可が必須であり、場合によっては、退去時に原状回復費用を請求されます。また賃貸物件では、単身世帯向けの物件が多く、3～4LDK以上のファミリー向け物件は少ない傾向があります。

賃貸に住み続ける場合、生涯家賃を払い続ける必要があるのもデメリットです。一般的に、年金生活は現役時代よりも収入が少なくなるため、家計に占める住宅費の負担は大きくなります。定年退職後は、年々家賃の負担が重く感じてしまうおそれがあるでしょう。

さらに高齢者の賃貸契約では、オーナーが家賃滞納リスクを懸念するため、審査基準が厳しくなります。高齢になってから住み替える際は、希望する物件に入居できないかもしれません。住み続ける場合でも更新料がかかるため、保証人がいなければ契約更新を断られてしまう可能性もあります。

分譲マンションや一戸建てを購入すると、「持ち家」として自分の所有物になります。住宅の価格は高額になるため、一般的には住宅ローンを組むケースが多いでしょう。ここからは、住宅を購入した場合のメリットとデメリットを解説します。

住宅購入のメリットは以下の通りです。

購入の場合、自分好みの内装にしたり設備を最新のものに変えたりなど、リフォームやリノベーションを自由にできます。一戸建て住宅では、家族構成に合わせて間取りを変えることも可能です。購入物件には注文住宅・建売住宅・マンションという3つの種類がありますが、注文住宅では間取りや設備を一から自分で決められます。

また、住宅を購入すると、建物や土地が資産になります。長く住み続けていると、劣化によって建物価値は下がりますが、土地の資産価値がなくなる心配はありません。将来は、家を子どもに譲る、売却して老人ホームなどの資金に充てるといった選択もできます。住宅ローン完済後は生活コストを抑えられるため、年金生活者になっても安心して暮らせるでしょう。

住宅購入の主なデメリットは、以下の通りです。

家を売却する際は、手続きに諸費用や時間がかかるため、賃貸のように簡単に住み替えや転居はできません。住宅ローンを組んでいる場合は、売却にあたってローン残債も加味する必要があります。特に一戸建てでは、中古市場での需要が少なく、買主を見つけるのが難しいです。

また、住宅ローンを完済するまでの期間は、毎月の支払いが負担となる可能性があります。病気やリストラなどの理由で収入が減少してしまっても、ローン支払い額を大幅に減らすことはできません。

物件を購入すると自身が所有者となるため、住居の所有にかかる固定資産税や都市計画税も自分で負担します。維持やメンテナンスに関しても、自ら管理し、必要に応じて資金を用意しておくことが大切です。

マンション購入の場合は、建物の維持管理のために修繕積立金と管理費を支払います。長年住んでいると建物が老朽化し、大規模修繕が発生するケースも珍しくありません。修繕にかかる費用が金銭的負担となるリスクを懸念して、賃貸マンションを選択する方もいます。

賃貸派と購入派では実際どちらが得なのか、気になる人も多いでしょう。しかし、賃貸費用や購入費用は条件によって大きく差が出るため、一概にどちらが得とは言えません。ただし、ほぼ同じ条件で物件を賃貸または購入した場合を比較すると、生涯住居費に大きな金額差はないとされています。

賃貸では、毎月の家賃に加え、仲介手数料・敷金・礼金・保証料などの諸費用、火災保険料、更新料もしくは引っ越し費用がかかります。持ち家（マンション）の場合は、物件価格のほかに、仲介手数料などの諸費用、修繕積立費、管理費、火災保険料、固定資産税が必要です。一般的に、同じ条件下では家賃よりも住宅ローン返済額のほうが低額ですが、購入では維持費や税金がかかります。なお、更新料の有無や修繕費用は、物件によって変わります。

賃貸と購入で迷った際、単純に金銭面だけで判断するのは困難です。将来的なライフプランや、賃貸と購入それぞれのメリット・デメリットなどをよく比較して、自分に合った住宅選びをするとよいでしょう。

賃貸と購入どちらが向いているかは、自身が求める暮らし方や価値観によって異なります。一般的に、賃貸に向いている方の特徴は以下の通りです。

賃貸は間取りや内装の自由度が低いですが、仕事などで家にいる時間が少ない方にとっては、メンテナンスの手間や費用がかからず便利です。また、1つの土地に縛られない暮らしがしたい人は、賃貸が適しています。

