不動産ブログ

狭山不動産（株）です

山Pさんの正直不動産の人気頂きは高いとしても
現実不動産は現実にあるあるできっと人気になるはず！！
と信じる分には自由ですｗｗ
たまたま知人に相談されたのでちょっと記載
【競売で購入する件について】
このあたりだと川越が管轄になりますね
よく言われるのが競売は安く買える！！ってやつですが
個人様で購入する場合は相場感より安めも事実ですね
ただ・・・・不動産会社の法的買取りの場みたいなもので
土地・マンション・中古住宅など再販売できるものは金額が高くなりますね

不動産会社は原価があります。もちろん利益もあります。
この不動産会社と戦うにはリフォーム代・解体代・利益差が勝負どこでしょうね
中古の場合もちろん相場感よりリフォームやらして高め販売もありますし『参考』
中古住宅　相場感　2000万円　そこそこリフォーム必要な物件
だいたいリフォームして入札額は1200～1400万円が妥当かと。
ここに利益もあるので、個人の方なら相場感以下くらいで設定すれば
諸費用なども考えたら1500～1600万円まで行ける可能性もあるので勝てるかと
ただ・・・・業者が相場感以上2300～2400万円の売値設定だと
やはり1600～1700万円まで跳ね上がるので同等勝負かとです。最近はこんなUPが多く
最低落札ちょい足しなどはまずないですね・・・・
投資用や建築が難しい、再建築不可、共同住宅などは安めで狙いやすいですが
投資用・再建築不可物件を狙う専用業者さんも多くどこにもライバルはいますね。
なので居住用として考えて相場感同等を狙うケースであれば
チャンスはありますよ。
※注意は代金納付の期日が短いので現金もしくは確実な融資がある
※現住の場合の交渉、立ち退き、手間賃、処分費
※固都税・税金・管理費修繕費・関係の滞納
※事前に入札する準備金が必要
※リフォーム代の想定が写真から判断
※ペット飼育してる場合は臭気の可能性がある
※金額は1発勝負で難しいｗｗラッキーな場合もあれば、やりすぎたショックも（笑）

一戸建てよりマンションのほうが楽であり金額も抑え目でいけますし
リフォーム想定はしやすいのでマンション競売で住居用は可能性高し。
も、上記の管理費関係と
現空であればオススメですが・・・・現住だと
なによりオートロックの場合、居住者にあえない・・・・
または居留守が多い・・・・など苦戦があるので時間が必要かもですね。
比較的、引っ越し代手当なども必要かもですね。

結果・・・・個人で競売購入は問題なしも
販売できる物件レベルによりライバル多し、1000～2000万円代の入札相場の物件は人気、
曲がある物件は控えるでしょうね
個人の方でノウハウある方々も多く（投資家や何件か転売目的・・・ちなみに税金覚悟）
できる方々もいらっしゃいますが、簡単ではないですね。
代行業者も今はある時代ですので・・・・えっと私に代行依頼ｗお待ちしてますｗ
（代金は時価でｗ）

狭山不動産（株）です
GoProさんは地道にいろんな方面に向います
近所の人に心配され
ときにはやや怒られ、いちばん困るのには・・・・
年配の方に盗撮だと思われるような視線がｗｗｗ
確かに皆様のお家、マンション、アパートでも
バルコニーや2階以上の高さにはなる如意棒を使って上空から
撮影してますからね・・・・・気持ちはわかります
今後も十分に配慮と注意してGoさんをしていきます
さて・・・・狭山市編
狭山不動産分譲地
やっぱり開発現場は気持ちよいですね　狭山市広瀬東4丁目
広瀬エリア、広瀬小学校やつつじ野団地近くに分譲地がありますよ
大きな現場で新設道路から個性ある区画が広がります
本当の価値は現場で確認してください！！何区画あるでしょう！数えましょうｗｗ

狭山不動産（株）です

GoProマシーンとなってます
綺麗な高さでとれた時は爽快です
そんなGoさんは
飯能市へ
飯能駅徒歩3～4分でこんな綺麗な
8区画の現場があるではありませんか！！
ここはGoさんのパワーでもっと綺麗にみてほしいときました
こんな感じ！！！
も直接現場ですっきり環境を見ましょうね

