不動産ブログ

狭山不動産（株）です

4月下旬になり春を過ぎ暖かく
むしり暑くなってますね
急な気温変化に体調管理に気を下さいね
さて
正直不動産に負けない！！！山Pさん
先日、後輩のファンクラブにはいったとかニュースがでてた
これはまた有名度がUPする（笑）負けは続くｗｗ
でも現実不動産が現実あることをブログりますよ～～
毎回、テーマがダークかライトか考えますが・・・・
今回は土地からの商品化について、わかりやすく1区画で
【土地1区画の商品化・・・新築住宅となる場合】
まずは・・・・みなさま不動産業者の商品化は高くなる！と思いでは？
でも飲食店でも物でも専門業者が商品化するのでしょうがないですよね
不動産会社は儲かる！数百万以上儲かる！から物件価格が高くなる
と思いでしょうが・・・・不動産会社も、みなさまが購入するのと
同じような、同じ理屈の経費が発生して商品化となるのです。
基本的なものでは・・・

①土地の仕入れ価格
売主さんから土地売買する価格がベースですね更地であれば整地や土入れ程度費用
30坪くらいの古家付であれば解体費用（100～200万円）

②登記料
ここも所有権移転登記（居住用でないので軽減はなし）
銀行借入あれば設定費用など
③取得税
一般的には固定資産税額同等と言われてますね
④造成費用
宅地の造成に関するもの、周囲の外構ブロック等
上下水道の有無により変わります
上下水道がありの場合は既存が多いですが古いものや
上水管が13ｍｍのものは20ｍｍに変更しますね（2階までの水圧によるので）
この際、13から20ｍｍメーターに変更する場合は追加差額が発生します
⑤設計費用・建築確認費用
設計費用は有無ありますね
⑥地盤調査・地盤補強費用
補強となれば20～100万円の費用が発生します
⑦仲介手数料支払
ここも皆様と同じで購入する場合に仲介会社がいたら支払いします。
販売で売却した場合もある支払いの2本があるケースも
⑧新築の場合は建築費一式ですね
外構代まで含めもちろん1000万円代はかるくいきます
最大1800～2000万円も要しますよ
⑨金利
銀行から融資の場合は金利がもちろん発生します
住宅ローンとは異なり2～3％目処になります⑩測量代
売主さま負担もあれば買主負担の場合は発生します
これも接する道路や宅地が民地や公地によって変わります。
市街化調整区域の場合は開発費用も発生しますので40～80万円の場合あり
⑪販売経費
もちろん運営するには経費を確保します
情報公開するにも現地看板・旗・資料作成など日常経費があります
⑫利益
お仕事です（笑）利益は計上します・・・・・が
皆様、1件新築が売却になったら500～1000万円位とか
利益あるイメージですか？？ぜんぜん違いますよ・・・・もっと下です（ヒント）
新築は仕入れから完成までに約6ヶ月の時間を要します。なので
その計上利益を6ヶ月で割る・・・・・・1棟あたりの利益がすぐ
まとめて入金されるわけではないのです・・・・
となれば、たくさん・数を商品化する⇒利益はあがるかもですが資金力とリスクが増える。
こんなケースも考えれますね。大きな会社であれば展開も大きくですが
それなりに大きくなれば会社自体の維持費もありますし、まだまだ小規模で経営している
不動産会社はコツコツ1件の利益も抑えていけますが・・・・資金力でいえば
大きくでれない部分もあるのです。なので価格交渉や条件等も赤字売切り！！は
厳しいもんです。

以上の項目を考えて消費化となります
※商品価格を決定してから引き算で土地仕入れ価格を決めたり、
土地価格が決定しているものに経費計算を加算して
販売価格でいけるものか検討でいく場合もあります
地元で大きな分譲地を年間300区近く、新築・総合不動産として
行っている狭山不動産株式会社は地元で安定している会社なので安心UPですよ！！

 

 

 

 

狭山不動産（株）です

山Pさん・・・・正直不動産、打倒！！！（笑）
と大きな目標をもち現実不動産はコツコツと
日の目のないブログをしておきます。でも掲載件数30件位は
勝ちますよ～。正直不動産が3まで放送とかになれば、それは困る・・・

さて不動産会社の情報量についてブログNO3になりますが
今回は機能やシステム。情報サイトでなく大事な部分
『会社や営業の業者との関係性』
正直・・・・・・ここが情報量であり展開にはすごく大きいですよ
個人営業マンとして、知り合い業者がいるか？
これ平たくいえば・・・・『仲良し』かどうかです
会社も同じですね、販売協力と『実績』によって展開は変わります