一方で、以下の項目に当てはまる人は、購入が向いているとされています。

また、子どもが多い家庭の場合、部屋数が多くて広い賃貸物件は少ないため、購入を選ぶケースがほとんどです。そのほかにも、マイホーム購入に憧れがある人やDIYを楽しみたい人、設備や内装にこだわりたい人も、購入が適していると言えるでしょう。

なお、ライフステージの変化によっても、賃貸と購入どちらが自分に適しているかは変わります。子どもが増えたタイミングで賃貸アパートから分譲マンションに引っ越すなど、ライフイベントに合わせて選択するのも1つの方法です。

自分に合っているのは賃貸か購入か判断するためには、自分のライフスタイルや将来的な計画をしっかりと考えることが大切です。転勤が多い人や収入が安定しない人には賃貸が向いていますが、安定した収入があり、長く同じ場所に住みたい人には購入が適しています。

また、家族のライフステージに合わせた柔軟な住まいの選択も重要なポイントです。自分の価値観やライフプランに最も合った選択をすれば、より快適な生活を送れるでしょう。

地震対策には、耐震、免震、制震の3つの手法があります。それぞれの手法は、建物が地震に耐える方法が異なるため、選択する際にはその特徴を理解することが重要です。耐震は建物の強度を高める方法、免震は建物と地面を切り離すことで揺れを軽減する方法、制震は揺れを吸収する装置を用いて建物へのダメージを抑える方法です。

当記事では、それぞれの手法の特徴やメリット・デメリットについて詳しく解説します。新しく家を建てたいと思っている方は、地震への備えも万全にしておくことが大切です。

地震に強い建物構造には、耐震と免震・制震の3種類があります。どれも住まいを地震の揺れから守る対策を指しますが、それぞれ構造が異なるため、3者は明確に区別されています。ここでは、それぞれがどのような構造なのかを解説します。

耐震とは、建物の強度を高め、地震の揺れに耐えられるように設計された構造のことです。木造住宅であれば、柱や梁、耐力壁や筋交いなどによって建物を強化する方法を指します。

地震の多い日本では、新築物件における耐震基準が建築基準法で定められています。耐震基準は大地震を機に何度か見直されており、一般的には建築時期が遅い建物ほど耐震性が高く頑丈です。

なお、建築基準法で定められている耐震基準は、あくまで技術最低限度の基準値です。建築基準法を上回る耐震設計については、住宅性能表示制度に基づく耐震等級などで判断できます。住宅性能表示制度は、耐震性をはじめとする住宅の基本性能を、第三者機関が審査するしくみです。

耐震構造は、地震対策における最もポピュラーな構造であり、建物の形態を問わず採用されています。

出典：一般財団法人 日本建築防災協会「新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法」

免震とは、地面と建物の間に免震装置を設けることによって、揺れが直接建物に伝わらないようにする構造です。免震装置には、建物を支える「アイソレータ」と、揺れを吸収する「ダンパー」が用いられます。

免震構造は、地震が発生しても建物自体の揺れが少ないのが特徴です。一般的な戸建て住宅で使われるケースもありますが、基本的には大規模な建物やタワーマンション、オフィスビルといった高層建物で多く採用されています。

制震とは、建物の構造体に組み込まれた制震装置によって、地震エネルギーを吸収する工法です。免震は地面と建物を切り離す構造なのに対し、制震では地面の揺れが直接建物に伝わります。ただし制震ダンパーなどが振動を吸収するため、建物へのダメージを軽減できます。

制震工法は、免震に比べてコストや設置条件などの制限が少なく、一般住宅にも用いられています。建物への負荷を減らして耐震性能を保つ目的で、耐震と制震を組み合わせるケースも珍しくありません。

地震に強い家を建てる際に、最も一般的な対策として知られているのが耐震工法です。耐震性は建築基準法で定められているため、すべての新築住宅は最低限の耐震性を備えていると言えます。ここでは、家の耐震性を高めるメリット・デメリットを紹介します。

耐震工法のメリットは、以下の通りです。

耐震工法は特殊な装置や工事を必要としないため、免震・制震に比べてコストがかかりません。また、免震・制震は施工できる業者が限られますが、耐震住宅は多くのハウスメーカーや工務店が採用しています。工期も短く、最も取り入れやすい工法と言えるでしょう。

耐震工法は、設計の自由度が高いのもメリットです。免震住宅では「地下室を設置できない」「一部の狭小住宅には採用できない」といった建築制限があります。耐震の場合は、耐力壁や柱の本数などで建物強度を保てれば、地下室をつくることも可能です。