狭山不動産（株）です

筋力がつきました
GoPro撮影でなが～～～～い棒の伸ばし続け
腕もパワーアップｗｗワイシャツの袖がきついな
いや食生活のせいか？？？ｗｗ
なのでハマりはGoPro撮影
いつも撮影近所のかたに驚かれる
そして心配されてます。この筋力あれば問題なし
といいたいですが・・・いつもビビってます（笑）てっぺんカメラや
棒が揺れると怖いです・・・・
でも撮影、よい感じの角度ですよ！！！
狭山不動産の売主分譲地、新築棟

入間市新光　全10区画
新築3・5号棟

入間市下藤沢　第13　全8区画
新築13号棟
どちらもお得な条件がありますよ！！！
写真でなく実際に見学くださいね

狭山不動産（株）です

最近は・・・・松屋ブームも去り
いやメニューがマンネリしたのでブームはまだあるｗｗ
山田うどん食堂いくと
無料チケットが貰える！！！との技にハマりループ
コロッケ無料・・・・コロッケ蕎麦に変化
そこまで安くなくなり微妙なところもあれば
蕎麦がだいぶ美味しくなったので満足
かき揚げ丼セット・・・600円くらいにまた変わらないかな・・・・
いまは800円ちょっとの時代
高級レストラン山田うどん食堂よ

狭山不動産（株）です

所沢市
下山口駅のライオンズマンション所沢下山口
角部屋！！！リノベーションした素敵マンション
明るく駅も近く　価格1490万円　現空！！！！
販売中
のネタがメインでなく、ひさしぶりに通過しました
昔はよくいったな、素朴であり美味である『柳屋』さん
ライオンズの選手もよくいってたな
定休日と書いてあったのでまだ営業してるようだ
よかった（笑）いつまでも営業してほしいな
そして・・・・・たまたまでも寄りたかった柳家・・・・定休日は
やめておくれ。次こそは素朴ラーメンかタンメンだ
チャーハンもか？？（笑）

こっちは物件（笑）

狭山不動産（株）です

山下智久さま
山Pさま　正直不動産に負けない
現実不動産のお時間になります。かる～くだけ
先日お知らせした情報活用のレインズを眺めていたところ
ご自宅、資産の売却を依頼するポイント・選定会社ってなんだろう？
と思いました。そうですね・・・・一般的なこと以外や発言、行動がプラス
なのでは？？？です一般媒介・専任媒介・専属専任とか形態ではなく・・・表向きは
※大手である会社
※フランチャイズ加盟である会社
※地場である販売会社
との会社選定、もちろん大手となれば全国区なんで実績件数、仕組みは上位、独自のサービスもある。
フランチャイズであれば販売ノウハウやマニュアルでの展開説明もあり独自サービスもある。街不動産・地場で有数の会社となれば販売メインにて顧客さまの人数が多く確率が高い。
など良い点はどこにもありますよね。
物件を高く評価して高くお預かりすることは簡単であり他社競合するとセオリーになりますし。
でも・・・・どこでも【査定書の有無】は基本として
（査定書は販売の原理は当たり前・・・・・手ぶらで話だけ優先の会社やスタッフはなしという事です）
◯広告・チラシ配布をしている
◯HPやポータルサイトが充実であり配信している
◯ブランド力がある
◯レインズなど規定どうりに掲載する
◯看板や旗を設置する
などは一般的で誰でもやらねばいけないこと・・・であり誰でもできる
むしろできないと行けないスタッフと会社であると思います。
上記も速やかに行うことも当たり前ですけどｗｗ

※それ以上の見えないものが必要なんでは？？？個人的な能力と行動だと思います。
決して時の運もあり結果がでるでないは別として個人的になにができる？
◯感じがよいスタッフ
◯話し合いをしっかりきるスタッフ
◯性格がよく商売抜きでアドバイスできる
スタッフなど個人的要素も必要でありますが

