まず押さえたいポイント｜無償で借りるなら贈与税は原則かからない

親の土地に子どもが家を建てる場合、最初に確認したいのは土地をもらうのか、借りるのかです。 親から土地そのものをもらえば贈与税の対象になりますが、土地を無償で借りて子ども名義の家を建てる場合は、一般的に使用貸借として扱われます。

使用貸借とは、無償で他人のものを借り、使ったあとに返す契約のことです。 親子間で地代や権利金を支払わずに土地を使う場合、土地を使用する権利の価額はゼロとして扱われるため、借地権相当額の贈与税は課税されないとされています。

土地の使用貸借とは｜親の土地を無償で借りる形

親の土地に子どもが家を建てるとき、もっとも多いのは親から土地を無償で借りる形です。 このように、地代を払わずに土地を使わせてもらうことを土地の使用貸借といいます。

使用貸借では、子どもが土地をもらったわけではありません。 土地の名義は親のままで、子どもはその土地の上に自分名義の建物を建てるという整理です。 個人間の使用貸借では、土地を使用する権利の価額はゼロとして扱われるため、借地権相当額の贈与税は原則として課税されません。

• 土地の名義 親の名義のままです。土地を子どもへ移すわけではありません。
• 建物の名義 建築費を負担する子ども名義にするのが一般的です。資金負担と名義の整合性が大切です。
• 贈与税 使用貸借による土地使用権の価額はゼロとして扱われるため、借地権相当額の贈与税は原則かかりません。
• 相続税 親が亡くなったとき、その土地は相続税の対象になります。貸宅地ではなく自用地として評価されます。

使用貸借は税務上シンプルに見えますが、将来の相続では土地が親の財産として扱われます。 兄弟姉妹がいる場合は、相続時に不公平感が出ないよう、早めに家族で話し合っておくことが重要です。

地代を払うと計算が複雑になることがある

親の土地だからといって、少し地代を払えば安心というわけではありません。 土地の貸し借りで権利金を支払う慣行がある地域では、地代のほかに権利金相当額の扱いが問題になることがあります。

相場と同等の地代を払っているつもりでも、権利金相当額を支払っていない場合、権利金にあたる部分が贈与とみなされる可能性があります。 反対に、課税を避けるために権利金相当額を上乗せした地代を払うと、今度は毎月の支払い、契約内容、相続時の土地評価が複雑になります。

なお、固定資産税相当額を親に支払っている程度であれば、使用貸借として扱われることがあります。 ただし、金額や契約内容によって判断は変わるため、地代を払う形を選ぶ場合は税理士などの専門家へ確認することが大切です。

相場より安く土地を譲り受けると贈与税の対象になることがある

親の土地に家を建てる前に、土地を子どもへ移しておきたいと考える家庭もあります。 たとえば、将来の相続争いを避けるために生前に土地を譲る、親子間で安く売買する、といったケースです。

親から土地を無償でもらう場合は、土地の贈与として贈与税の対象になります。 また、親から相場より著しく安い価格で土地を譲り受ける場合も、時価と支払った金額の差額が贈与とみなされることがあります。

さらに、土地を親から買う場合は、子ども側の贈与税だけでなく、親側の譲渡所得税、登記費用、不動産取得税なども確認が必要です。 税金の種類が増えるため、親の土地に家を建てる方法を決める前に、全体の費用を比較しておくことが大切です。

贈与税の計算例｜評価額1,000万円の土地で考える

贈与税は、1年間に贈与で取得した財産の価額から基礎控除110万円を差し引き、残った金額に税率をかけて計算します。 父母や祖父母から18歳以上の子どもや孫へ贈与する場合は、特例贈与財産用の税率を使います。

上記は評価額1,000万円の土地を例にした目安です。 実際の税額は、土地の評価方法、贈与を受ける人の年齢、他の贈与の有無、制度の適用状況によって変わります。

将来の相続で注意すること｜使用貸借の土地は自用地として評価

親の土地を無償で借りて家を建てる場合、建てる時点では贈与税がかからないとしても、将来の相続税を考える必要があります。 使用貸借されている土地は、親が亡くなったときに相続税の対象になります。