さらに、建物自体を強化する耐震工法では、台風など強風による揺れも軽減できます。

耐震工法には、以下のようなデメリットもあります。

耐震工法では、地面の揺れが直接建物に伝わります。そのため、大きな地震が起きると、建物内部もその分大きく揺れてしまうのがデメリットです。高層の建物では、上の階ほど激しい揺れを感じるでしょう。家具や家電が倒壊しやすく、ケガや火災などの二次災害にも注意が必要です。

また耐震工法の場合、地震が起きると建物にダメージがかかります。繰り返しの地震によって、躯体にヒビが入ることや、部分的に歪みが出る可能性も否めません。建物の損傷や劣化が進むと耐震性は落ちるため、必要に応じて点検やメンテナンスを行いましょう。

免震工法は、建物を直接接地しない構造で、地震のエネルギーを逃がすしくみです。高層ビルなどでは、建物の中間部分に免震装置を設置する「中間層免震」が用いられることもあります。免震工法のメリット・デメリットは以下の通りです。

免震のメリットとしては、以下が挙げられます。

免震工法では、大きな地震が起きても建物内部の揺れは最小限で済みます。家具が倒れる、窓ガラスが割れる、といった被害や、家具の転倒にともなう火災リスクも少ないのがメリットです。免震工法は、官公庁や大病院など安全性が求められる施設でも採用されています。

また免震では、建物本体にかかる負担も大幅に軽減できます。ヒビや変形などが出にくいため、長期にわたって住み続けられるでしょう。

免震のデメリットは、以下の通りです。

免震工法は地震の揺れを低減できる最先端の技術ですが、導入にはコストがかかります。数百万円の建築コストに加え工期もかかるため、一般的な住宅ではあまり採用されていないのが現状です。

免震装置を設置する場合、敷地周辺に十分なスペースがあること、地盤が強固であること、といった条件を満たさなければなりません。地下室は設置できないなど、間取りにも制限があります。免震装置の耐用年数は60年以上とされていますが、免震性能を保つには定期的な点検やメンテナンスが必要です。

なお、免震は主に横方向の揺れに効果を発揮する対策であり、縦揺れや強風による揺れ、津波による水害などに強いわけではありません。

制震工法は、建物の揺れを制震ダンパーや重りで吸収し、地震によるダメージを抑える方法です。大きな地震が起きた際は、制震装置のみが壊れるしくみになっています。制震工法のメリット・デメリットは以下の通りです。

制震工法のメリットとしては、以下が挙げられます。

制震は、耐震工法のデメリットをカバーできる工法です。耐震工法だけでは、建物にダメージが蓄積してしまいますが、制震工法と組み合わせることで、建物にかかる負荷を軽減して耐震性能を長く維持できるでしょう。また、耐震工法では上階になるほど揺れが強くなりますが、制震装置を用いれば、上階の揺れを軽減できます。

制震装置の設置にかかる費用は、数十万～百万円程度です。ハウスメーカーによっては、制震構造が標準装備されている場合もあります。免震に比べると低コストなため、戸建て住宅にも多く採用されています。制震装置は、追加や後付けすることも可能です。

制震工法には、以下のようなデメリットもあります。

建物の揺れを軽減できる制震住宅ですが、建物に強度がないと地震対策が十分とは言えません。建物躯体や地盤が弱い場合は、倒壊してしまうリスクもあります。制震工法は、耐震対策と組み合わせて採用するのが最適です。

また、制震工法は後付けが可能な一方で、制震材の位置次第では、効果を発揮しない可能性があります。建物の材質によっても相性が異なるため、追加や後付けを検討する場合は、プロの施工業者に相談しましょう。

地震対策には、耐震、免震、制震の3つの方法があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

耐震はコストが低く、設計の自由度が高い一方で、大きな揺れを直接感じることになります。免震は建物の揺れを大幅に軽減できますが、コストが高く設置条件が厳しいので採用できる家が限られます。制震は揺れを吸収し建物へのダメージを抑えられますが、耐震と組み合わせることでより効果を発揮します。各手法の特徴を理解し、自身の住宅に最適な地震対策を選びましょう。

古民家リノベーションには、古民家ならではのレトロな雰囲気を感じられたり、趣を残しつつ快適な住み心地が得られたりする多くのメリットがあります。リノベーションには一般的なリフォームのほか、一部を残してリフォームする方法や完全に解体してリフォームする方法などいくつか種類があり、費用相場が異なるのが特徴です。

