スタッフブログ

狭山不動産（株）です

正直不動産に負けない
山Pさんより名が通る現実不動産ブログ！！！頂きを目指す！！！
も・・・エベレストの10倍くらいの壁では？
これ宇宙までいってるやつですね（笑）
なかなかドラマやネットでも出てこないネタをお話できたらですね
今回はかる～～～く表面な、深く話すと大変になるので（笑）
ネットの時代・・・・・不動産会社のネット媒体！
【ネット媒体の価格編】詳しく値段かくとえらこっちゃになるのでライトに
◯HP
これは自社開発か代理店にお任せが多く初期投資のみが多いでしょうね
きっと、物件配信も含めるとシステム会社やフランチャイズシステムが
多く作成してしまえば・・・・維持費は安くなるでしょう。
も、フランチャイズであれば戦略や広告策があるのでHPでも顧客さま利用は
多くなりますが、頼るべきないHPはやはりメジャーなポータル会社とかに
集中してしまいますね。SEOやら経費をかけてもHPの内容・規模次第でしょうね

◯アットホーム（ATBB）
賃貸が多いイメージですかね・・・・私的には？
でも前から思ってましたが・・・イメージキャラが結構有名人が多く
売買ではネット配信はそんなに特化してないのですごいな～と思います。
アットホームはだいたいFC契約、フランチャイズ契約が多いですかね。
FCでなくとも月額経費は安めでしょうね。
売買のネット配信枠は『枠買い』が多いかと
配信枠何件で月額いくら！！！みたいな。そうですね
ヒントはだいたい10～20万円くらい予算の会社が多いのでは？？
効果は・・・・・予測不能で微妙にあり（笑）

◯HOME'S
ここもポータルで有名ですね。売買と賃貸どちらも手広く厚く攻撃的ですね。
また有名人でも結構、女優がおおく旬な方にいきますよね。とにかく広めに宣伝で
内容もボリュームや機能がたくさんあります！！
が利用者は多くとも業者からすると・・・・・効果は薄いかもですね。
濃くするには、どこもよくあるのですが『オプション買い』ですね。
ポイント枠を購入して割り振りする、パノラマ件数購入、スタッフコメント件数購入
などで費用をかけてボリュームを上げたら『配信優先が上がる！！』と
完全に内部作成の事情です（笑）皆様がHOME'Sみてる裏側は戦いです。
そして業者がう～～～んな事。基本的なことですよ、他にもプランあるので。
『反響課金型』にてお問い合わせ件数やその物件金額に課金されます。
物件金額✕？％＝その反響の請求額になるので・・・・
高いものが反響なれば・・・・高くなる・・・・たくさん慣れば高くなる・・・・
ので会社や営業スタッフは顧客さまの内容、というか連絡がとれること、
ご来社いただける事が重要となります。同じ方でも初期問い合わせっから期間がすぎると
また課金されるのです。なので中には費用かけた分だけ有利になるで
HOME'Sメインで大量に反響えるFCもあれば
資金力であまり効果ない会社もでてきますね。HOME'Sは課金制ともあり
価格が低いものは業者さんは配信しないケースがあり・・・・価格低めは結構
お問い合わせ多しです。基本的に問い合わせの顧客さまフォーマットが
薄いので業者としては苦戦します。氏名とアドレス、携帯番号はあるもでない・・・・
このパターンで連絡不能が多い特徴あり。

 

