不動産コラム
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2023-09-15
【不動産売却】家・土地を売る時の税金は？計算方法と手数料も解説
公開日：2023年9月15日 更新日：2026年9月15日 不動産の売却価格は、そのまま手元に残る金額ではありません。売却時には税金や仲介手数料などの諸費用がかかるため、事前に「いくら手元に残るのか」を把握しておくことが、資金計画のうえで重要です。この記事では、不動産売却にかかる税金・費用の内訳から、手取り額の考え方までをわかりやすく解説します。
不動産売却でかかる費用は、大きく分けて「税金」と「税金以外の諸費用」の2種類です。仲介手数料や印紙税、登記費用などの諸費用は売却価格の数％程度が目安ですが、譲渡所得税が発生するかどうかによって、実際にかかる費用の総額は大きく変わります。 ■税金 譲渡所得税、印紙税、登録免許税 ■税金以外の費用 仲介手数料、司法書士への依頼費用、住宅ローン返済手数料、引っ越し費用、関連書類の発行費用、ハウスクリーニング費用 ※上図は費用項目の全体像を示す参考図です。各費用の最新の金額は本文でご確認ください。
譲渡所得税とは、不動産売却で得た利益（譲渡所得）にかかる所得税・住民税の総称です。売却によって得た利益は所得とみなされ、所得税と住民税が課税されます。あわせて2037年までは、復興特別所得税も所得税とともに徴収されます。 印紙税とは、売買契約書など特定の書面を作成する際にかかる税金です。決められた額の収入印紙を購入し、書面に貼付・消印する方法で納税します。不動産の売買契約書は、通常、売主・買主それぞれが1通ずつ作成するため、双方に印紙税がかかります。 登録免許税とは、登記の抹消や変更にかかる税金です。売却にかかる登録免許税は、以下の2種です。 ■住所変更登記 売主の現住所と登記簿上の住所が異なる際に、現住所に変更する登記 ■抵当権抹消登記 住宅ローンの完済後、不動産に設定されていた抵当権を抹消する登記 上記以外に不動産の名義人を変更する「所有権移転登記」もありますが、所有権移転登記は買主側が負担し、売主は負担しないのが一般的です。 また、不動産を売却して譲渡所得（利益）が生じた場合は、原則として確定申告が必要となります。また、特例の適用を受ける場合など、利益が出ていなくても確定申告が必要になるケースがあります。確定申告は複雑な手続きも多いため、以下の記事を参考にされてみてはいかがでしょうか。
仲介手数料とは、不動産会社の仲介業務に対して支払う手数料で、売買契約が成立した時点で支払いが必要です。チラシ・サイトへの掲載など、通常の営業活動にかかる費用は手数料に含まれるため、原則として別途請求されることはありません。 司法書士への依頼費用とは、登録免許税の手続きに付随する費用です。登記は専門的な手続きのため司法書士に依頼するケースが一般的で、税額とは別に依頼費用がかかります。依頼費用の目安は1〜3万円程度で、司法書士事務所や案件の内容によって異なります。 住宅ローン返済手数料とは、残債のある住宅ローンを売却時に一括返済する際にかかる手数料です。一般的には、物件の決済・引渡し時に売却代金などを使って住宅ローンを完済し、あわせて抵当権の抹消手続きを行います。一括返済時の手数料は金融機関や手続き方法によって異なるため、事前に確認しておきましょう。 引っ越し費用は、距離や時期によって変動が大きく、5〜20万円程度が目安です。年度末や年末年始などの繁忙期は費用が高くなりやすいため、平日への変更など工夫すれば費用を抑えられる場合もあります。 不動産売却には様々な書類が必要になるため、1枚300円程度の発行費用も考慮しておくと安心です。必要になる書類の例は以下のとおりです（物件によっては不要な書類もあるため、発行前に不動産会社への確認をおすすめします）。 ■不動産売却に必要になる書類例 ハウスクリーニングは必須ではありませんが、気になる汚れがある場合は活用をおすすめします。清潔な印象は内覧時の好印象につながり、早期売却の後押しになる場合もあります。費用は内容や広さによって異なりますが、5〜10万円程度が一般的です。