当記事では、古民家や古民家リノベーションの概要、古民家リノベーションの魅力、費用相場、費用を抑えるポイント、注意点などを紹介します。古民家リノベーションに興味がある方や、工務店への依頼を考えている方は必見です。

古民家に関する明確な定義はないものの、一般的には「築50年を経過した木造軸組構法の伝統工法または在来工法の住宅」が古民家と呼ばれます。また、一般社団法人全国古民家再生協会では「建築基準法が定められた1950年時点ですでに伝統工法により建てられていた住宅」を古民家としています。

古民家の建造時期は遅くとも戦前であり、大正時代以前に建てられた古民家も少なくありません。そのため老朽化が進んでおり、そのまま住むには不安な点が多々あります。古民家リノベーションは、古民家らしい趣を残しつつ快適な住まいづくりを実現するためのリノベーションです。

快適な住まいを手に入れるだけであれば、まず新築住宅やリフォーム済みの中古住宅が選択肢に入るでしょう。しかし古民家には新築住宅や中古住宅では味わえないメリットがたくさんあり、古民家をリノベーションして住む人も少なくありません。

次に、古民家リノベーションのおもな魅力について解説します。

年数がたった木材特有の落ち着いた色合いと質感は、古民家ならではの魅力の1つです。天然素材である木にはリラックス効果があり、伝統的な和風の内装は多くの人を懐かしい気持ちにさせてくれます。

古民家では柱や梁の大部分が露出しており、木材本来の質感や形がそのまま生かされていることが少なくありません。木材の質感や形をなるべく生かすことで、壁や家具などを新調した後も古民家らしいレトロさを演出しやすくなります。

服と同じく住宅にもトレンドがあり、トレンドを取り入れることで生活空間がおしゃれになり生活の利便性も高まります。しかし、トレンドにこだわりすぎた住宅はいずれ流行遅れになるばかりか、ライフスタイルの変化などによって住みにくくなるリスクもゼロではありません。

そもそも古いものである古民家は、トレンドに左右されない魅力を持っています。年月がたっても飽きる心配がなく一層趣深くなる古民家は、長く住み続けたい人にもぴったりです。

ひとくちに古民家と言っても、家の構造や建材は地域によってさまざまです。古民家の活用は、地元の伝統文化や生活の知恵を次世代へ伝えるためのよい機会となります。古民家をカフェや宿泊施設などとして活用し観光客へアピールすることで、さらなる地域活性化につながる可能性もあります。

また、古民家を残すことは貴重な資材を保護するためにも重要です。古民家の柱や梁には樹齢数百年の立派な木材が用いられることも珍しくなく、同じ木材を再び用意することは簡単ではありません。古民家の柱や梁を残すリノベーションは、古材のリサイクルや解体時の廃棄物削減にも役立ちます。

古民家には「冬は寒くなりやすい」「耐震性や気密性が低い」などのデメリットがあるものの、ほとんどはリノベーションによってカバーできます。古民家らしい趣を残しつつデメリットをなくすことで、長く住み続けられる家づくりを実現できます。

古民家をリノベーションする場合、特に劣化が早く冷え込みやすいトイレ、キッチン、浴室などを重点的に改修することが少なくありません。高齢者や小さい子どもなどがいる場合は、段差をスロープにしたり階段に手すりをつけたりするバリアフリー工事もおすすめです。

古民家に用いられる木材や土壁には吸湿性があり、室内の温度や湿度を快適に保つ作用があります。また、障子やふすまを開け放って家中に風を通せるのも古民家のメリットです。エアコンなどを使って室内を快適に保つこともできますが、古民家特有の構造と天然素材の力によってより快適かつエコな生活を実現できます。

多くの古民家は自然豊かな郊外にあり、日常生活の中で四季を感じられます。広い庭がある古民家も多く、家庭菜園やガーデニングなどにもぴったりです。

不動産を取得すると、固定資産税の納税義務が発生します。建物の固定資産税は建物自体の評価額によって決まるため、基本的に築年数が古い建物ほど安くなります。固定資産税額は原則として固定資産税評価額×標準税率1.4％で、古い木造住宅は経年減価補正によって最大80％減額されます。