◯SUUMO
ブランドとしたはポータルサイトではやはりNO1でしょうね。
ブランド力と顧客さま利用はやはり多いSUUMOも最近は反響率は落ちており
利用はするも、閲覧は多いも反響型でなくなり、どちらかといえば
サイトはしっかりしてるので『お客様の調べ物サイト』なイメージになってますね。
ここがミソであり・・・・SUUMOは利用代金が高い！！！！（笑）のです。
正直にブランドと反響件数がマッチングすれば見合うでしょうが・・・・近年は・・・
も、やはり来店率や利用率、そして契約率などもポータルサイト中では強い現実もあり。
ここも【枠買い】なのと。ざっくりいえば【大中小の枠】で月額が変わりますね。
小がコマとよばれ最低限の枠であり、ここを何件で基本額が決まります。
スタッフコメントやPRポイントは必須となりここも料金に加算されることに・・・・。
だいたい10万円以下はないかと・・・・30～100万くらいかな～～（内緒）
次は1点ばりで1件、数万円になる
中とはレポートとよばれ小コマより
露出ページが多くなりもちろん、小より先に表示されます。ここもさらにオプションで
配信強化もありパノラマ・テーマとか多数ありますね。これくらい目立たせないと
注目度と来店度が変わります。SUUMOはどちらかといえば【潜在効果・相乗効果】
で利用する形がよろしい時代（同業者にばれるかな・・・・やり方）
ここも資金力が全てになりパワー攻撃する会社様には勝てません（笑）
地場の店舗数おおい会社やFC契約の会社さんは、中・レポートをメインに
1店舗200～300万円月額掛けるとこもあるのですよ。（内緒ｗｗ）
そうとう大きい数ある現場や新築マンションしケースにならないと利用しない
最強が【大・プレミアム】があります。
これ配信ページも多く配信順も上位で特集になり専門業者さんが現地レポート・取材も行い
SEOやらも強くなる至りにつくせりモードです（笑）
小中は業者さんで入力・配信しますがこの大がSUUMO側にお任せです。
効果はありますよ！！でも費用も大！！！！（笑）たぶんその1件を
1～3ヶ月配信すると100～200万円は要するでしょうね。
料金が高いというと、SUUMO価格が主体だったので他ポータルサイトが
SUUMO以外の料金設定がしょうぶどこだったんでしょう。
まだまだブランド力は強いSUUMOを販売メインな会社は落とせず
悩みどのですね。なので自社HP強化！で脱ポータルがいまの不動産会社の目標でしょう。
SUUMOはメインキャラがあるのでCM以外は芸能人は利用しないかも？
ユーザーさんからしてもアンケートや調査協力すれば
もれなく・・・・500～5000円分アマゾン券やなんかもらえたりするのでお得であり
利用がしやすいサイトですね

こんな感じで日頃、不動産で配信されているネット媒体の
業者からみた仕組みでした。
さて・・・・・HOME'Sさんの800万円以下くらいの価格帯の
すご～～～い件数反響数や
3000あ～4000万円の高い中古、
嬉しいけど新築反響が多くとも※連絡とれないパターン※
が一番マイナススパイラルなんです。決して顧客さまにクレームでなく
不動産内部側の意識のお話ですよ（笑）
他にもヤフーとオウチーノとかありますが埼玉県西部ではまだまだですねか。
ちなみにヤフーも枠外ですが・・・・ここは200件で10万くらいと安いんです。

みなさま、不動産会社の葛藤がありますので
のぞくだけでなく・・・・お問い合わせをお気軽にしましょう～～（笑）

 

 

狭山不動産（株）です

松屋・・・・ご飯おかわり自由なんで
定食系でよくいきます！！！ネットで注文
アプリ利用でもっとお得にポイントげっとん
そしてアプリに毎日ポイントもらえるくじあるの
知ってますか？だいたい1Pはあたる・・・5分の1でハズレありw
と話から
男子にはロマンである牛丼
吉野家、松屋、すき家、なか卯などありますが
系統が微妙に異なりますよね。何派が多いんでしょうね
私は吉野家派でしたが近年の肉がどこもかわる効果で・・・・・
すき家の
すきぱす購入して、1杯70円引効果で乗り換えました（笑）
これは・・・・・味というよりサービス重視ですよ
松屋の牛丼って思えば10年前くらいに食べた気がします・・・・・
なんとなく肉厚感あった豚丼が多くなり（価格も安いので）
好きな人には肉が厚い味が濃いなど話ありますね
そうですね・・・・肉は薄かった（笑）いまネットや券売機なので
つゆだくとかどうやるんだろ、そういえば（笑）
ネットで調べてみるか（笑）
松屋の牛丼、もう少しつゆが多ければ合格ですね
このランチ500円は安いでしょう・・・・ポイント使いもっとお得になりました

 

 

 

 

