狭山不動産の不動産コラム

所沢市で築30年・40年の戸建てを売却するとき、「古い家なので建物には値段がつかず、土地代だけになるのでは？」と疑問に思う方もいるでしょう。

結論からいうと、築30年・40年という理由だけで、建物の査定額が一律に0円になるわけではありません。戸建ての売却査定では、土地と建物それぞれの条件を確認します。建物の状態によっては、土地の条件が査定価格を大きく左右することもあります。

この記事では、築古戸建ての査定の仕組み、建物に価値が残る条件、所沢市の土地で確認したい項目、古家付き土地や更地として売る場合の違いまで解説します。

築30年・40年の戸建てでは、土地が査定価格の中心になる場合があります。ただし、建物の価値が必ずなくなるわけではありません。

戸建ての査定では、土地の条件と建物の状態をそれぞれ確認し、周辺の取引状況や買主の需要も踏まえて価格を検討します。

公益財団法人不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」では、住宅地は周辺の取引事例と比較する方法を用い、戸建ての建物は同等の建物を現時点で新築する場合の費用を基礎に、築年数や維持管理・リフォームの状況などを反映して査定します。

築40年の木造住宅でも建物に値段がつく？

建物の保存状態や修繕履歴などによっては、築40年でも建物に評価が付く場合があります。

国土交通省は、中古戸建て住宅の価値を築年数だけで一律に判断する従来の取引慣行を見直し、住宅の性能や維持管理の状態、リフォーム状況などを評価に反映する考え方を示しています。

そのため、築30年・40年の戸建てを査定する際は、「土地はいくらで評価されるのか」「建物にはどのような価値が残っているのか」を分けて確認することが判断の出発点になります。

出典：公益財団法人不動産流通推進センター「価格査定マニュアル」

出典：国土交通省「既存住宅価格査定マニュアルの改訂について」

出典：国税庁「中古資産を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却」

築30年・40年でも、建物の状態や修繕の内容、今後の利用可能性によって評価は変わります。築年数が同じ住宅でも、必ず同じ査定額になるわけではありません。

建物を評価するうえで確認したいのは、主に次の3つです。

2-1. 構造や劣化の状態

建物の評価では、外観のきれいさだけでなく、基礎や構造部分に大きな不具合がないかを確認します。

• 屋根・外壁に雨漏りや大きな劣化がないか
• 基礎や構造部分に問題がないか
• シロアリ被害や腐朽が確認されていないか
• 床の傾きなど、建物の状態に気になる点がないか
• 耐震性に関する資料や改修履歴があるか

例えば、内装が新しく見えても、雨漏りや構造部分に問題がある場合は、大規模な修繕が必要になる可能性があります。

外観だけでは判断できない部分もあるため、必要に応じて建物状況調査（インスペクション）などを検討する方法もあります。

2-2. 維持管理・リフォームの履歴

適切な維持管理が行われてきた住宅では、修繕内容を確認できる資料が建物の状態を判断する材料になります。

例えば、屋根や外壁の改修、水回り設備の交換、配管の更新、耐震改修などを行っている場合は、工事内容や実施時期を確認します。

ただし、リフォームにかけた費用が、そのまま査定価格に上乗せされるわけではありません。工事によってどのような性能や機能が維持・回復したか、現在も良好な状態にあるかが評価に関係します。

2-3. 買主が住み続けるために必要な費用

建物が現在も利用できる状態でも、購入後に大規模な改修が必要な場合は、その費用が買主の判断に影響します。

反対に、建物の状態が良く、比較的少ない改修で住めると判断される場合は、中古戸建てとして検討される可能性があります。

国土交通省も、建物の各部分の状態や補修・更新による価値の回復を適切に評価する考え方を示しています。建物の状態を客観的に説明できる資料は、査定時の判断材料になります。

出典：国土交通省「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」

所沢市の築古戸建てでは、建物の築年数だけでなく、土地の立地・接道・形状・建築条件を確認する必要があります。

同じ所沢市内で築40年の戸建てでも、駅からの距離や道路との接し方、建て替えの条件が異なれば、土地の査定額に差が生じることがあります。

所沢市で確認したい土地の4条件

駅からの距離だけで所沢市の相場を判断しない

例えば、所沢駅周辺の駅徒歩圏と、駅から距離のある住宅地では、購入希望者が重視する条件が異なる場合があります。

そのため、所沢市全体の平均価格だけを使うのではなく、物件に近い生活圏や交通条件、土地面積、接道状況などが似た取引事例を比較することが必要です。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、土地や建物の取引価格情報、成約価格情報、地価公示などを確認できます。ただし、公示地価、成約価格、売出価格、個別の査定価格は、それぞれ意味が異なります。