出典：総務省「地方税制度｜固定資産税」

出典：法務局「経年減価補正率表」

さらに多くの古民家が比較的地価の安い土地にあることも、固定資産税を抑えやすい理由の1つです。

古民家リノベーションにはいくつかの方法があり、建物の状態や使用目的によって適切な方法が異なります。最低限の工期とコストで快適な暮らしを実現し、かつ長く住み続けるための第一歩として、古民家リノベーションの種類について知っておくと安心です。

ここからは、古民家リノベーションの種類を4つ紹介します。

古民家以外の住宅にもよく実施されるリフォーム工事では、水回りの設備や床、外壁など一部の設備のみを新しくします。独特の趣を残すため、リフォーム後のデザインを古民家らしくするとよいでしょう。

ただし、このリフォーム方法は劣化やゆがみの激しい古民家には不向きです。建物の老朽化が激しい場合は、安全性向上のために他のリフォーム方法を検討しましょう。

半解体再生リフォームは、古民家の屋根・壁・床を取り外して構造体を修正または補強してから再度組み立てる方法です。一旦骨組みのみの状態にするため、スケルトン解体再生リフォームとも呼ばれます。古民家の原型を生かしつつ建物のゆがみや床の沈みなどを修正でき、古民家リフォームにおいて多く採用されています。丈夫なコンクリート基礎を作って建物全体の強度を高めることも可能です。

全解体再生リフォームは、古民家を完全に解体して構造体やその他の部材をクリーニングしてから再度組み立てる方法です。全解体再生リフォームが必要な古民家では多くの場合構造体が劣化しており、古い構造体を新しい構造体で補修・補強してから組み立てます。多くの部材をリサイクルしつつ新しい部材を用いることで、古民家らしさを残しつつ耐震性や気密性を高めることが可能です。

移築再生リフォームは、古民家の場所を移動してからリフォームする方法です。もとの古民家の部材をほぼすべて再利用する場合は完全移築リフォーム、古民家の部材の一部と新しい部材を使う場合は部分移築リフォームと呼ばれます。また、強度が高い構造体のみを再利用する構造体移築リフォームも部分移築リフォームの一種です。

他府県への移築も可能な移築再生リフォームでは、「思い入れのある実家で暮らしたいが、仕事があり都会から離れられない」といったニーズにも応えられます。

古民家リノベーションの費用相場は、工事内容によって大きく異なります。リノベーション方法ごとの大まかな費用相場は、次の通りです。

一般的なリフォームの工事内容は古民家以外の住宅のリフォームと大差なく、他のリフォーム方法と比べて工事を要する部分が少ないため、数百万円から始められます。半解体再生リフォームの場合、古民家のどの部分がどれだけ劣化しているかによって工事内容や費用が大きく変わります。

全解体再生リフォームは一般的なリフォームや半解体再生リフォームと比べて工期が長く、費用も高めです。全解体再生リフォームと同じ工事に加えて部材の長距離運搬を要する移築再生リフォームは、全解体再生リフォームよりもさらに工期とコストがかかります。

古民家リノベーションには高い費用がかかりますが、工夫次第で費用を抑えられます。工事の進め方や依頼先を厳選し、補助金制度や減税制度をうまく活用しながら、効率よくリノベーションプランを立てましょう。

古民家の多くは老朽化が進んでいるものの、すべての構造体や設備が使えないわけではありません。使える部分はできるだけ残して古くなった部分や使いにくい部分だけをリノベーションすることで、余分な出費を抑えやすくなります。

工務店によっては、設備や建材を依頼主自身が用意する「施主支給」も可能です。もともと住んでいた家の設備や安く譲り受けた設備を転用したり、安い設備を自分で探して購入したりしてもコスト削減に役立ちます。

古民家リノベーションに活用できる補助金は、耐震・省エネ・バリアフリーに大別されます。それぞれの補助金について、国や自治体の事例とともに解説します。

古民家は耐震基準が強化された1981年以前に建てられており、耐震性が十分ではない場合がほとんどです。安心して暮らし続けるためにも、住宅の耐震診断や耐震補強工事の補助金制度を活用しましょう。

【耐震補強に関する補助金】

気密性の低い古民家で夏は涼しく冬は温かい空間づくりを叶えるためには、断熱対策が欠かせません。リフォームによって住宅の断熱性を高めることで電気代を抑えやすくなり、省エネや省CO2化にも役立ちます。

