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狭山不動産の不動産コラム
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2026-10-18
公開日：2026年10月18日  親が亡くなり、所沢市の実家を売却したい。あるいは、親が介護施設へ入居し、誰も住まなくなった家をどうするか考えている。このような場合、何から始めればよいのでしょうか。 親が住んでいた家を売る前に、まず確認したいのは、「誰が所有している家なのか」「誰が売却を決められるのか」「家財や必要書類をどう整理するのか」という3点です。親が存命か、すでに相続が発生しているかによって、必要な手続きは異なります。 この記事では、所沢市で親が住んでいた家の売却を検討している方へ、名義・相続人の確認、相続登記、残置物の整理、空き家の管理、売却時の税金と期限を解説します。片付けや修繕を急ぐ前に、必要な確認事項を整理しましょう。 ■目次
1.親の家を売る前に最初に確認するのは誰の名義か 親が住んでいた家を売却する場合、最初に土地と建物の所有者を確認します。親が存命なら原則として所有者本人の意思確認が必要であり、亡くなっている場合は相続人と相続登記の状況を確認する必要があります。 登記事項証明書を取得すると、土地・建物の登記名義人や共有持分、抵当権などの登記内容を確認できます。土地と建物で名義人が異なる場合もあるため、それぞれ調べておきましょう。
親が存命の場合は、本人の意思を確認する親が介護施設へ入居していても、家の所有者が親であれば、子どもが自分の判断だけで売却できるわけではありません。本人に売却の意思があり、契約内容を理解して判断できるかを確認します。 認知症などで判断能力が不十分な場合は、成年後見制度などの利用を検討することがあります。成年後見人等が本人に代わって居住用不動産を売却する際には、家庭裁判所の許可が必要です。 本人が現在は施設などに入所していても、入所前に住んでいた家や将来居住する可能性がある家は、居住用不動産に該当する場合があります。 出典：裁判所「成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可」 相続が発生した場合は、遺言・相続人・名義を整理する親が亡くなっている場合は、遺言書の有無を確認し、戸籍などを用いて相続人を調べます。遺言書による指定がなく、相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得するかについて遺産分割協議が必要になることがあります。 たとえば、兄弟姉妹が相続人となる家でも、1人が単独で取得するのか、複数人で共有するのかによって、その後の売却手続きが変わります。家を売った代金の分け方だけでなく、登記名義を誰にするかも確認が必要です。 相続登記は2024年4月1日から義務化されています 相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から、原則3年以内に相続登記を申請する必要があります。 2024年4月1日より前に発生した相続も対象です。施行前から相続による取得を知っていた場合、原則として2027年3月31日が期限となります。取得を知った時期などによって期限は異なります。 また、遺産分割が成立した場合には、その成立日から原則3年以内に、遺産分割の内容を踏まえた登記を申請する義務があります。 正当な理由なく登記義務に違反した場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。 相続登記が済んでいなくても、売却査定や事前相談はできます。ただし、買主への所有権移転を行うには、必要な相続登記などを整える必要があります。 遺産分割がまとまらない場合や相続人の確認が難しい場合は、司法書士・弁護士などの専門家へ相談しましょう。
2.残置物は全部捨てず、3つに分類して整理する 親が住んでいた家に家具や生活用品が残っていても、売却相談の前にすべて処分する必要はありません。まずは「保管するもの」「処分を検討するもの」「売却条件を確認するもの」に分けましょう。 残置物とは、家の中や敷地内に残された家具・家電・生活用品などを指します。売却するときに何を残し、何を撤去するかは、買主との契約条件にも関わります。