古い家が建っていても、同じ条件で建て替えられるとは限らない

築古戸建ての査定では、既存建物を取り壊して新築する場合に、どのような制限があるかを確認することも必要です。

建築基準法では、敷地は原則として同法上の道路に2m以上接する必要があります。ただし、例外的な認定・許可制度等もあるため、接道状況だけを見て再建築の可否を断定することはできません。

また、前面道路が公道であることと、建築基準法上の道路に該当することは、必ずしも同じではありません。

所沢市では、建築基準法上の道路種別を建築指導課で案内しています。道路の詳細や敷地条件は、個別に確認する必要があります。

建物の査定額が小さい場合でも、土地の利用条件が有利とは限りません。反対に、建物が古くても、土地の条件によって購入需要が見込まれる場合があります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

出典：所沢市「所沢市の都市計画図」

出典：所沢市「建築基準法上の道路種別」

築30年・40年の戸建ては、中古戸建てとして売る方法、古家付き土地として売る方法、解体して更地で売る方法を比較できます。

ただし、築年数だけで売却方法を決めるのは適切ではありません。建物の状態、土地の利用条件、解体費用、買主の需要によって判断が変わります。

建物が古いという理由だけで、先に解体しない

例えば、建物の状態が良好で中古戸建てとして購入を希望する人がいる場合、解体してしまうと、その建物を利用する選択肢がなくなります。

一方、建物に大きな不具合があり、購入後の修繕費用が多く見込まれる場合は、土地としての利用を重視する購入者を想定した方がよいケースもあります。

また、建物を解体しても、土地の接道や建築条件が改善するとは限りません。再建築の可否を確認せずに更地にすると、想定していた用途で買主が利用できない可能性もあります。

査定価格が高く見える売却方法でも、解体費や修繕費などを考慮すると手取り額が少なくなる場合があります。売却前に複数の方法を比較することが判断材料になります。

築30年・40年の戸建てでは、土地の権利関係や建築条件に加え、建物の状態を説明できる資料があると、査定の根拠を確認しやすくなります。

すべての資料が揃っていなくても査定相談はできますが、次の情報があれば整理しておきましょう。

査定前に確認したい資料

• 土地・建物の登記事項を確認できる資料
• 敷地測量図、境界に関する資料
• 建築確認関係書類、設計図書、間取り図
• 屋根・外壁・設備などの修繕履歴や工事記録
• 耐震診断・耐震改修・建物状況調査などの記録

国土交通省は、新築時の図面や建築確認の書類、点検結果、リフォームの記録などを「住宅履歴情報」として整理しています。こうした資料は、住宅の状態や過去の維持管理を把握するために活用できます。

査定を依頼するときに確認したい4つの質問

査定価格は、将来の成約価格を保証するものではありません。金額だけではなく、比較した取引事例や建物の評価、売却方法の前提条件を確認することが必要です。

狭山不動産は所沢店を設け、所沢市の不動産売却相談に対応しています。まだ売却を決めていない場合も、所沢市の不動産売却・査定相談の案内から相談内容を確認できます。

出典：国土交通省「住宅履歴情報とは」

Q1. 築40年の木造住宅は、建物の査定額が必ず0円になりますか？

いいえ。築40年という理由だけで建物の査定額が必ず0円になるわけではありません。構造や劣化状況、修繕履歴、買主の利用意向などを踏まえて評価します。

Q2. 木造住宅の法定耐用年数22年は、売却時の価値がなくなる期限ですか？

いいえ。22年は税務上の減価償却に用いる耐用年数で、建物の寿命や売却査定額が0円になる時期を示すものではありません。

Q3. 築30年・40年の家は、解体してから査定したほうがよいですか？

先に解体する必要はありません。中古戸建て・古家付き土地・更地の各方法について、建物の状態と解体費用、買主の需要を比較してから判断します。

Q4. 所沢市では、同じ築年数なら土地の査定額も同じですか？

いいえ。所沢市内でも、交通利便性や接道状況、敷地形状、用途地域などの条件によって土地の評価は異なります。

所沢市で築30年・40年の戸建てを売却する場合、土地の条件が査定価格に大きく影響することはあります。しかし、築年数だけを理由に建物の価値が一律に0円になるわけではありません。

査定では、土地の立地・接道・建築条件と、建物の劣化状態・修繕履歴をそれぞれ確認します。そのうえで、中古戸建てとして売る方法、古家付き土地として売る方法、更地にする方法を比較することが判断材料になります。

まずは土地と建物の査定根拠を確認し、必要な費用も含めて売却方法を検討することが、築古戸建ての売却を考える第一歩です。

狭山不動産 所沢店では、所沢市の戸建て・土地の売却査定や、売却前の相談に対応しています。売却するか決めていない段階でもご相談いただけます。

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