狭山不動産（株）です
4月下旬になり春を過ぎ暖かく
むしり暑くなってますね
急な気温変化に体調管理に気を下さいね
さて
正直不動産に負けない！！！山Pさん
先日、後輩のファンクラブにはいったとかニュースがでてた
これはまた有名度がUPする（笑）負けは続くｗｗ
でも現実不動産が現実あることをブログりますよ～～
毎回、テーマがダークかライトか考えますが・・・・
今回は土地からの商品化について、わかりやすく1区画で
【土地1区画の商品化・・・新築住宅となる場合】
まずは・・・・みなさま不動産業者の商品化は高くなる！と思いでは？
でも飲食店でも物でも専門業者が商品化するのでしょうがないですよね
不動産会社は儲かる！数百万以上儲かる！から物件価格が高くなる
と思いでしょうが・・・・不動産会社も、みなさまが購入するのと
同じような、同じ理屈の経費が発生して商品化となるのです。
基本的なものでは・・・
①土地の仕入れ価格
売主さんから土地売買する価格がベースですね更地であれば整地や土入れ程度費用
30坪くらいの古家付であれば解体費用（100～200万円）
②登記料
ここも所有権移転登記（居住用でないので軽減はなし）
銀行借入あれば設定費用など
③取得税
一般的には固定資産税額同等と言われてますね
④造成費用
宅地の造成に関するもの、周囲の外構ブロック等
上下水道の有無により変わります
上下水道がありの場合は既存が多いですが古いものや
上水管が13ｍｍのものは20ｍｍに変更しますね（2階までの水圧によるので）
この際、13から20ｍｍメーターに変更する場合は追加差額が発生します
⑤設計費用・建築確認費用
設計費用は有無ありますね
⑥地盤調査・地盤補強費用
補強となれば20～100万円の費用が発生します
⑦仲介手数料支払
ここも皆様と同じで購入する場合に仲介会社がいたら支払いします。
販売で売却した場合もある支払いの2本があるケースも
⑧新築の場合は建築費一式ですね
外構代まで含めもちろん1000万円代はかるくいきます
最大1800～2000万円も要しますよ
⑨金利
銀行から融資の場合は金利がもちろん発生します
住宅ローンとは異なり2～3％目処になります⑩測量代
売主さま負担もあれば買主負担の場合は発生します
これも接する道路や宅地が民地や公地によって変わります。
市街化調整区域の場合は開発費用も発生しますので40～80万円の場合あり
⑪販売経費
もちろん運営するには経費を確保します
情報公開するにも現地看板・旗・資料作成など日常経費があります
⑫利益
お仕事です（笑）利益は計上します・・・・・が
皆様、1件新築が売却になったら500～1000万円位とか
利益あるイメージですか？？ぜんぜん違いますよ・・・・もっと下です（ヒント）
新築は仕入れから完成までに約6ヶ月の時間を要します。なので
その計上利益を6ヶ月で割る・・・・・・1棟あたりの利益がすぐ
まとめて入金されるわけではないのです・・・・
となれば、たくさん・数を商品化する⇒利益はあがるかもですが資金力とリスクが増える。
こんなケースも考えれますね。大きな会社であれば展開も大きくですが
それなりに大きくなれば会社自体の維持費もありますし、まだまだ小規模で経営している
不動産会社はコツコツ1件の利益も抑えていけますが・・・・資金力でいえば
大きくでれない部分もあるのです。なので価格交渉や条件等も赤字売切り！！は
厳しいもんです。
以上の項目を考えて消費化となります
※商品価格を決定してから引き算で土地仕入れ価格を決めたり、
土地価格が決定しているものに経費計算を加算して
販売価格でいけるものか検討でいく場合もあります
地元で大きな分譲地を年間300区近く、新築・総合不動産として
行っている狭山不動産株式会社は地元で安定している会社なので安心UPですよ！！