物件提供会社の大小に関わらず・・・やはり知り合いか仲良いか
関係性が深いのか？により
物件の仕入れ前に相談や情報、販売になる前に情報入手など
販売しても交渉や条件など・・・・確かにビルダーさんも企業でルールや
仕組みがあるので変なことはありませんが、まずはこの『話せる関係』が
とても大事だとお持ってます。もちろん会社同士や個人同士など
どちらが最初の入口だったかは別としても『繋がっていくこと』が大事なんです。
年齢もあがり世代交代もあり関係性も変化してきておりますが
ベテランさん、若手さんにこの関係性があれば『会社の情報量』が増えるはずです。
すごく簡単いえば全部まぜたMAXで書きますと
『仕事でもプライベートでも電話でき話せてご飯たべれお酒も少々、LINEしってたり個人携帯知ってたり
、相談あったり販売実績積み重ねたり、ノリや波長が合うとか、人間性がよいとか・・・長い』
とこんな『個人能力・性格・人物・知名度』ある営業がいればその会社は全然違いますよ。
若くとも年配でも『ある人、ない人』はいますし、経験が長い短いでも『ある人、ない人』
性格・行動がよそ行き『ある人、ない人』もいます。
ベテランだから仲間が多い、知り合いが多いって事がないのも現実ですし
まだまだ若手でも感じがよいと業者さんから話かけられるケースも多いですしね。
なので。顧客さまには見えず知れないことですが、こんな人間パワーもだいぶ情報量の差となります。
ビジネスなんでどこのスタッフもどんな会社とでも話し合いや交渉はできるでしょう・・・が
この『営業マン認知スペック』が強いとだいぶ違いますよ。金額だけの話でなく
建前上の話でなく実話・状況で話せるので。そんな営業マンと関係できた顧客様は
嬉しいでしょう。もちろん世代も変わりその会社は、先輩かたの関係性を繋いでいきますが
個性ある有名関係者を超すのは、本人次第ですね。若手にももっとグイグイ話せる関係を
頑張ってほしいですね。（お酒パワーもありですが・・・笑）関係性でいえば・・・・・独立・転職による繋がり系も大きくありますね。
◯物件販売会社からビルダーさんに転職
◯逆にビルダーさんから物件販売会社に転職
◯ビルダーから独立で企業
◯街場の不動産から独立で企業
等とどちらも良好な関係であれば、やはりビジネスはもとい『知り合い』効果で
話し合いでき、優先順位もきっとプラスになる効果もありますね。
先方さんが
どんどん偉い立場や会社になれば・・・ちょっと淋しく関係性が薄くもなりますが（笑）
なので本当に『システム・機能で公開されてない物件は会社・営業マンの関係次第』が裏メインの情報量だと思ってます。
前まではスマホ（ガラケー）1つで私的には『神のスマホ・電話』と称して各業者さんと
なんでも交渉・相談を有利にもっていってた自画自賛があったな・・・・恥ずかしい。。。
まだまだ仲間・知り合いは多いですけどね（笑）

 

西武新宿線「狭山市」駅、西武池袋線「稲荷山公園」駅両駅利用可能、狭山市広瀬　新築住宅のご案内です。

間取りは、3LDK！リビングイン階段を配したふれあいの住まいです。

家族の団らんの時間も増えそうなくつろぎのLDK15帖！

解放感と採光にこだわりました。

ご家族を近くに感じられる対面キッチン！

リビングで遊ぶお子様を見守りながらお料理できます。

建物は安心の設計住宅性能評価取得済です。

そして金額変更！

新価格　2150万円にてのご提供となりました。

この機会に一度販売現地をご見学下さい。

スタッフおススメです。

こんにちは！ 新規専任媒介を頂きました。

緑豊かな環境です！ 川のせせらぎ！野鳥のさえずりを聞きながら生活できます！ 別荘としても！投資としても最適です！ 是非ご覧ください！ 狭山店　結城

狭山不動産（株）です

山Pさんの正直不動産には負けないブログ
前回にも記載しましたが・・・・掲載数だけ（笑）
現実不動産の始まり～～～
テーマは情報量がある不動産会社とは？？のNO2になります
前回はレインズがほぼ情報主力と書きましたが
最近は・・・

 

 

 