●他社にはない個性的な販売図面を作成する
●マニュアルどおり図面でなく物件の個性をしっかり活かす
●お預かりした物件の近所に何件かでも自ら『ピンポンを押す』『販売図面を配布する』
●すかさずブログを掲載する
●草むしりやゴミ清掃をしてくれる
●自己PR書の提出がある、有言実行のために
●希望と合わずとも自己の顧客さまに資料を配布する
●決めるための落とし策を事前に打ち合わせがある
●会社の中で他スタッフと共有して決めていく意思の疎通など
見えない要素もだいぶ大事ですね。顧客さまには選べない見えないことかもですが・・・
自己PR書にそんな有言実行や必ず行う何か条！！とか記載あれば判断しやすいですね。
ただお預かりしてインターネットで反応なし・レインズに掲載するは普通であり
やらねばいけないこと・・・・結果、他力本願になりますね
基本もしっかりすることも大事ですが、スタッフの自分ならできる事
自分ならこうしましう！との個人基本が販売にはきっとプラスになるでしょうね
そんな目線もご相談のときにちょっと話してみては？？
顧客さまからスタッフに『貴方だったら何ができますか？貴方でしたら貴方なりの行動ってなんですか？』
こんな質問（嫌な意味合いに聞こえぬように注意くださいｗｗ）をしてみたら
スタッフは躊躇するかもですよ？しっかり明確にここまでしてくれるんだ！と判断できたら
よい決断になるでしょう

狭山不動産（株）です

正直不動産の山Pさんにも言えない現実不動産
まだまだすご～～く深堀りできず残念・・・も
言える壁を超えてはいけない自粛中であり
いつか壊れたら大変かもですね？？ｗｗｗｗ
写真と物件情報みて思いついたこと
状況より不動産会社、スタッフさんは言い方や条件を変えてきます。
それも仕事でマイナスばかりも何ですし、それをい上手くプラス
変換できた説明であれば素敵なスタッフですよ！！！も
私的な懸念物？の度合いを言えたらな・・・・の件です
【懸念物の多い意見】
・電車線路隣接や踏切付近
※正直にうるさいです（笑）特に踏切でしょうね。
線路沿いでなければ
思ったより音はしないと思いますし、結構慣れでほぼ気にしなくなりますよ。
線路沿いは危険はないと思いますが騒音はします確実に。そしたたまに風圧で窓がガタン！！
がびっくりしますが今の高性能の窓であれば問題ないもんかと。

・主要交通道沿い
※様々な危険もありますが用途多彩でプラスもあります。
広い道路が駄目とは言いませんが交差点付近、渋滞する路線や場所は
おすすめできないですね。やはり国道系16～24ｍとか4車線沿いは
とてもおすすめできないのは本音

・清掃施設付近
※夏場とかの臭気は気になるでしょうが、そこまで気にしなくともいいかと。
一時的であり今は清掃施設も少なく利用には敏感な時代です。
正直に共同住宅、アポートの各自由生活と管理体制であれば良くないケースも
ありますが、戸建て用となれば自治会や新しい現場では問題ないですよ

・電柱
※倒れることないと思ってました・・・・
が近年の地震や自然災害で倒れる光景が・・・昔は泥棒が入るとか（笑）
電柱自体には問題ないですし、新しい電柱であればリスクは少ないですよ。
気をつけるのは変圧器付き（トランス）かどうか？これは不動産会社に確認しましょう。

・高圧線や鉄塔
※すごく賛否両論であり、様々な対抗策・成果があり正直に人体への影響は・・・・
わかりません。高圧線から出る電磁波は電子レンジより低い、が一番例えですが
確かに瞬間はそうかもですね。でもずっとある・・・・・鉄塔・高圧線の継続力と
どっちが上か？なので医学的には不明ですが、鉄塔や高圧線は・・・・

あるよりない方がマシの解釈ですｗｗこれも見た目の問題かと・・・怖いですしね

・河川や水路
※これも氾濫することはないと思ってました。が、します・・・・・・
河川が近いからと駄目とは言いませんよ。正直、氾濫するには一部の判例ある
河川や条件が揃った場所かと思います。河川がだいぶ下、土手がしっかりある、
湾岸が近くない、山間が近くないとか条件がクリアーできるなら、問題はないものです。
問題あるとしたら100～500年に一度の大雨続きの想定外な時でしょう。
最近は50年に一度の大雨が多かったですね。

・お墓やお寺
※ここは完全に個人感覚・・・・問題はありません。すごく大きな
霊園に接していれば景観、小さな墓地に接していれば臭気と管理状態が
あるので、ドラマでよく見るシーンのお墓・・・いつかは我が身です

・工場など
※形態によるものです。臭気がでる煙突・換気扇（最近は蒸気化してるみたい）
騒音・搬送車・時間帯など懸念する材料が個人生活の時間帯に
どれだけ影響するか？ですね。どこでも工業団地はありますし
むしろ工業団地は衛生や環境、公害対策がしっかりしていると思います。