お陰様で西武線エリアで創業４5周年の狭山不動産㈱入間店です☆ 入間市下藤沢で全８区画の開発分譲地 『ブリエガーデン下藤沢第１３』のモデルハウスのご見学は如何でしょうか？ そのうち１棟は完成済で公開中のモデルハウスとなり、 もう一棟は現在建築中となっております。 最寄りの武蔵藤沢駅まで徒歩１５分で通勤通学にも便利 前面道路は車通りの少ない１０ｍ接道の区画も空き有 土地面積約３９坪～４０坪と程良いサイズ感 都市ガス管有り 等々、メリット盛りだくさんの分譲地です！ 子育て世代の方にも大変オススメです！ 是非一度お問合せください！！ 気になる建物は... 弊社自慢の【未来型住宅・SAN＋】シリーズ、 ＺＥＨ基準クリア住宅につき高断熱で省エネ、 そして耐震等級最高基準の３となっております！ SAN＋の事ならこちらから↓↓↓ https://www.sayama-f.co.jp>contents>code>sanplus ご興味御座いましたら、どんな細かい事でも構いませんので、 お気軽にご連絡くださいませ！ お問合せは... 狭山不動産㈱入間店【０１２０－９４４－２３０】まで！ 狭山不動産で検索　→　http://www.sayama-f.co.jp

狭山不動産（株）です

4月下旬になり春を過ぎ暖かく
むしり暑くなってますね
急な気温変化に体調管理に気を下さいね
さて
正直不動産に負けない！！！山Pさん
先日、後輩のファンクラブにはいったとかニュースがでてた
これはまた有名度がUPする（笑）負けは続くｗｗ
でも現実不動産が現実あることをブログりますよ～～
毎回、テーマがダークかライトか考えますが・・・・
今回は土地からの商品化について、わかりやすく1区画で
【土地1区画の商品化・・・新築住宅となる場合】
まずは・・・・みなさま不動産業者の商品化は高くなる！と思いでは？
でも飲食店でも物でも専門業者が商品化するのでしょうがないですよね
不動産会社は儲かる！数百万以上儲かる！から物件価格が高くなる
と思いでしょうが・・・・不動産会社も、みなさまが購入するのと
同じような、同じ理屈の経費が発生して商品化となるのです。
基本的なものでは・・・

①土地の仕入れ価格
売主さんから土地売買する価格がベースですね更地であれば整地や土入れ程度費用
30坪くらいの古家付であれば解体費用（100～200万円）

②登記料
ここも所有権移転登記（居住用でないので軽減はなし）
銀行借入あれば設定費用など
③取得税
一般的には固定資産税額同等と言われてますね
④造成費用
宅地の造成に関するもの、周囲の外構ブロック等
上下水道の有無により変わります
上下水道がありの場合は既存が多いですが古いものや
上水管が13ｍｍのものは20ｍｍに変更しますね（2階までの水圧によるので）
この際、13から20ｍｍメーターに変更する場合は追加差額が発生します
⑤設計費用・建築確認費用
設計費用は有無ありますね
⑥地盤調査・地盤補強費用
補強となれば20～100万円の費用が発生します
⑦仲介手数料支払
ここも皆様と同じで購入する場合に仲介会社がいたら支払いします。
販売で売却した場合もある支払いの2本があるケースも
⑧新築の場合は建築費一式ですね
外構代まで含めもちろん1000万円代はかるくいきます
最大1800～2000万円も要しますよ
⑨金利
銀行から融資の場合は金利がもちろん発生します
住宅ローンとは異なり2～3％目処になります⑩測量代
売主さま負担もあれば買主負担の場合は発生します
これも接する道路や宅地が民地や公地によって変わります。
市街化調整区域の場合は開発費用も発生しますので40～80万円の場合あり
⑪販売経費
もちろん運営するには経費を確保します
情報公開するにも現地看板・旗・資料作成など日常経費があります
⑫利益
お仕事です（笑）利益は計上します・・・・・が
皆様、1件新築が売却になったら500～1000万円位とか
利益あるイメージですか？？ぜんぜん違いますよ・・・・もっと下です（ヒント）
新築は仕入れから完成までに約6ヶ月の時間を要します。なので
その計上利益を6ヶ月で割る・・・・・・1棟あたりの利益がすぐ
まとめて入金されるわけではないのです・・・・
となれば、たくさん・数を商品化する⇒利益はあがるかもですが資金力とリスクが増える。
こんなケースも考えれますね。大きな会社であれば展開も大きくですが
それなりに大きくなれば会社自体の維持費もありますし、まだまだ小規模で経営している
不動産会社はコツコツ1件の利益も抑えていけますが・・・・資金力でいえば
大きくでれない部分もあるのです。なので価格交渉や条件等も赤字売切り！！は
厳しいもんです。