【省エネに関する補助金】

高齢者の事故の多くは家の中で発生すると知られており、小さな段差や滑りやすい床などが事故につながることも少なくありません。高齢の家族と同居する場合は、補助金を活用してバリアフリー化もしておくと安心です。

【バリアフリーに関する補助金】

耐震、バリアフリー、省エネ、同居対応、長期優良住宅化などを目的としてリフォームを行うと、減税制度を利用できます。所得税の減税制度は次の3種類に大別され、利用するローンや工事の種類によって利用できる制度および控除額が変わります。

出典：住宅リフォーム推進協議会「リフォームの 減税制度」

「耐震工事とバリアフリー工事」などのように複数の対象工事を行った場合、それぞれの工事に対応する減税制度を併用できる場合があります。また、所得税の控除制度と固定資産税の減額制度の併用も可能です。親や祖父母などから贈与された古民家に住む場合は、贈与税の非課税措置も忘れずにチェックしましょう。

予算にあまり余裕がない場合、無理に家全体を改修する必要はありません。リノベーションのコストを抑えたい場合は、はじめに優先順位を決めるのがポイントです。保存状態のよい部屋などは、内装を新調するだけで使いやすくなることも少なくありません。

また、長期間かけて徐々にリノベーションすることも1つの方法です。まずは老朽化しやすい水まわりやよく使う部屋などに絞って改修し、ライフスタイルの変化に合わせて段階的に改修することも検討しましょう。

大手工務店ほど宣伝広告費や人件費をかけていない地元工務店にリノベーションを依頼すれば、コスト削減に役立ちます。土地の特性や気候に合うプランを提示してもらいやすいほか、地元の建材を使って輸送費を抑えられるのも大きなメリットです。

また、自社施工店が多いのも地元工務店の特徴です。自社施工店に依頼すれば下請け業者への支払いが発生せず、さらに打ち合わせや連絡もスムーズにできるため、より工事の満足度を高めやすくなります。古民家が多い地域であれば、古民家リフォームの施工実績が多い工務店を探しやすいでしょう。

古民家をリノベーションする際に耐震補強や断熱工事を検討すべき場合は多々ありますが、その他にもいくつかの注意点があります。古民家のリノベーションにあたってチェックしたいポイントは、次の通りです。

古民家リノベーションは、古民家の持つ独自の魅力を最大限に引き出しつつ、現代の生活に合わせた快適な住空間を得られるリノベーションです。古民家リノベーションには、一般的なリフォームや半解体再生リフォーム、全解体再生リフォーム、移築再生リフォームなどの種類があります。

狭山不動産では、埼玉県（狭山市・入間川・所沢・川越市・飯能市・日高市）に密着した住宅のリフォームを承っています。埼玉県内で古民家リノベーションをご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

マンションなどの不動産を購入すると発生する税金が「固定資産税」です。固定資産税は家屋や土地の価格に左右されるため、3,000万円のマンションを買ったらいくらになるのか気になる方は多いでしょう。

当記事では、3,000万円の新築マンション・中古マンションを購入した場合の固定資産税の計算方法や金額例、固定資産税の支払い負担を軽減する方法を説明します。3,000万円のマンション購入を考えている方は、固定資産税について理解を深めておきましょう。

固定資産税とは、固定資産を所有している場合にかかる税金です。固定資産は大きく分けて土地・家屋・償却資産の3種類があり、下記のような固定資産を所有していると固定資産税の納税義務が発生します。

出典：総務省「固定資産税」

固定資産税は使い道が定められていない税であり、徴収した市町村によって使い道が異なります。道路・学校といった公共施設の整備や、福祉サービスの拡充などが一般的な使い道です。

固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日時点で課税対象の固定資産を保有している個人または法人です。固定資産税は市町村などの地方自治体によって課税される地方税であり、固定資産が所在している市町村に対して納税します。ただし、東京都23区内における固定資産税については、東京都に対する都税として納税します。

固定資産税の納税通知書が届く時期は4月～5月頃です。納税方法は、全額を一度に支払う「全額一括納付」と、支払いを4回に分ける「分割納付」の2通りを選ぶことができます。

また、固定資産税の納付方法は下記のような種類があります。

納税期日は納付先の自治体によって異なり、分割納付の場合は一般的に4月・7月・12月・翌年2月です。

固定資産税の計算を行う際は、下記の計算式を使用します。

固定資産税の計算では、まずは固定資産の課税標準額を求めます。課税標準額とは、固定資産評価基準に基づいて算出される固定資産税評価額のことです。土地・家屋の場合は、3年ごとに適正価格への評価替えが定められています。