・斜面や隣接
※危険は高い可能性はあります・・・・自然的な要素が多い場合はまさに見えない地面や周囲地形がどこまで自然災害やらで影響あるか？になります。
周囲の地盤調査まではやりませんよね。新しく造成され現場の壁や擁壁などは
しっかりしているので本地や周囲の止めはできると思います。


・高層マンションや共同住宅付近
※危険な事はないと思います。海外で倒壊は見ますが・・・・日本の建築物なんで
倒壊・・・・見たことはないですね。あるのは実際の日陰・日影や
騒音、交通量の意識かと。マンションのバルコニーとLDKとか居室が丸見えな
配置はおすすめできないかもです。駐車場の機械式も同じかもですね。
マンション横は気温の問題になるかと。でも物件によって時間帯や配置で
問題ないことも多々ありますのでチェックを

・私道
※持分があれば①私道　②位置指定道路　③開発道路など問題ありません。
ある意味に行政公認である②③の方がよりよし。
細かい時代になってきましたが、通行や掘削に関していえば②③なら問題は
だいぶないですよ。ない場合は・・・・・問題がでるケースありますね。
私道や上下水の維持管理ですが私設か公営がありますにで要確認です。
破損・故障などの対応などよく聞かれますが、基本は私設・公営により
対応は分かれます。も・・・・・私設だからといい全自己負担とかは
ないと思ってます。まだこのあたりは災害でそこまで破損することがない状況で。たまに道路がわれた、水道管が破裂して水が噴水状態とか映像みますが・・・・（笑）

などなど絶対に駄目な条件ってありませんし、よい条件になることもあります。
個人感覚にもよりますが・・・・解釈と理解度だと思います。
しっかりご自身で周辺含め確認、不動産会社との話し合いを大事にして下さい。
よく良いことだけでなく、悪いこともお話してくれる！！！とコメントも頂き感謝
しております。良いこと、悪いことしか言わない・・・・ってことが逆にないので
いまは普通の事だと思います。聞かれたら答える、聞かれて気づくは普通以下ですし
普通以上って深堀りして無駄だと思わず懸念される
ケースを事前に調べてお話しや対応などを顧客さまに提供できる・・・こんな
先読みの自主行動がよいスタッフなんでしょう。たとえそれが仕事、営業であれ
顧客様の不安解消になれば、本来の仕事だと思います！！！よいスタッフとご縁が
ありますように。

狭山不動産（株）です
うどん屋さん
ファミレス同等に店舗が多いですね
うどんレストランも
ファミレスでは？？ファミリーレストランであるはず
このあたりでは
丸亀製麺、久兵衛、武蔵野うどん、竹國、はなまるうどん
などをよく見かけますが・・・・みなさまどこ多いですか？
丸亀だけはスタイルが異なり価格も安い早い気がしますね。
わたくしは並びながら選ぶプレッシャーに耐えれません（笑）
と、ここもすごく久しぶり久兵衛さん
結構な店舗数でうどんも美味しくなりましたね
出汁がすごくかつお風味が強い感じ・・・・・なんですが
なぜかうどんでなく、そばにする人（笑）
ただの蕎麦好きです。かつおパンチの出汁はうどん用に思えますよ
もちろん天丼ランチセット・・・・もうランチという価格でない時代

狭山不動産（株）です

GWもあけ逆にお疲れなんでしょうか？
今年は不動産お探しもGW中、活性されていたようで
ありがとうございます
このGWに新居探しをスタートな方もご縁があったかたも
いろいろお話しをして満足度をあげてくださいね
さて・・・・・山Pさん正直不動産に負けない対抗、現実不動産のお時間です
負けてもともとっていいことですね（笑）
業界からみた感覚や状況、そのうち暴露？？叩かれない程度の（笑）
をお伝えしていきたいですね。価格交渉やタイミング・有利になる点とか（笑）これ技や知識も必要。
今回は深くいこうと考えましたが・・・・とりあえずその1として
深くいくかは・・・・その2がある場合で（笑）
今回は【パワービルダー】【飯田グループ】の建物について
いつしかパワービルダーと呼び名がついてました・・・・なんでだろう、いつの間に（笑）
やはり日本の住宅事情をモーラする飯田グループ、棟数でいえば勝てるとこはなし。
6社もありお互いにライバルでもあり頑張ってますもんね