相続人が複数いる場合は、処分前に合意を取る亡くなった親の家財にも財産的価値があるものが含まれる場合があります。高価な品物や思い出の品を、相続人の1人が独断で処分すると、後からトラブルになる可能性があります。 売却を前提とした片付けであっても、処分するものの確認と費用負担について相続人間で話し合い、必要に応じて記録を残しておくと整理しやすくなります。 また、相続放棄を検討している場合は、財産の処分が法的判断に影響することもあるため、片付けを進める前に専門家へ確認してください。 設備や書類は、査定前に処分しない建築確認関係書類、購入時の売買契約書、リフォーム履歴、設備の保証書などは、建物の状態や売却条件を説明する際に役立つ場合があります。 また、エアコンや照明などは買主が引き継ぐことを希望する可能性もあります。撤去費用をかける前に、設備の状態と売却方法を確認しましょう。 片付けを急がない方がよいもの
残置物の量によっては、撤去にまとまった費用がかかります。家財が残った状態で査定を受け、売却方針や必要な撤去範囲を確認してから作業する方法もあります。
3.所沢市の実家で確認する建物・敷地・ごみ処分 所沢市で親が住んでいた家を売る際は、建物内部だけでなく、敷地や周囲の状態も確認しておきましょう。長期間誰も住んでいない住宅では、雨漏り、設備の不具合、庭木の繁茂などに気付かないことがあります。 ただし、査定前に大規模な修繕やリフォームをする必要があるとは限りません。現在の状態を把握し、どこまで手を加えるかは売却方法と費用を比較して判断します。 建物と土地で確認したいこと
土地・建物の状態だけでなく、道路条件や法令上の制限も売却価格に関わります。駅からの距離や周辺の利便性が近い物件でも、敷地形状、接道、建物の維持状態などによって査定価格は変わります。 所沢市では多量の家庭ごみの処分方法に注意実家を一度に片付ける場合、通常の家庭ごみとは処分方法が異なることがあります。 所沢市では、引越しなどで一時的に多量に出るごみについて、通常の集積所での収集には対応していません。自分でクリーンセンターへ搬入するか、市の許可を持つ一般廃棄物収集運搬業者へ依頼する方法が案内されています。 クリーンセンターへ多量のごみを持ち込む場合は、事前連絡などの注意事項も確認してください。 また、テレビ、エアコン、冷蔵庫・冷凍庫、洗濯機・衣類乾燥機は家電リサイクル法に基づく処理が必要です。通常の家庭ごみとして処分できない品目もあるため、残置物の種類ごとに適切な方法を確認しましょう。 売却時期が決まらない場合も管理を続ける相続人の話し合いや名義変更に時間がかかる間も、空き家の状態確認は必要です。雨漏りや敷地内の雑草、郵便物の滞留などを放置しないよう、管理方法と担当者を決めておきましょう。 所沢市では、空き家の売却・賃貸・解体・相続・維持管理などについて相談できる「空き家利活用等ワンストップ相談事業」も案内しています。相談対象や相談事業者は、市の公式情報で確認できます。
4.相続した家の売却で確認する税金と期限親から相続した家を売却する場合、譲渡所得に関する税金や特例の適用条件を確認します。売却価格の全額に税金がかかるわけではなく、売却によって生じる譲渡所得を基に計算します。 譲渡所得は、原則として売却代金から取得費や譲渡費用などを差し引いて求めます。相続した土地・建物の取得費は、原則として親が購入したときの取得費を引き継いで計算するため、購入時の契約書や領収書が残っていないか調べましょう。 取得費が分からない場合などには、売却金額の5％相当額を概算取得費として計算できる制度もあります。ただし、実際の取得費が確認できる場合と比べて税額が変わる可能性があるため、安易に処分せず購入時の資料を探すことが大切です。 出典：国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」 相続した空き家の3,000万円特別控除相続した一定の空き家を売却するとき、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。これは売却代金から3,000万円が差し引かれる制度ではなく、課税対象となる譲渡所得についての特例です。 2026年10月現在、制度の主な確認事項は次のとおりです。
