まず押さえたいポイント｜不動産の生前贈与は税金と使い道をセットで考える

不動産を生前贈与するときに大切なのは、贈与税を抑えることだけを目的にしないという点です。 家や土地は金額が大きく、名義変更後の管理、固定資産税、将来の売却、兄弟姉妹間の公平性まで関係します。

不動産の生前贈与で贈与税が高くなりやすい理由

贈与税は、1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計額から、基礎控除110万円を差し引いて計算します。 現金の少額贈与であれば基礎控除内に収まることもありますが、不動産は土地や建物の評価額が大きくなりやすいため、課税対象額が大きくなりがちです。

一方、相続税には「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という基礎控除があります。 そのため、家や土地を引き継ぐ場面では、贈与で先に渡す方がよいのか、相続まで待つ方がよいのかを比較する必要があります。

本記事は一般的な情報提供を目的としています。贈与税や相続税の個別判断は、家族構成、財産額、過去の贈与、相続時精算課税の利用状況などで変わります。実際の税額や申告要否は、税理士または税務署へ確認してください。

親子間で安く売れば贈与税を避けられる？低額譲渡に注意

「ただで渡すと贈与税がかかるなら、親子間で安く売ればよいのでは」と考える方もいます。 しかし、個人から著しく低い価額で財産を譲り受けた場合、時価と支払った対価との差額が贈与により取得したものとみなされることがあります。

たとえば、評価額や時価から見て大きく安い金額で親から家を買った場合、差額部分に贈与税がかかる可能性があります。 家族間の売買だからといって自由に価格を決めてよいわけではありません。

不動産の生前贈与で税負担を抑える4つの方法

不動産の生前贈与では、制度を正しく使うことで贈与税の負担を抑えられる場合があります。 ここでは、住宅や土地に関係しやすい4つの方法を整理します。

方法1｜配偶者へ居住用不動産を贈与する場合の配偶者控除

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭を贈与する場合、贈与税の申告をすることで、基礎控除110万円とは別に最高2,000万円まで控除できる特例があります。 夫名義の自宅の一部を妻へ贈与して共有名義にする場合などに検討されることがあります。

• 対象になりやすい例 婚姻期間20年以上の夫婦間で、自宅や自宅購入資金を贈与するケースです。
• 確認したい条件 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与を受けた人がその居住用不動産に実際に住んでおり、その後も住み続ける見込みがあることなどが必要です。
• 注意点 同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けられません。一定の書類を添付して贈与税の申告をする必要があります。

方法2｜相続時精算課税制度を使う

相続時精算課税制度は、原則として60歳以上の父母や祖父母などから、18歳以上の子や孫などへ贈与する場合に選択できる制度です。 贈与時の税負担を抑えやすい一方で、将来、贈与者が亡くなったときに贈与財産を相続財産に加えて相続税を計算します。

令和6年1月1日以後の贈与では、相続時精算課税にも年間110万円の基礎控除があります。 また、基礎控除を差し引いた後の金額について、累計2,500万円までの特別控除があり、特別控除を超えた部分には一律20％の贈与税がかかります。 ただし、特別控除は贈与税の期限内申告書を提出した場合に限り控除できます。

方法3｜年間110万円の基礎控除を使って少しずつ贈与する

贈与税には、年間110万円の基礎控除があります。 不動産そのものを一度に渡すのではなく、住宅購入資金などを毎年少しずつ贈与する方法を考える方もいます。 毎年贈与契約を結び、それに基づいて各年の贈与が行われ、各年の贈与財産の合計額が110万円以下であれば、原則として贈与税はかかりません。

ただし、最初から「毎年同じ金額を何年も渡す」と約束しているような形だと、契約をした年に定期金に関する権利の贈与を受けたものとして贈与税がかかる場合があります。 贈与契約書を作る、振込記録を残す、毎年の贈与内容を明確にするなど、後から説明できる形にしておくことが大切です。

• 向いている例 子どもの住宅購入に向けて、長期的に資金援助を考えている場合です。
• 注意点 最初から複数年にわたる贈与を約束している場合は、毎年の基礎控除内であっても税務上の判断が問題になることがあります。
• 不動産目線 購入時期が近い場合は、住宅取得等資金の非課税特例と比較して考えるとよいでしょう。

方法4｜住宅取得等資金の贈与税非課税の特例を使う

子どもや孫がマイホームを購入する場合は、住宅取得等資金の贈与税非課税の特例を確認したいところです。 令和6年1月1日から令和8年12月31日までの間に、父母や祖父母など直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受け、一定の要件を満たす場合、省エネ等住宅は1,000万円まで、それ以外の住宅は500万円まで非課税となります。