次に、求めた課税標準額に税率を乗じて、固定資産税を算出します。一般的に用いられる税率は1.4％の標準税率です。ただし、自治体によっては1.5％や1.6％の税率を課すケースもあります。マンションの固定資産税は土地・家屋のそれぞれで固定資産税を計算し、合計することで算出します。

出典：総務省「固定資産税」

土地の固定資産税評価額は、宅地・農地といった地目別での売買実例価額などをもとに算定します。宅地の場合は「地価公示価格の70％」が目安です。また、マンションの場合は土地部分を他の区分所有者と共有しているため、土地の固定資産税評価額は他の区分所有者との持分割合で按分する必要があります。

さらに、土地の固定資産税評価額に対しては住宅用地の特例が適用されます。住宅用地の特例とは、住宅用地のうち1戸あたり200平方メートル以下の部分は固定資産税評価額が6分の1に、200平方メートルを超えた部分は3分の1に減額される制度です。マンションは戸数が多いため特例を受けられる面積も広くなり、基本的に6分の1の減額措置を受けられます。

土地について、軽減措置を適用した固定資産税の計算式は下記の通りです。

出典：総務省「固定資産税」

新築マンションにおける家屋の固定資産税評価額は、一般的に建築費用の5～7割になることが多い傾向です。また、新築マンションでは新築住宅にかかる固定資産税の軽減措置を利用できます。通常の新築マンションは5年間、長期優良住宅のマンションは7年間の期間において、固定資産税が2分の1になります。

家屋については、軽減措置を適用した固定資産税の計算式は下記の通りです。

なお、軽減措置適用期間が終了した後は2分の1の軽減措置がなくなります。

出典：総務省「固定資産税」

3,000万円の新築マンションを購入した場合について、条件を下記の通りに想定して、固定資産税の計算シミュレーションを紹介します。

＜新築マンションの条件＞

まず土地・家屋の固定資産税は下記のように計算します。

紹介した条件の場合、軽減措置の適用期間中は1年あたり12万9,500円の固定資産税がかかります。

中古マンションの固定資産税を計算する際、土地の固定資産税の計算方法は、中古マンションであっても新築マンションの場合と変わりません。土地は経年劣化がなく、経年による土地評価の影響はないと見なされるためです。また、土地の持分が200平方メートル以下であれば、軽減措置を受けられます。

再建築価格とは、対象家屋と同じ建物を新築した場合に要する建築費のことです。経年減点補正率は、家屋新築後の経過年数に応じた損耗を減価で表しています。再建築価格に経年減点補正率を乗じた金額を家屋の固定資産税評価額として、さらに税率を乗じることで家屋の固定資産税を算出する仕組みです。

ただし、再建築価格は物価変動などによって変わり、経年減点補正率の数値も年数によって変動するため、中古マンションの固定資産税の計算は簡単ではありません。

出典：総務省「固定資産評価のしくみについて（家屋評価）」

3,000万円の中古マンションを買った場合の固定資産税を、下記の条件において築10年・築20年・築30年に分けてシミュレーションします。経年減点補正率は法務省のホームページで発表されている数字を使用します。また、100円未満は切り捨てです。

＜中古マンションの条件＞

＜築10年の場合＞

マンションは築5年（長期優良住宅の場合は築7年）を超えると、家屋の固定資産税の計算で軽減措置を利用できなくなります。

＜築20年の場合＞

＜築30年の場合＞

家屋の固定資産税評価額に関する経年減点補正率は、一定の年数までは築年数が経過するほど小さくなります。そのため、固定資産税の総額も築年数を重ねたマンションのほうが安くなるでしょう。

新築・中古を問わず、マンションの固定資産税は数万～数十万の税負担がかかることにより、負担軽減のための対策が講じられています。ここからは、マンションにかかる固定資産税の負担を軽減する、3つの方法を紹介します。