親が老人ホーム等へ入居していた場合でも、要介護認定等や入居後の家屋の利用状況など、一定の要件を満たせば特例の対象となることがあります。 また、2024年1月1日以後の譲渡では、譲渡の翌年2月15日までに一定の耐震改修や家屋の全部の取壊し等を行う場合も、所定の要件を満たせば特例の対象となります。 対象となる家屋や敷地については、相続後の居住・貸付け・事業利用の有無、売却相手との関係、他の税制特例との併用制限なども確認が必要です。 特例の適用には確定申告が必要です。売却前に建物を取り壊す場合や、相続後の家の利用状況が変わっている場合は、税務署・税理士へ条件を確認してください。 出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」 所沢市で必要となる確認書この特例の申告に必要となる書類の一つが「被相続人居住用家屋等確認書」です。 所沢市内の対象家屋については、所沢市が確認書の交付申請を受け付けています。相続人が複数いる場合は、相続人ごとに申請書を作成する必要があります。 所沢市の案内では、確認書の交付まで、申請書の提出から概ね1週間から10日程度かかるとされています。書類の不備や確定申告時期の混雑によって、さらに時間を要する場合があります。 この確認書の交付自体が、税制特例の適用を保証するものではありません。確定申告の前に必要書類と適用条件を確認しておきましょう。
5.売却までに整理する書類と進め方親が住んでいた家の売却準備は、名義や相続関係の確認から始め、家の現況と残置物、税制の条件を整理して進めると、必要な作業を判断しやすくなります。 次の順番で、分かっていることと未確認のことを整理しましょう。
売却相談の際に手元にあると役立つ書類
書類がすべて揃っていなくても、査定や売却前の相談はできます。相続手続き中で売却時期が未定の場合も、現在の状況と不明点を伝えることで、先に確認すべき事項を整理できます。 所沢市で親の家の売却を相談するなら所沢市の実家を売却する場合、相続関係の手続きと不動産としての売却準備は分けて考える必要があります。 相続登記などの法律上の手続きは司法書士・弁護士、税制や申告は税理士・税務署、不動産の売却方法や価格は不動産会社が主な相談先となります。 狭山不動産は所沢店を設け、所沢市の不動産売却相談に対応しています。すぐに売る予定がなくても、家の現況や名義の状況を踏まえ、売却査定や相場確認、売る前の相談を検討できます。
6.よくある質問親の名義のままでも、売却査定を依頼できますか？はい。相続登記前でも査定や売却相談はできます。ただし、実際に売却して買主へ引き渡すためには、相続人の確定や必要な相続登記などの手続きを整える必要があります。 兄弟姉妹で相続した家は、1人の判断で売れますか？家全体を売る場合、共有名義なら原則として共有者全員の同意が必要です。遺産分割前なら、誰が相続するかや売却代金の分け方を相続人間で整理します。 家財が残っていても売却相談できますか？はい。荷物が残った状態でも相談できます。遺品・重要書類・付帯設備を確認し、何を撤去するか、費用を誰が負担するかは売買条件を決める前に整理しましょう。 親が施設に入居した家を、子どもが売ることはできますか？親が存命で所有者なら、原則として親本人の意思確認が必要です。判断能力が不十分な場合は成年後見制度などを検討します。後見人等が本人の居住用不動産を売却するには、家庭裁判所の許可が必要です。 相続した実家には3,000万円の特別控除が使えますか？一定の建築時期、居住・利用状況、売却期限、耐震性などの要件を満たす場合に適用できる可能性があります。2024年1月1日以後の譲渡で対象となる相続人が3人以上の場合は控除上限が2,000万円です。税務署・税理士に個別確認してください。
まとめ所沢市で親が住んでいた家を売却する際は、片付けやリフォームを始める前に、所有者・相続人・名義の状況を確認しましょう。 親が存命の場合と相続後では必要な手続きが異なります。また、残置物の処分、建物・敷地の管理、相続登記や税制の期限についても整理が必要です。 売却に必要な手続きが終わっていなくても、現状の確認や査定から始めることはできます。相続人間の合意や専門家への確認が必要な事項を見極めながら、売却時期と方法を検討しましょう。
2026-10-18
.webp) 所沢市で築30年・40年の戸建てを売却するとき、「古い家なので建物には値段がつかず、土地代だけになるのでは？」と疑問に思う方もいるでしょう。 結論からいうと、築30年・40年という理由だけで、建物の査定額が一律に0円になるわけではありません。戸建ての売却査定では、土地と建物それぞれの条件を確認します。建物の状態によっては、土地の条件が査定価格を大きく左右することもあります。 この記事では、築古戸建ての査定の仕組み、建物に価値が残る条件、所沢市の土地で確認したい項目、古家付き土地や更地として売る場合の違いまで解説します。 ■目次