ここまでご紹介した税金・費用のうち、金額が変動する主なものについて、具体的な計算方法をご紹介します。 譲渡所得税は「譲渡所得×税率」で計算します。分離課税のため、事業所得や給与などの所得とは別に計算します。税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間は売却した年の1月1日時点を基準とする点に注意が必要です。 ※不動産の使用用途に関わらず、非住居用でも同じ税率です。 ■計算方法 譲渡所得×譲渡所得税率＝譲渡所得の税額 ■計算例 譲渡所得500万円・所有期間5年以下の場合 印紙税額は、売買契約書に記載された売却金額によって異なります。不動産譲渡契約書については、令和9年（2027年）3月31日までに作成されたものを対象に、印紙税の軽減措置が適用されます。 登録免許税の計算方法は、抵当権抹消登記・住所変更登記のどちらの場合でも以下のとおりです。 ■税額 土地・建物などの不動産1件につき1,000円 ■計算方法 土地と建物それぞれに税額1,000円がかかるので該当するものを足す （戸建ての場合の例） 仲介手数料は、不動産会社が受け取ることのできる上限額が定められています。実際の仲介手数料は、その上限額の範囲内で不動産会社ごとに設定されます。 売買価格が400万円を超える場合は、次の速算式で上限額を計算できます。 売買価格×3％＋6万円＋消費税 たとえば3,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は「3,000万円×3％＋6万円＝96万円（税別）」となり、消費税込みでは105万6,000円です。 ※2024年7月1日以降、売買価格800万円以下の低廉な空家等については、媒介契約時にあらかじめ説明し合意した場合、仲介手数料の上限を「30万円＋消費税」とする特例があります。詳しくは国土交通省ホームページをご確認ください。 なお、不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2つの種類があります。物件や目的に合わせた選択が、売却を成功に導く鍵となります。それぞれの売却方法を詳しくご紹介しているので、ぜひ参考にされてみてはいかがでしょうか。
不動産売却後に手元へ残る金額（手取り額）は、以下の計算式で概算を把握できます。 ■手取り額の計算式（概算） 売却価格－住宅ローン残債－売却諸費用（仲介手数料・印紙税・登録免許税・司法書士費用など）－税金（譲渡所得税など）＝概算の手取り額 具体的なイメージをつかんでいただくため、モデルケースをご紹介します。 ■モデルケース（一戸建て・所有期間10年超の場合） ※上記はあくまで一例です。譲渡所得税は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」の要件を満たすと仮定した場合の金額であり、実際の適用可否は個々の状況によって異なります。また、引っ越し費用やハウスクリーニング費用など、上記に含まれない費用が別途発生する場合があります。
残りません。売却価格から、住宅ローン残債、仲介手数料、印紙税、登録免許税、司法書士費用などの諸費用と税金を差し引いた金額が、実際に手元へ残る「手取り額」になります。 使えます。令和9年（2027年）3月31日までに作成された不動産譲渡契約書については、印紙税の軽減措置が適用されます。 一般的には、売買契約成立時に半額、引き渡し完了時に残り半額を支払うケースが多く見られます。支払いタイミングの詳細は、契約前に不動産会社へご確認ください。 売却できます。売却代金で残債を一括返済するのが一般的な流れです。ただし、売却価格が残債を下回る場合は自己資金での補填や金融機関との相談が必要になるため、早めに残高証明書で残債を確認しておくことをおすすめします。 マイホームを売却する場合、要件を満たせば「3,000万円特別控除」などの制度により税負担が軽減・免除されるケースがあります。適用要件は個々の状況によって異なるため、詳しくは国税庁ホームページでご確認いただくか、税理士等の専門家にご相談ください。
今回は家や土地の売却にかかる税金・費用と、手取り額の考え方についてご紹介しました。本記事の内容をおさらいします。 ■家や土地を売るときにかかる税金 ・譲渡所得税 ■税金以外の費用 ・仲介手数料 ■手取り額の考え方 売却価格－住宅ローン残債－売却諸費用－税金＝概算の手取り額 不動産売却は人生で何度も経験しないからこそ、不安を感じる方も少なくありません。本記事を不動産売却のガイドブックとして、ご活用いただけますと幸いです。 狭山不動産では、多種多様な売却サービスをご用意しております。そのため初めての不動産売却でも安心してお取引いただけます。また開業以降、狭山・所沢・入間エリアで多くのお客様の売却をサポートしてまいりました。これまで培った豊富な経験と実績で、お客様一人一人に合わせたご提案が可能です。まずは概算の手取り額だけ知りたいという方も、お気軽にご相談ください。 |
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