このとき、その土地は他人に貸している土地として評価されるのではなく、自分で使っている土地である自用地として評価されます。 子どもが家を建てて使っているからといって、借地権相当額が当然に差し引かれるわけではありません。

兄弟姉妹がいる場合は相続時のバランスも重要

親の土地に一人の子どもが家を建てる場合、将来の相続で土地を誰が引き継ぐのか、他の相続人とどう調整するのかが問題になることがあります。 親子間では問題なく見えても、相続時には兄弟姉妹との公平性が問われることがあります。

家探しで確認したいこと｜親の土地に建てる以外の選択肢も比較

親の土地に家を建てることは、土地購入費を抑えられる可能性がある一方で、土地の名義、相続、建築条件、住宅ローン、家族関係の調整が必要です。 そのため、最初から親の土地だけに絞るのではなく、周辺の土地や新築戸建て、中古戸建てとも比較することが大切です。

建てられる土地かどうかを確認する

親が土地を持っていても、必ず希望の家を建てられるとは限りません。 市街化区域か市街化調整区域か、接道条件、建ぺい率、容積率、上下水道、造成や解体の必要性などを確認する必要があります。

土地代がかからなくても建築費以外の費用がある

土地を無償で借りる場合でも、建物本体価格だけで住まいが完成するわけではありません。 外構費、地盤調査費、地盤改良費、解体費、登記費用、火災保険、住宅ローン諸費用、引越し費用などがかかる場合があります。

新しく土地を買う方が暮らしやすい場合もある

親の土地が駅から遠い、通勤や通学に不便、買い物施設が少ない、道路が狭い、建築制限が多いといった場合は、土地代を抑えられても暮らしの満足度が下がることがあります。 狭山市・所沢市・入間市で家探しをするなら、親の土地に建てる場合と、新しく土地や戸建てを探す場合の両方を比較して考えると安心です。

狭山不動産でできること

狭山不動産では、狭山市・所沢市・入間市を中心に、土地探し、新築戸建て、中古戸建て、注文住宅、住み替え相談を行っています。 親の土地に家を建てるか、別の土地を探すかで悩む場合も、地域相場や暮らしやすさを見ながら比較できます。

• 土地の確認 接道、用途地域、建ぺい率、容積率、上下水道、建築のしやすさなどを確認し、家を建てられる土地か整理します。
• 資金計画 土地代がかからない場合でも、建築費、外構費、諸費用、住宅ローン、将来の住み替えまで含めて考えます。
• 周辺相場との比較 親の土地に建てる場合と、狭山市・所沢市・入間市で土地や戸建てを購入する場合を比較できます。
• 専門家連携 税務や相続の最終判断は税務署や税理士へ確認しながら、不動産面の進め方をサポートします。

よくある質問（FAQ）

参考・出典リンク

本記事の作成にあたり、以下の公的機関・公式情報を確認しています。

• No.4552 親の土地に子供が家を建てたとき｜国税庁 親の土地を使用貸借して子どもが家を建てた場合、土地を使用する権利の価額がゼロとして扱われること、将来の相続時には自用地として評価されることを参照しました。
• 使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて｜国税庁 建物所有を目的とする使用貸借に係る土地の使用権の価額を零として取り扱う考え方を参照しました。
• No.4423 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき｜国税庁 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けた場合、時価と対価との差額が贈与とみなされることがある点を参照しました。
• No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁 贈与税の基礎控除110万円、暦年課税、一般贈与財産用と特例贈与財産用の速算表を参照しました。
• No.4611 借地権の評価｜国税庁 借地権の評価、借地権割合、自用地としての価額に関する基本情報を参照しました。
• 民法｜e-Gov法令検索 使用貸借の契約に関する民法上の定義を確認しました。

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