固定資産税の負担を少しでも軽減するためには、下記のような納税方法を選択するとよいでしょう。

納税方法を工夫することで、納税のために窓口に出向いたり、手数料がかかったりするなどの負担を軽減できます。

下記に挙げるリフォーム工事を行った場合、固定資産税の3分の1が減額される可能性があります。

＜バリアフリー改修工事＞

個人が築10年以上を経過した住宅で一定のバリアフリー改修工事を行った場合に、固定資産税の軽減措置を受けられます。

出典：国土交通省「バリアフリー改修に係る固定資産税の減額措置」

なお、適用を受けるためにはバリアフリーを必要とする人の居住など、さまざまな要件を満たす必要があります。

＜省エネ改修工事＞

2014年4月1日以前に建築された住宅で一定の省エネ改修工事を行った場合に、固定資産税の軽減措置を受けられます。

出典：国土交通省「省エネ改修に係る固定資産税の減額措置」

省エネ改修工事の適用を受ける場合も、さまざまな要件を満たさなければならない点に注意しましょう。

マンションの大規模改修工事を行った場合は、6分の1から2分の1の固定資産税の軽減措置を受けられます。

出典：国土交通省「管理計画認定マンションの場合」

なお、実際の減額率は該当住宅の所在する市町村が6分の1から2分の1の範囲内で決定します。

3,000万円のマンションでかかる固定資産税は、下記の方法で確認できます。

新築と中古のどちらにしても、不動産会社の担当者に確認すれば、固定資産税の目安が知れるでしょう。

固定資産税は計算式に当てはめて算出することはできるものの、実際の支払い時にはシミュレーション通りにはいかないことがあります。最後に、マンションの固定資産税に関する3つの注意点を解説します。

新築マンションでは家屋の固定資産額を2分の1にする軽減措置が適用されるため、購入当初は固定資産税の総額を安く抑えられます。しかし、軽減措置の終了後は2分の1の減額がなくなり、固定資産税が上がる可能性があります。軽減措置が適用される期間は通常のマンションは5年間、長期優良住宅のマンションでは7年間です。

そのため、新築マンション購入の際は、軽減措置が適用されている期間中の固定資産税納税額だけでなく、適用終了後の納税額についてもシミュレーションすることをおすすめします。もともとの納税額を理解していれば軽減措置終了を見据えた資金計画ができ、固定資産税が上がったときにも滞りなく支払いを行えるでしょう。

固定資産税は、1月1日時点で固定資産の所有権がある方に課税されます。新築マンションを年度途中に購入する場合であれば、基本的に固定資産税は翌年から支払うことになるでしょう。しかし、中古マンションの場合は固定資産税の支払いが翌年からになるとは限りません。中古マンションを年度途中で買うと、今年分の固定資産税が日割り計算になる場合があるためです。

たとえば、中古マンション購入の時期が4月末の場合、固定資産税12か月分のうち4か月分を売主が負担し、残りの8か月分は買主が負担することになります。実際には売主・買主が別々に納税するわけではなく、買主が負担する分の固定資産税額を売主に渡して、売主が納税者として固定資産税を納付します。

固定資産税の日割り計算は不動産取引上の慣例となっており、発生するケースは多いと言えます。また、固定資産税として売主に渡すお金は、中古マンションの価格の一部という扱いになり、売主が不動産会社の場合は課税対象になる点にも注意が必要です。

固定資産税を滞納すると延滞税などが発生し、最悪の場合は物件が競売にかけられるケースもある点に注意してください。固定資産税を滞納したときは、納付期限から20日以内に自治体の督促状が届きます。督促状は未納を確認し、附属の納付書による納付を促す書類です。督促状が届いた後も滞納している方には、催告書を送付するケースもあります。固定資産税の滞納をしていると延滞税が発生するため、本来の納付額よりも高額な納付が必要です。

また、督促状が届いてから10日以内に固定資産税の納付をしない場合、自治体は未納付者の財産を差し押さえることが可能です。差し押さえられる財産は預貯金と給与であり、差し押さえた財産をもって固定資産税の納付額に充当します。差し押さえた預貯金と給与だけでは固定資産税の支払いができない場合には、土地・建物といった不動産も差し押さえて競売にかけます。

そのため、固定資産税の支払いが難しい場合は、自治体の納税窓口に相談しましょう。納税期限の猶予や納税額の分割・減免などの措置が受けられる可能性があります。

3,000万円のマンションを買ったときには、固定資産税が発生します。固定資産税は「課税標準額×税率」という計算式で算出できます。新築・中古を問わず、ある程度の金額はシミュレーションできますが、正確な納税額を知りたいときは不動産会社の担当者などに確認するとよいでしょう。

また、一戸建てに限らずマンションでも固定資産税の軽減措置を受けることが可能です。固定資産税は毎年払い続けるものなので、軽減措置も利用しながら、できるだけ負担のない方法で着実に納税しましょう。