1. 築30年・40年の戸建ては、土地と建物のどちらで査定される？.webp) 築30年・40年の戸建てでは、土地が査定価格の中心になる場合があります。ただし、建物の価値が必ずなくなるわけではありません。 戸建ての査定では、土地の条件と建物の状態をそれぞれ確認し、周辺の取引状況や買主の需要も踏まえて価格を検討します。 公益財団法人不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」では、住宅地は周辺の取引事例と比較する方法を用い、戸建ての建物は同等の建物を現時点で新築する場合の費用を基礎に、築年数や維持管理・リフォームの状況などを反映して査定します。
築40年の木造住宅でも建物に値段がつく？建物の保存状態や修繕履歴などによっては、築40年でも建物に評価が付く場合があります。 国土交通省は、中古戸建て住宅の価値を築年数だけで一律に判断する従来の取引慣行を見直し、住宅の性能や維持管理の状態、リフォーム状況などを評価に反映する考え方を示しています。 木造住宅の「耐用年数22年」は売却価格の期限ではない 木造住宅（住宅用）の法定耐用年数22年は、税務上の減価償却に用いられる年数です。建物の寿命や、築22年を超えると売却査定額が0円になることを意味するものではありません。 また、土地は建物と異なり、築年数に応じて減価償却する資産ではありません。ただし、土地の市場価格自体は周辺の取引状況や立地条件などによって変動します。 そのため、築30年・40年の戸建てを査定する際は、「土地はいくらで評価されるのか」「建物にはどのような価値が残っているのか」を分けて確認することが判断の出発点になります。 出典：公益財団法人不動産流通推進センター「価格査定マニュアル」
2. 築古でも建物に価値が残るかを判断する3つの項目.webp) 築30年・40年でも、建物の状態や修繕の内容、今後の利用可能性によって評価は変わります。築年数が同じ住宅でも、必ず同じ査定額になるわけではありません。 建物を評価するうえで確認したいのは、主に次の3つです。 2-1. 構造や劣化の状態建物の評価では、外観のきれいさだけでなく、基礎や構造部分に大きな不具合がないかを確認します。
例えば、内装が新しく見えても、雨漏りや構造部分に問題がある場合は、大規模な修繕が必要になる可能性があります。 外観だけでは判断できない部分もあるため、必要に応じて建物状況調査（インスペクション）などを検討する方法もあります。 2-2. 維持管理・リフォームの履歴適切な維持管理が行われてきた住宅では、修繕内容を確認できる資料が建物の状態を判断する材料になります。 例えば、屋根や外壁の改修、水回り設備の交換、配管の更新、耐震改修などを行っている場合は、工事内容や実施時期を確認します。 ただし、リフォームにかけた費用が、そのまま査定価格に上乗せされるわけではありません。工事によってどのような性能や機能が維持・回復したか、現在も良好な状態にあるかが評価に関係します。 2-3. 買主が住み続けるために必要な費用建物が現在も利用できる状態でも、購入後に大規模な改修が必要な場合は、その費用が買主の判断に影響します。 反対に、建物の状態が良く、比較的少ない改修で住めると判断される場合は、中古戸建てとして検討される可能性があります。 建物評価で混同したくないこと
国土交通省も、建物の各部分の状態や補修・更新による価値の回復を適切に評価する考え方を示しています。建物の状態を客観的に説明できる資料は、査定時の判断材料になります。
3. 所沢市では土地のどこが評価される？.webp) 所沢市の築古戸建てでは、建物の築年数だけでなく、土地の立地・接道・形状・建築条件を確認する必要があります。 同じ所沢市内で築40年の戸建てでも、駅からの距離や道路との接し方、建て替えの条件が異なれば、土地の査定額に差が生じることがあります。 所沢市で確認したい土地の4条件
駅からの距離だけで所沢市の相場を判断しない例えば、所沢駅周辺の駅徒歩圏と、駅から距離のある住宅地では、購入希望者が重視する条件が異なる場合があります。 そのため、所沢市全体の平均価格だけを使うのではなく、物件に近い生活圏や交通条件、土地面積、接道状況などが似た取引事例を比較することが必要です。 国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、土地や建物の取引価格情報、成約価格情報、地価公示などを確認できます。ただし、公示地価、成約価格、売出価格、個別の査定価格は、それぞれ意味が異なります。 古い家が建っていても、同じ条件で建て替えられるとは限らない築古戸建ての査定では、既存建物を取り壊して新築する場合に、どのような制限があるかを確認することも必要です。 建築基準法では、敷地は原則として同法上の道路に2m以上接する必要があります。ただし、例外的な認定・許可制度等もあるため、接道状況だけを見て再建築の可否を断定することはできません。 