◎業プロというWEBサイトです
これは民間の会社で有料で使用や登録できますね。主に新築情報が多いのですが
最近は中古マンションや中古住宅も増えましたね。
これはどちらかと言えば販売会社や情報配信会社に役立つサポートサイトですね
この業プロ会社が主にレインズから情報を探しこのWEBに登録して情報公開する
際に間取り作成や近隣情報、外観を定期的に撮影して公開する仕組みで
もちろん価格変更のお知らせや更新もあります。予約や成約状況も掲載されます。
販売する会社はこの情報や写真素材や物件に関わる情報を無償で利用できる状況で
WEBなどに使用してます。
深くいえばネットサイトのすまい～だもこの素材やデータ流用で配信してるので
メインはビルダーグループみたいなものですね。
これもビルダーさんが直打ち込みする場合もあるので業プロさんが全公開している
わけではないとこもありますが、販売会社は素材があること、現場状況が写真で
確認できる利点もありますよ。あとは営業マンがどこまで確認しているか？も
顧客様に届けるポイントです。
もちろん、全ての会社が利用しているわけでなく掲載されない物件もあります。
狭山不動産も提携しているのでレインズに出した土地・新築も公開されていますね。
エリア1件により月○○円との契約なので基本は会社があるメインエリアのみの
利用が多いと思います。ここも最近、課金制ができてきており過去の成約事例とかは
課金ポイントで利用できる仕組みを目指してます。
そういえばレインズも過去は定額制でしたが原則課金制になってます。
月に何件検索したか？何件新規登録したか？に変わってますね
登録件数が多いと割引ありみたいな（笑）
業者の情報も広告掲載や申請もこちらからでき
レインズデータを業プロが間に入り情報作成、販売会社用に動いてくれるイメージです。
少し裏話はその会社・・・利用者にはアカウントがあり
個人ベースでも最終アカウント日時や月ログイン回数とかデータもでるので
個人差がある裏が・・・・・顧客さまに繋がる営業スタッフ次第もでてしまいます。
情報が早いか気づくか、知らないか・・・なんです。情報とは気づくこと、それを
顧客さまに活かすことだと思いますので
前回にも続きしっかり機能を利用できている会社、スタッフが多いところにあるのが現実でしょう

狭山不動産（株）です

もう高級レストランも価格があがる時代
冗談で高級と記載してたものが本物になる時代（笑）
麺セットで800～1000円もざらになり
かき揚げ丼セットが600円くらいが懐かしい・・・・
最近はカード決済や電子マネーも使える店舗もあり進化もしたかな
でも発見しました！！！！
ポイントもあったのでたまに寄りましたけど
ネットで発見
4月26日まで麺大盛り無料！！とサービス期間★
ただし・・・・・・15時以降！！！！なんで気をつけましょう
わたくしが15時以降に注文したかしてないかは謎にしときましょう・・・・・
たまにはパンチセット　なんかモツが本格的に美味しく少なく
昔のやや雑で多いときのほうが好きである。。。。
最近は日替わりの方が得な気がしますよ。
まあ外まわりが多い方は・・・・15時以降に大盛りチャンスを！！

 

西武新宿線「狭山市」駅利用。

狭山市入間川　新築住宅のご案内です。

保育園や幼稚園、小・中学校が徒歩圏にあり子育ても安心です。

近隣には、緑に囲まれて遊具のある公園も点在しております。

バラエティー豊富な商業施設がライフシーンを素敵にするエリアです。

リビングには家族間のコムニケ－ションが取りやすいリビング階段を配しております。

1階には家族で使える出入れしやすいウォークインクロ－ゼット。

2階には東南向きレイアウトの陽射しが渡る2面採光の3洋室を配しております。

他にも見どころ満載建物に仕上がりました。

そして価格変更！

新価格　3080万円にてのご提供となりました。

この機会に一度販売現地をご見学下さい。

スタッフおススメです。

狭山不動産株式会社所沢店の南崎です。

本日は新規物件のご紹介です。

西武新宿線『新所沢』駅徒歩14分の新築デザイン住宅

おすすめポイント

・南西角地につき日当たりと風通しが良好です

・3.7帖の小屋裏収納と土間収納があります

・LDK22.5帖で広いです

・全居室6帖以上で広いです

・カースペース3台

・約6帖の広々としたバルコニーで家族時間が楽しめます

見学予約お待ちしております。

 

所沢店へのお問い合わせ▶0120-911-251  

狭山不動産（株）です
山Pの正直不動産には負けない企画な現実不動産
絶対に正直不動産の人気や知名度には勝てるはずもない。
と、中で勝てるものを発見！！！
正直不動産はシーズン2まであります。各シーズンが
いま10話？12話？としても20～24話かと・・・・
勝てるもの掲載件数（笑）とりあえず今月来月には40掲載くらい
やって山Pを突き放す！！掲載数だけ・・・とスタートとしましたが
勝てる勝てないでなく現実にある話は現実不動産にいるものですね
言える話や、顧客様には見えない点でお役にたてばヒントを
お伝えしていけたら・・・・・・どこまで踏み込もかな？（笑）と悩む
お客様にとって良い不動産会社もお探しですが、やはり物件探し・物件情報がたくさん
あるところがメインかもですね！これには良い会社や良いスタッフ探しが話が
すご～～～い長くなるので割愛して『情報量と情報入手先、情報管理』について
記載しますね