以上の項目を考えて消費化となります
※商品価格を決定してから引き算で土地仕入れ価格を決めたり、
土地価格が決定しているものに経費計算を加算して
販売価格でいけるものか検討でいく場合もあります
地元で大きな分譲地を年間300区近く、新築・総合不動産として
行っている狭山不動産株式会社は地元で安定している会社なので安心UPですよ！！

 

 

 

 

狭山不動産（株）です

山Pさん・・・・正直不動産、打倒！！！（笑）
と大きな目標をもち現実不動産はコツコツと
日の目のないブログをしておきます。でも掲載件数30件位は
勝ちますよ～。正直不動産が3まで放送とかになれば、それは困る・・・

さて不動産会社の情報量についてブログNO3になりますが
今回は機能やシステム。情報サイトでなく大事な部分
『会社や営業の業者との関係性』
正直・・・・・・ここが情報量であり展開にはすごく大きいですよ
個人営業マンとして、知り合い業者がいるか？
これ平たくいえば・・・・『仲良し』かどうかです
会社も同じですね、販売協力と『実績』によって展開は変わります

物件提供会社の大小に関わらず・・・やはり知り合いか仲良いか
関係性が深いのか？により
物件の仕入れ前に相談や情報、販売になる前に情報入手など
販売しても交渉や条件など・・・・確かにビルダーさんも企業でルールや
仕組みがあるので変なことはありませんが、まずはこの『話せる関係』が
とても大事だとお持ってます。もちろん会社同士や個人同士など
どちらが最初の入口だったかは別としても『繋がっていくこと』が大事なんです。
年齢もあがり世代交代もあり関係性も変化してきておりますが
ベテランさん、若手さんにこの関係性があれば『会社の情報量』が増えるはずです。
すごく簡単いえば全部まぜたMAXで書きますと
『仕事でもプライベートでも電話でき話せてご飯たべれお酒も少々、LINEしってたり個人携帯知ってたり
、相談あったり販売実績積み重ねたり、ノリや波長が合うとか、人間性がよいとか・・・長い』
とこんな『個人能力・性格・人物・知名度』ある営業がいればその会社は全然違いますよ。
若くとも年配でも『ある人、ない人』はいますし、経験が長い短いでも『ある人、ない人』
性格・行動がよそ行き『ある人、ない人』もいます。
ベテランだから仲間が多い、知り合いが多いって事がないのも現実ですし
まだまだ若手でも感じがよいと業者さんから話かけられるケースも多いですしね。
なので。顧客さまには見えず知れないことですが、こんな人間パワーもだいぶ情報量の差となります。
ビジネスなんでどこのスタッフもどんな会社とでも話し合いや交渉はできるでしょう・・・が
この『営業マン認知スペック』が強いとだいぶ違いますよ。金額だけの話でなく
建前上の話でなく実話・状況で話せるので。そんな営業マンと関係できた顧客様は
嬉しいでしょう。もちろん世代も変わりその会社は、先輩かたの関係性を繋いでいきますが
個性ある有名関係者を超すのは、本人次第ですね。若手にももっとグイグイ話せる関係を
頑張ってほしいですね。（お酒パワーもありですが・・・笑）関係性でいえば・・・・・独立・転職による繋がり系も大きくありますね。
◯物件販売会社からビルダーさんに転職
◯逆にビルダーさんから物件販売会社に転職
◯ビルダーから独立で企業
◯街場の不動産から独立で企業
等とどちらも良好な関係であれば、やはりビジネスはもとい『知り合い』効果で
話し合いでき、優先順位もきっとプラスになる効果もありますね。
先方さんが
どんどん偉い立場や会社になれば・・・ちょっと淋しく関係性が薄くもなりますが（笑）
なので本当に『システム・機能で公開されてない物件は会社・営業マンの関係次第』が裏メインの情報量だと思ってます。
前まではスマホ（ガラケー）1つで私的には『神のスマホ・電話』と称して各業者さんと
なんでも交渉・相談を有利にもっていってた自画自賛があったな・・・・恥ずかしい。。。
まだまだ仲間・知り合いは多いですけどね（笑）