そんな供給数が多い飯田グループの建物についてすこ～し語ります
まず最初に建売（飯田グループ）は建物が安すそう、仕様が悪いとか
思われてる方々・・・・これは違うと思いますよ。
おそらく【見た目】で内外装ともに判断されており、当たり前のお家で
当たり前以上の性能はしっかりありますよ。
どこも日本が定めた性能基準以上の仕様と構造であるので全く問題ありませんね
もちろん各社とも建物は基本的に異なりますが
もちろん仕様は日本の有数メーカーを利用していますので安心であります。

見た目やグレードにより建物原価が違いますので供給する販売額にも影響してますね。
建物の基準、仕入れルートの中心はグループの中でも
一建設・飯田産業が主体と思ってください。一元化がグループの目指すとこであり
ローコストを実現する目的ですね。
ちょっとロシアの森林・工場購入は大変な事になりましたが・・・・
『一建設の建物』
デザイン△　見た目、仕様ともに素朴です。どちらかといえば白系が多し
間取り◯　大きめ広め・収納を主体としてます。間取りは流用のコスパカットが多し
仕様△　格別な仕様や装置はついていません。マイナスでなく普通です
建物原価　◯　これは普通の価格帯で販売価格に無理なく供給できるものです
総評　◯　目立つとこはなくとも間取りスタイルがよい新築棟が多いです
『飯田産業の建物』
デザイン△　見た目、仕様ともに素朴です。多棟現場は結構色分けしますね
間取り✕　広く大きくせず、余計なものせず小ぶりスタイル。間取りは流用のコスパカットが多し
仕様△　格別な仕様や装置はついていません。すこし仕様はどこも同じでマイナスかも
建物原価　◎　広さ大きさ間取りや仕様も抑え仕入れ主体である本領があります
総評　△　格別特徴がない建物ですが販売価格など（最終処分もふくめ）はプラス面あり

『アイディホームの建物』
デザイン△　見た目、仕様ともに素朴です。どこもツートン張り分けが多いかもです
間取り◯　間取りは大きめを主体で収納力にも注視してます
仕様◯　見た目シンプルですが食洗機、大理石調の床玄関もあり性能評価の高めの良さあります
建物原価　◯　やりすぎず抑えすぎずでバランスよい供給ができるものかと
総評　△　普通であり特別ではありません。見た目でなく性能を評価すべきかと　


『東栄住宅の建物』
デザイン◎　角度ありデザインあり建売に見えないときあります
間取り◎　広い大きい、動線、ロフト、ワークカウンターなど多彩です
仕様◎　間取りに乗じた仕様や設備、見た目もグレードも高く長期優良住宅の認定があります
建物原価　✕　仕様や間取りに投入しているので他より高いのも事実、販売価格に影響あり
総評　◎　グレードが高いです。販売価格も高めです、ここはよくないですね。も値下がりすれば・・・・　

『アーネストワンの建物』
デザイン△　ツートン張り分けがおおいですが普通な感じです
間取り◯　バランスよい間取りとなるべくつけれるなら収納力も重視してます
仕様◯　目立つものはないですがバランスよい仕様で性能もよいと思います
建物原価　◯　バランスあるも比較的原価も抑えてあるので販売価格も安定です
総評　◯　独自の取り組みも多くバランスよい仕様と間取りで見た目もしっかり　　

『タクトホームの建物』
デザイン◯　白系か黒系かに分かれ基本規格デザインです
間取り◯　大きめ広め・収納を主体としてます。間取りも流用だけでなく新規もあり
仕様◯　間取り面で細かい便利スペースがあります。仕様も見た目はよい感じします
建物原価　△　そこまで差はないですが大きめ求める傾向あり少し高めかも
総評　◯　性能も間取りも工夫もありバランスがプラス域だと思います

こんな各社評価になってますが、あくまで個人評価なんで
ご了承ください。どこもパワービルダーさんも問題ないですよ。
よい評価であるハウスメーカーがもちろん高い金額なんで豪華仕様で目立つものとなり
街不動産の工夫や仕組みがあって金額差があるなど企業力はかわりませんよ。　
どこでも予算あげればハウスメーカー並の建物はできますよ、建築に関わってますかわ（笑）
資金の問題ですｗｗ
本当はこの理屈から販売価格・値下げ・タイミング・やり方など・・・・深くいきたい
その2が出せるか？？？？は乞うご期待（笑）