基本系として
※昔からいえば『紙の資料がくるマイソク』ファクトシートとも呼ばれ
販売図面がマイソクという会社から週2回くらい配布されていた（有料ですよ）
情報管理や資料がWEBになるにつれまだありますが。ほぼ紙は利用・配布することなし
いまはアットホームさんとタッグで一緒の会社みたいなものに
なのでマイソクWEBよりアットホームWB『ATBB』が業者間情報として利用されています
結構、このATBBを見る会社・スタッフさんは少ないと思います。会社やスタッフには触れないと
言いましたがプチポイントとして、これもしっかり見てる、
確認してる会社、スタッフさんはプラス評価であり、きっちり情報入手が早い現実あり（見えないこと）
仕組みとしてはアットホームWBに不動産業者が自己委任等の物件配信したときに
業者間公開も同時にすると、翌朝には新着物件と配信されるのです。もちメール通知や
各設定もできカスタマイズな入手も。あまりやってないところが多いはずですよ。


※もう基本であり、ほぼここのWEBサイト利用が90％以上ですね
聞いたことあるかたも多く、不動産会社もよく使う言葉
『レインズ・REINZ・東日本不動産流通機構』このサイトは業者公開用で
特定の不動産販売状況により『掲載する、逆に掲載しないとならない』物件WEBサイトです。
もうレインズが日常ベースですね。様々な機能があり現在の販売物件や過去の成約事例の利用が
メインとなりますね。この『レインズ』は宅地建物取引業者で加盟していれば
誰でも見れる利用できるものなんで、この利用する『常識回数や頻度』が会社やスタッフさんの
評価であり『情報網』だと思います。誰でもできるもの・・・だからこそ
誰よりも利用できているか、だと思います。ここも話広がるんですが、
しっかり会社として毎日に何回も、新規物件や条件変更・終了をしている事が大事
『毎日です、1日1回でもなく』事務員さんがいたり、会社規模であったり、広報やITが
あったりするとレインズ確認は必須が多いので情報は安定しているでしょう。
新規物件や価格変更、売止やら会社の情報網として残るでしょうね。
でもこれは主にネット配信の広告関係が多く内輪作業、顧客様情報用としては薄いかもです。
これ紙ベースで販売図面をプリントしているかと思いますが結局は、営業スタッフが
気づいているものか？営業が把握しているか？物件変更（価格）を見てるか？がタイトルでも
顧客さまに役立つ動線なんです。なので業者関係であれば誰でも使えるレインズを
どこまで使いこなせるベースと毎日の上積みがとても大事。ポイントをあげていくと
会社の取り組みはもちろんとして、はっきりいえば
『営業スタッフ次第で情報がいきる』『営業スタッフがどこまで自ら知っているか』
『営業スタッフが変化や状況に気づいているか』『営業が物件をしっているか』
どんな情報であれ会社にあれば顧客さまに対する情報量とはなります・・・・が
情報を活かす運ぶ、お知らせするのは営業スタッフなので。顧客さまがいる時に
情報検索で用意することも可能でしょうが・・・・・仕事が目の前にできてから
動くのはプロではないでは？？日頃からプロとして情報は知っていて当たり前かと・・・
『営業スタッフが毎日・朝昼晩だけでなくたくさん何回もレインズチェックしてる』
この形は個人なのか全体に広がって繋がりとなり会話となるのが顧客様にむける情報量に
なるでしょうね。たった1軒の価格変更でも早くしることができれば
ネットの変更やスタッフも電話・メールで顧客様にお知らせとなりますので知らないと・・・・・
ここだけが営業スタッフの全てでないですが、情報量に関していえばスタッフ次第もあり
このようなスタッフに縁あれば顧客さまの情報としても豊かになりますよ。
なので他の情報はパート2で記載しますが・・・・・このレインズ使いが全ての始まりなんですよ。
使えても販売に活かせぬにスタッフ問題とか、自社分譲地の販売スペック重視とか
いろいろありますけどね（笑）
わたくしは専門業として誰よりも販売品・販売状況を知っているのがプロとして
当たり前だと思ってますよ。家電屋さんでも小売業であれば私も質問あれば、気になることは
説明書でな特徴や商品を把握し
それ以上の提案してくれるのが有り難いですしね。
と、割愛いいながら。だいぶ抑えましたがだいぶ長い・・・・・
もっと素直に見えない話踏み込みの方がよかったかも（笑）
業界の悪口になりそうで（笑）まあ、当たり前の基本を記載しましたが
正直不動産やらにはでてこない？情報の仕組みとしての一部にどんぞ
追伸
わたくしはレインズほぼ、毎日20～30回はみていますよ
これ職業病であり、癖であり、よい病的効果です（笑）
毎日積み重ねないと流れや情報管理が崩れるんですよね～

さて第2話に続けます。次がもっとみえないことかもです