この制度は、親から家そのものをもらう制度ではなく、マイホームの新築、取得、増改築等に使う資金の贈与に関する制度です。 狭山市・所沢市・入間市で新築戸建てや中古住宅を購入する場合も、物件の性能、床面積、受贈者の年齢や所得、贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てることなどの条件を確認する必要があります。 特例を受けるには、必要書類を添付して贈与税の申告を行う必要があります。

不動産を生前贈与する前に確認したいこと

贈与税を抑える制度を確認することは大切ですが、不動産の場合は税金だけで判断すると後悔することがあります。 贈与を受けた後に住むのか、売るのか、貸すのか、空き家として管理するのかによって、必要な準備が変わります。

• 不動産の現在価値 家や土地が今いくらくらいで売れそうか、周辺相場とあわせて確認しておくと、贈与や相続の話し合いがしやすくなります。
• 将来の使い道 贈与後に住むのか、売却するのか、賃貸にするのかで、必要な手続きや費用が変わります。
• 取得後の費用 贈与税を抑えられても、不動産取得税、登録免許税、司法書士費用、固定資産税、修繕費などがかかる場合があります。
• 家族間の公平性 特定の子どもだけが不動産を受け取る場合、兄弟姉妹間の話し合いが必要になることがあります。
• 売却しやすさ 築年数、立地、接道、駐車場、リフォーム状況によって売却しやすさは変わります。生前贈与前に確認しておくと判断材料になります。

狭山・所沢・入間では地域ごとの需要も確認しましょう

狭山市・所沢市・入間市では、駅距離、車の使いやすさ、土地の広さ、築年数、周辺環境によって不動産の需要が変わります。 たとえば、駅徒歩圏のマンションや戸建て、駐車場付きの中古戸建て、土地として活用しやすい物件など、地域ごとに見られ方が違います。

生前贈与で家や土地を引き継ぐ場合も、将来その不動産をどう使えるのかを知っておくことが大切です。 住む予定がない不動産を受け取ると、固定資産税や管理の負担だけが続いてしまう可能性もあります。

狭山不動産で相談できること

狭山不動産では、税額そのものの判断ではなく、不動産の価値や使い道を整理する面でご相談いただけます。 贈与税の制度を確認する前後で、不動産会社に相談しておくと、家族にとって現実的な選択肢を考えやすくなります。

• 売却相場の確認 狭山市・所沢市・入間市周辺で、家や土地がどのくらいの価格で売れそうか目安を整理できます。
• 住み替え相談 親の家を売却して子ども世帯の住宅購入につなげるなど、住み替えを含めた相談ができます。
• 購入相談 住宅取得等資金の贈与を受けてマイホームを探す方に向けて、予算やエリアに合う物件を確認できます。
• 空き家・実家の整理 住む予定のない実家や空き家について、売却、管理、リフォーム、解体を含めた方向性を考えられます。

よくある質問（FAQ）

参考・出典リンク

本記事の作成にあたり、以下の公的機関・公式情報・参考資料を確認しています。

• No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁 贈与税の計算方法、年間110万円の基礎控除、一般贈与財産用と特例贈与財産用の税率を参照しました。
• No.4152 相続税の計算｜国税庁 相続税の基礎控除「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」など、贈与税との違いを整理するために参照しました。
• No.4423 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき｜国税庁 親子間で安く不動産を売買した場合に、時価との差額が贈与とみなされる可能性について参照しました。
• No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除｜国税庁 婚姻期間20年以上の夫婦間における居住用不動産の贈与税配偶者控除、申告の必要性、同じ配偶者からの贈与では一生に一度しか適用を受けられない点を参照しました。
• No.4103 相続時精算課税の選択｜国税庁 相続時精算課税の対象者、届出、年間110万円の基礎控除、累計2,500万円の特別控除、一度選択すると暦年課税へ変更できない点を参照しました。
• No.4402 贈与税がかかる場合｜国税庁 毎年基礎控除額以下の贈与を受けた場合と、複数年にわたり一定額を受け取る約束がある場合の注意点を参照しました。
• No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税｜国税庁 令和6年1月1日から令和8年12月31日までの住宅取得等資金の贈与税非課税制度、省エネ等住宅1,000万円、それ以外の住宅500万円の非課税限度額、受贈者要件などを参照しました。
• 財産をもらったとき｜国税庁 贈与により土地や建物を取得したときに、不動産取得税がかかることがある点を参照しました。
• 不動産相続の相談窓口 参考資料「不動産相続の相談窓口コラム VOL.33 できるだけ贈与税を支払わずに、不動産を生前贈与する方法は？」を記事構成の参考にしました。

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