 

西武新宿線「狭山市」駅、西武池袋線「稲荷山公園」駅両駅利用可能、狭山市広瀬　新築住宅のご案内です。

間取りは、3LDK！リビングイン階段を配したふれあいの住まいです。

家族の団らんの時間も増えそうなくつろぎのLDK15帖！

解放感と採光にこだわりました。

ご家族を近くに感じられる対面キッチン！

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そして金額変更！

新価格　2150万円にてのご提供となりました。

この機会に一度販売現地をご見学下さい。

スタッフおススメです。

こんにちは！ 新規専任媒介を頂きました。

緑豊かな環境です！ 川のせせらぎ！野鳥のさえずりを聞きながら生活できます！ 別荘としても！投資としても最適です！ 是非ご覧ください！ 狭山店　結城

狭山不動産（株）です

山Pさんの正直不動産には負けないブログ
前回にも記載しましたが・・・・掲載数だけ（笑）
現実不動産の始まり～～～
テーマは情報量がある不動産会社とは？？のNO2になります
前回はレインズがほぼ情報主力と書きましたが
最近は・・・

 

 

 

◎業プロというWEBサイトです
これは民間の会社で有料で使用や登録できますね。主に新築情報が多いのですが
最近は中古マンションや中古住宅も増えましたね。
これはどちらかと言えば販売会社や情報配信会社に役立つサポートサイトですね
この業プロ会社が主にレインズから情報を探しこのWEBに登録して情報公開する
際に間取り作成や近隣情報、外観を定期的に撮影して公開する仕組みで
もちろん価格変更のお知らせや更新もあります。予約や成約状況も掲載されます。
販売する会社はこの情報や写真素材や物件に関わる情報を無償で利用できる状況で
WEBなどに使用してます。
深くいえばネットサイトのすまい～だもこの素材やデータ流用で配信してるので
メインはビルダーグループみたいなものですね。
これもビルダーさんが直打ち込みする場合もあるので業プロさんが全公開している
わけではないとこもありますが、販売会社は素材があること、現場状況が写真で
確認できる利点もありますよ。あとは営業マンがどこまで確認しているか？も
顧客様に届けるポイントです。
もちろん、全ての会社が利用しているわけでなく掲載されない物件もあります。
狭山不動産も提携しているのでレインズに出した土地・新築も公開されていますね。
エリア1件により月○○円との契約なので基本は会社があるメインエリアのみの
利用が多いと思います。ここも最近、課金制ができてきており過去の成約事例とかは
課金ポイントで利用できる仕組みを目指してます。
そういえばレインズも過去は定額制でしたが原則課金制になってます。
月に何件検索したか？何件新規登録したか？に変わってますね
登録件数が多いと割引ありみたいな（笑）
業者の情報も広告掲載や申請もこちらからでき
レインズデータを業プロが間に入り情報作成、販売会社用に動いてくれるイメージです。
少し裏話はその会社・・・利用者にはアカウントがあり
個人ベースでも最終アカウント日時や月ログイン回数とかデータもでるので
個人差がある裏が・・・・・顧客さまに繋がる営業スタッフ次第もでてしまいます。
情報が早いか気づくか、知らないか・・・なんです。情報とは気づくこと、それを
顧客さまに活かすことだと思いますので
前回にも続きしっかり機能を利用できている会社、スタッフが多いところにあるのが現実でしょう

狭山不動産（株）です

もう高級レストランも価格があがる時代
冗談で高級と記載してたものが本物になる時代（笑）
麺セットで800～1000円もざらになり
かき揚げ丼セットが600円くらいが懐かしい・・・・
最近はカード決済や電子マネーも使える店舗もあり進化もしたかな
でも発見しました！！！！
ポイントもあったのでたまに寄りましたけど
ネットで発見
4月26日まで麺大盛り無料！！とサービス期間★
ただし・・・・・・15時以降！！！！なんで気をつけましょう
わたくしが15時以降に注文したかしてないかは謎にしときましょう・・・・・
たまにはパンチセット　なんかモツが本格的に美味しく少なく
昔のやや雑で多いときのほうが好きである。。。。
最近は日替わりの方が得な気がしますよ。
まあ外まわりが多い方は・・・・15時以降に大盛りチャンスを！！