また、前面道路が公道であることと、建築基準法上の道路に該当することは、必ずしも同じではありません。 所沢市では、建築基準法上の道路種別を建築指導課で案内しています。道路の詳細や敷地条件は、個別に確認する必要があります。 所沢市の都市計画情報を確認する際の注意点 所沢市が公表する都市計画図は、2026年3月現在の都市計画情報を掲載した参考図です。 市は、不動産取引などで詳細な位置を確認する必要がある場合、都市計画課窓口で確認するよう案内しています。用途地域などの境界付近にある土地では、特に注意が必要です。 建物の査定額が小さい場合でも、土地の利用条件が有利とは限りません。反対に、建物が古くても、土地の条件によって購入需要が見込まれる場合があります。
4. 中古戸建て・古家付き土地・更地のどれで売る？築30年・40年の戸建ては、中古戸建てとして売る方法、古家付き土地として売る方法、解体して更地で売る方法を比較できます。 ただし、築年数だけで売却方法を決めるのは適切ではありません。建物の状態、土地の利用条件、解体費用、買主の需要によって判断が変わります。
建物が古いという理由だけで、先に解体しない例えば、建物の状態が良好で中古戸建てとして購入を希望する人がいる場合、解体してしまうと、その建物を利用する選択肢がなくなります。 一方、建物に大きな不具合があり、購入後の修繕費用が多く見込まれる場合は、土地としての利用を重視する購入者を想定した方がよいケースもあります。 また、建物を解体しても、土地の接道や建築条件が改善するとは限りません。再建築の可否を確認せずに更地にすると、想定していた用途で買主が利用できない可能性もあります。 売却方法を比較するときの判断基準
査定価格が高く見える売却方法でも、解体費や修繕費などを考慮すると手取り額が少なくなる場合があります。売却前に複数の方法を比較することが判断材料になります。
5. 査定前に揃えたい資料と確認事項築30年・40年の戸建てでは、土地の権利関係や建築条件に加え、建物の状態を説明できる資料があると、査定の根拠を確認しやすくなります。 すべての資料が揃っていなくても査定相談はできますが、次の情報があれば整理しておきましょう。 査定前に確認したい資料
国土交通省は、新築時の図面や建築確認の書類、点検結果、リフォームの記録などを「住宅履歴情報」として整理しています。こうした資料は、住宅の状態や過去の維持管理を把握するために活用できます。 査定を依頼するときに確認したい4つの質問
査定価格は、将来の成約価格を保証するものではありません。金額だけではなく、比較した取引事例や建物の評価、売却方法の前提条件を確認することが必要です。 狭山不動産は所沢店を設け、所沢市の不動産売却相談に対応しています。まだ売却を決めていない場合も、所沢市の不動産売却・査定相談の案内から相談内容を確認できます。
6. 築30年・40年の戸建て売却に関するよくある質問Q1. 築40年の木造住宅は、建物の査定額が必ず0円になりますか？いいえ。築40年という理由だけで建物の査定額が必ず0円になるわけではありません。構造や劣化状況、修繕履歴、買主の利用意向などを踏まえて評価します。 Q2. 木造住宅の法定耐用年数22年は、売却時の価値がなくなる期限ですか？いいえ。22年は税務上の減価償却に用いる耐用年数で、建物の寿命や売却査定額が0円になる時期を示すものではありません。 Q3. 築30年・40年の家は、解体してから査定したほうがよいですか？先に解体する必要はありません。中古戸建て・古家付き土地・更地の各方法について、建物の状態と解体費用、買主の需要を比較してから判断します。 Q4. 所沢市では、同じ築年数なら土地の査定額も同じですか？いいえ。所沢市内でも、交通利便性や接道状況、敷地形状、用途地域などの条件によって土地の評価は異なります。
まとめ所沢市で築30年・40年の戸建てを売却する場合、土地の条件が査定価格に大きく影響することはあります。しかし、築年数だけを理由に建物の価値が一律に0円になるわけではありません。 査定では、土地の立地・接道・建築条件と、建物の劣化状態・修繕履歴をそれぞれ確認します。そのうえで、中古戸建てとして売る方法、古家付き土地として売る方法、更地にする方法を比較することが判断材料になります。 まずは土地と建物の査定根拠を確認し、必要な費用も含めて売却方法を検討することが、築古戸建ての売却を考える第一歩です。 狭山不動産 所沢店では、所沢市の戸建て・土地の売却査定や、売却前の相談に対応しています。売却するか決めていない段階でもご相談いただけます。
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